Possiedo un appartamento in Spagna e voglio affittarlo ai turisti. Cosa devo sapere?

Guida Completa agli Affitti per Vacanze in Spagna nel 2026

Avere un appartamento in Spagna è un sogno per molte persone. Che il tuo immobile si trovi sulla Costa del Sol, Costa Blanca, Mallorca, nelle Isole Canarie o altrove in Spagna, affittarlo a turisti può essere un modo eccellente per generare reddito aggiuntivo godendo comunque del tuo appartamento.

Con milioni di visitatori internazionali che viaggiano in Spagna ogni anno, gli affitti per vacanze rimangono un'opzione attraente per i proprietari di immobili che cercano di far fruttare il proprio investimento.

Tuttavia, prima di pubblicizzare il tuo appartamento su Airbnb, Booking.com o attraverso un'agenzia di affitti locale, ci sono diverse importanti considerazioni legali, finanziarie e fiscali da comprendere.

Puoi affittare legalmente il tuo appartamento? Hai bisogno di una licenza turistica? Quali tasse devi pagare in Spagna se vivi all'estero? E come dichiari il tuo reddito da affitti per vacanze?

In questa guida spieghiamo cosa devi sapere prima di avviare un'attività di affitti per vacanze in Spagna, inclusi i requisiti per i proprietari di immobili non residenti e come gestire i tuoi obblighi fiscali spagnoli.

1. Posso Affittare Legalmente il Mio Appartamento in Spagna?

In molte parti della Spagna, i proprietari privati possono affittare i loro appartamenti a turisti, a patto di rispettare le normative applicabili.

Tuttavia, possedere un immobile non ti dà automaticamente il diritto di operarlo come affitto turistico.

La Spagna ha introdotto normative sempre più dettagliate che regolano l'alloggio a breve termine, e i requisiti variano a seconda della comunità autonoma e del comune in cui si trova il tuo immobile.

Prima di accettare prenotazioni, dovresti controllare:

• Se gli affitti per vacanze sono consentiti nel tuo edificio o nella tua comunità residenziale.

• Se il tuo comune consente l'alloggio turistico presso il tuo immobile.

• Se hai bisogno di una licenza o registrazione turistica regionale.

• Se il tuo appartamento soddisfa gli standard di sicurezza e alloggio applicabili.

• Se hai bisogno di un numero di registrazione nazionale per affitti a breve termine.

Importante: Verifica sempre che il tuo appartamento possa essere legalmente utilizzato per affitti per vacanze prima di investire in mobili, pubblicità o gestione professionale degli affitti.

2. Ho Bisogno di Permesso dalla Mia Comunità di Proprietari?

Se il tuo appartamento si trova all'interno di un edificio condominiale o di un'urbanizzazione residenziale, la tua comunità di proprietari, nota in Spagna come Comunidad de Propietarios, svolge un ruolo importante.

Dal 3 aprile 2025, i proprietari di immobili che desiderano avviare una nuova attività di affitto turistico coperta dalla legislazione pertinente necessitano generalmente di un'approvazione esplicita dalla propria comunità di proprietari.

La approvazione richiesta è solitamente una maggioranza di tre quinti del totale dei proprietari, che rappresenta tre quinti delle quote di proprietà.

Questo è particolarmente importante per appartamenti in complessi residenziali con piscine comuni, giardini e strutture condivise.

Alcune comunità hanno già restrizioni sugli affitti per vacanze nei loro statuti, mentre altre possono approvare o vietare l'attività attraverso un voto formale.

Le proprietà che operavano legalmente prima delle modifiche possono beneficiare di una protezione transitoria, soggetta alle condizioni applicabili.

I nostri consigli: Prima di richiedere una licenza per affitti turistici, contatta il tuo amministratore di condominio e richiedi una conferma scritta sulla posizione dell'edificio riguardo agli affitti per vacanze.

3. Come Posso Ottenere una Licenza per Affitti Turistici in Spagna?

La registrazione per affitti turistici è regolamentata a livello regionale, quindi la procedura di richiesta dipende da dove si trova il tuo immobile.

Ad esempio, in Andalucía, che include Málaga, Marbella, Estepona, Manilva e la Costa del Sol, gli alloggi turistici idonei devono essere registrati presso le autorità turistiche regionali.

Il processo comporta generalmente la presentazione di una Declaración Responsable, una dichiarazione formale che conferma che l'alloggio soddisfa i requisiti legali applicabili.

Potrebbe essere necessaria documentazione come:

• Il tuo NIE o numero identificativo fiscale spagnolo.

• Dettagli di proprietà dell'immobile e un Nota Simple aggiornata.

• Il riferimento catastale dell'immobile.

• Conferma dell'approvazione della comunità, ove necessario.

• Informazioni sulla capacità ricettiva dell'appartamento.

• Documentazione che dimostri la conformità con i requisiti di pianificazione e alloggio locali.

Una volta registrato correttamente, l'immobile riceve un numero di registrazione turistica regionale.

Questo numero deve essere utilizzato nella pubblicità dove richiesto.

Ricorda che una registrazione turistica regionale non sostituisce alcuna autorizzazione municipale necessaria o registrazione nazionale.

4. Ho Bisogno di un Numero di Registrazione Nazionale per Airbnb o Booking.com?

Sì, la Spagna ha introdotto un sistema di registrazione nazionale per affitti a breve termine pubblicizzati attraverso piattaforme online.

Dal 1 luglio 2025, le proprietà rientranti nel campo di applicazione del sistema nazionale necessitano generalmente di un numero di registrazione valido per pubblicizzare e organizzare affitti a breve termine attraverso piattaforme online qualificate.

Questa registrazione nazionale è separata dalla licenza turistica regionale.

Per molti proprietari di affitti per vacanze, questo significa avere entrambi:

Registrazione turistica regionale: Conferma la conformità con le normative turistiche applicabili nella comunità autonoma dell'immobile.

Registrazione nazionale per affitti a breve termine: Identifica l'immobile nel sistema di registrazione nazionale della Spagna per piattaforme di affitto online qualificate.

La registrazione nazionale è gestita attraverso il Registro Immobiliare pertinente.

I proprietari devono anche rispettare gli obblighi di reporting e informazione associati, inclusi i report annuali sull'attività di affitto applicabili.

5. Quali Requisiti di Equipaggiamento e Sicurezza Deve Soddisfare il Mio Appartamento?

Gli alloggi per vacanze devono fornire un ambiente sicuro, confortevole e adeguatamente attrezzato per gli ospiti.

Le esatte richieste variano tra le regioni, ma normalmente comportano:

• Mobili, letti e attrezzature da cucina adeguati.

• Riscaldamento, raffreddamento e ventilazione appropriati.

• Sufficienti servizi igienici per l'occupazione consentita.

• Informazioni di emergenza e attrezzature di sicurezza dove necessario.

• Disposizioni per la pulizia tra i soggiorni degli ospiti.

• Chiare informazioni sulla proprietà e regolamenti della casa applicabili.

• Conformità con gli standard di accessibilità e di alloggio dove applicabile.

In Andalucía, si applicano requisiti aggiuntivi dettagliati per gli alloggi turistici, inclusi minimi standard di spazio e attrezzature.

Prima di pubblicizzare il tuo immobile, rivedi i requisiti regionali attuali e assicurati che l'appartamento sia pienamente conforme.

6. Ho Bisogno di un'Assicurazione Speciale per Affitti per Vacanze?

Se intendi affittare il tuo appartamento ai turisti, dovresti rivedere la tua polizza di assicurazione casa esistente.

L'assicurazione residenziale ordinaria potrebbe non coprire adeguatamente le attività commerciali o di affitto turistico.

Considera un'assicurazione che copra:

• Danni accidentali causati dagli ospiti.

• Responsabilità civile e infortuni verificatisi presso la proprietà.

• Danni a mobili e attrezzature domestiche.

• Danni d'acqua e altri incidenti sulla proprietà.

• Perdita di reddito da affitto a seguito di un evento coperto, se disponibile.

Informare il tuo fornitore di assicurazione che la proprietà sarà utilizzata per alloggio turistico a breve termine.

Vale anche la pena considerare se desideri gestire l'appartamento personalmente o assumere un'agenzia di gestione immobiliare locale.

7. Quali Tasse Devo Pagare sul Reddito da Affitti per Vacanze in Spagna?

Questa è una delle domande più importanti per i proprietari di immobili stranieri.

Se possiedi un appartamento in Spagna ma non sei un residente fiscale spagnolo, devi generalmente dichiarare il reddito da affitti che ricevi dall'immobile all'Agenzia Tributaria spagnola.

La dichiarazione abituale per i non residenti che ricevono reddito da affitto ordinario da proprietà spagnole è Modelo 210.

La tua aliquota fiscale e le spese che puoi dedurre dipendono principalmente dal tuo paese di residenza fiscale e dalla natura dell'attività di affitto.

Imposta sugli Affitti per Vacanze per Residenti dell'UE

Se sei un residente fiscale di un altro paese dell'Unione Europea, l'aliquota fiscale standard per il reddito da affitto ordinario di proprietà spagnole è generalmente 19%.

I residenti dell'UE idonei possono normalmente dedurre le spese qualificanti direttamente correlate alla generazione del reddito da affitto.

In base alle circostanze, queste possono includere:

• Spese di gestione dell'immobile.

• Commissioni di Airbnb o Booking.com.

• Spese di pulizia.

• Riparazioni e manutenzione.

• Utenze attribuibili all'attività di affitto.

• Assicurazioni e alcune spese relative all'immobile.

• Altri costi qualificanti supportati da documentazione appropriata.

Le spese devono soddisfare le regole fiscali spagnole e alcuni costi devono essere ripartiti in base al periodo di affitto o ad altri criteri applicabili.

Imposta sugli Affitti per Vacanze per Residenti del Regno Unito e Altri Non Residenti dell'UE

Se sei un residente fiscale del Regno Unito o di un altro paese al di fuori dell'UE, l'aliquota fiscale generale per i non residenti è 24%.

In base alle regole standard, questi proprietari non possono normalmente dedurre le spese di affitto dal loro reddito imponibile.

Cioè, l'imposta è generalmente calcolata sul reddito lordo da affitto piuttosto che sul profitto da affitto.

Importante eccezione: I residenti fiscali qualificanti di Norvegia e Islanda possono beneficiare dell'aliquota del 19% e delle deduzioni sulle spese ai sensi delle regole applicabili.

Esempio: Tassa sul Reddito da Affitti per Vacanze in Spagna

Immagina di affittare il tuo appartamento spagnolo e ricevere €8.000 di reddito annuo da affitti per vacanze.

Inoltre, hai sostenuto €2.000 di spese che si qualificano per la deduzione ai sensi della legislazione fiscale spagnola.

Questo esempio semplificato assume reddito da affitto ordinario senza servizi di tipo alberghiero e che tutti i €2.000 di spese si qualifichino per la deduzione da parte del residente dell'UE.

Il tuo calcolo fiscale effettivo dipenderà dalle tue circostanze.

8. Devo Ancora Pagare la Tassa per Non Residenti Quando il Mio Appartamento è Vuoto?

Sì. Questo è un dettaglio importante che molti proprietari di immobili stranieri trascurano.

Se possiedi un immobile in Spagna e non sei un residente fiscale spagnolo, potresti dover pagare la tassa per i periodi in cui il tuo appartamento non è affittato e rimane disponibile per il tuo uso personale.

Questo è comunemente noto come tassa sul reddito imputato, o Renta Inmobiliaria Imputada.

Per una proprietà affittata solo per parte dell'anno, potresti quindi avere due distinti obblighi fiscali:

Tassa sul reddito da affitto: Calcolata sul reddito ricevuto durante i periodi di affitto.

Tassa sul reddito imputato: Calcolata per i giorni in cui la proprietà non è affittata ed è soggetta alle regole sul reddito imputato.

Il reddito imputato è generalmente calcolato utilizzando l'1,1% o il 2% del valore catastale dell'immobile, a seconda delle normative di valutazione catastale applicabili, corretto per il numero di giorni pertinenti.

Esempio: Appartamento Affittato per 90 Giorni

Supponi di possedere un appartamento in Spagna con un valore catastale di €100.000.

Lo affitti ai turisti per 90 giorni e lo tieni disponibile per uso personale durante i rimanenti 275 giorni di un anno di 365 giorni.

Se la percentuale di reddito imputato applicabile è dell'1,1%, il calcolo è:

€100.000 × 1,1% × 275 ÷ 365 = €828,77

Per un residente fiscale dell'UE soggetto all'aliquota del 19%:

€828,77 × 19% = €157,47 di tassa sul reddito imputato

Questo è separato dall'imposta dovuta sul tuo reddito effettivo da affitti per vacanze.

Se la percentuale di reddito imputato applicabile è del 2%, il calcolo sarà diverso.

Comprendere la differenza tra giorni affittati e giorni non affittati è essenziale per completare correttamente il Modelo 210.

Calcolatore fiscale Modelo 210

9. Quando Devo Presentare il Modelo 210 per il Reddito da Affitti per Vacanze?

Per il reddito da affitti ordinari guadagnato dal 1 gennaio 2024 in poi, l'Agenzia Tributaria spagnola consente di raggruppare il reddito da affitti qualificanti in una dichiarazione annuale del Modelo 210.

Per le dichiarazioni fiscali positive, il periodo di presentazione generale è dal 1 al 20 gennaio dell'anno successivo.

Ad esempio, il reddito da affitti ordinari guadagnato durante il 2026 sarà generalmente dichiarato tra il 1 e il 20 gennaio 2027.

La dichiarazione sul reddito imputato per i giorni in cui la proprietà non è stata affittata segue una scadenza diversa, generalmente durante l'anno solare successivo all'anno fiscale pertinente.

Quando una proprietà ha diversi proprietari non residenti, ciascun proprietario deve generalmente dichiarare la propria quota di reddito da affitto e da reddito imputato.

È importante distinguere il reddito da affitto di proprietà ordinaria dalle attività di alloggio che coinvolgono servizi di tipo alberghiero, che possono avere un trattamento fiscale e obblighi di presentazione diversi.

10. Devo Applicare l'IVA sugli Affitti per Vacanze?

Non necessariamente.

Gli affitti per vacanze ordinari in Spagna sono generalmente esenti da IVA spagnola quando il proprietario fornisce semplicemente alloggio senza servizi aggiuntivi tipici dell'industria alberghiera.

La pulizia prima dell'arrivo e dopo la partenza non trasforma, di per sé, normalmente un affitto per vacanze ordinario in un servizio di tipo alberghiero.

Tuttavia, se fornisci servizi come pulizia regolare durante il soggiorno, cambi periodici di biancheria o altri servizi di ospitalità qualificanti, il trattamento IVA potrebbe cambiare.

Quando l'affitto include servizi di tipo alberghiero, potrebbe applicarsi l'IVA spagnola al 10%, insieme a obblighi fiscali aggiuntivi.

Gli affitti turistici ordinari esenti da IVA possono anche rientrare nelle regole spagnole sull'imposta di trasferimento, a seconda delle circostanze.

Se non sei sicuro di come la tua attività di affitto dovrebbe essere classificata, cerca consiglio prima di iniziare.

11. Devo Registrare i Miei Ospiti Vacanzieri presso le Autorità Spagnole?

I gestori di alloggi per vacanze in Spagna sono soggetti a requisiti di identificazione e reporting degli ospiti.

Secondo le normative applicabili, i fornitori di alloggio devono raccogliere le informazioni richieste sugli ospiti e comunicarle attraverso il sistema ufficiale designato.

Molti proprietari utilizzano la piattaforma SES.HOSPEDAJES o lavorano con un professionista della gestione immobiliare che gestisce il reporting.

Assicurati di comprendere i tuoi obblighi riguardo a:

• Identificazione degli ospiti.

• Raccolta e reporting delle informazioni legalmente richieste.

• Scadenze per la registrazione.

• Gestione sicura dei dati personali.

• Conservazione dei registri e protezione dei dati.

Questi requisiti si applicano indipendentemente dalle tue dichiarazioni fiscali spagnole.

12. Dovrei Gestire il Mio Affitto per Vacanze da Solo o Usare un'Agenzia di Affitti?

Entrambe le opzioni hanno vantaggi.

Gestire l'immobile da solo potrebbe ridurre i costi, soprattutto se vivi nei pressi e hai tempo per gestire prenotazioni, pulizie, manutenzione e comunicazioni con gli ospiti.

Tuttavia, se vivi al di fuori della Spagna, assumere un'agenzia di gestione immobiliare locale affidabile può rendere il processo notevolmente più semplice.

Un manager professionista può aiutare con il check-in degli ospiti, pulizia, manutenzione, assistenza in caso di emergenza e amministrazione delle prenotazioni.

Prima di firmare un accordo, chiedi quali servizi sono inclusi, quale commissione viene addebitata e chi è legalmente responsabile per l'attività di alloggio.

Ricorda che assumere un'agenzia di affitti non elimina automaticamente i tuoi obblighi fiscali personali spagnoli.

13. Posso Affittare il Mio Appartamento e Continuare a Usarlo per le Mie Vacanze?

Assolutamente, a condizione che la proprietà sia legalmente autorizzata per uso di affitti per vacanze e tu rispetti le regole applicabili.

Molti proprietari internazionali affittano i loro appartamenti spagnoli durante i periodi di vacanza popolari e riservano diverse settimane o mesi per l'uso personale.

Questa disposizione può aiutare a compensare i costi di possesso, permettendoti di goderti la tua casa spagnola.

Tuttavia, tieni un registro accurato di:

• Le date in cui l'appartamento è affittato.

• Il reddito ricevuto da ogni prenotazione.

• Le commissioni delle piattaforme di prenotazione.

• Le spese di pulizia e gestione.

• Le date in cui la proprietà è disponibile per uso personale.

Questi registri saranno preziosi quando calcoli i tuoi obblighi fiscali annuali spagnoli.

14. Errori Comuni da Evitare Quando Si Inizia un Affitto per Vacanze in Spagna

Molti proprietari di immobili stranieri fanno errori involontari quando iniziano ad affittare la loro proprietà spagnola.

Alcuni dei più comuni includono:

1. Pubblicizzare l'appartamento prima di ottenere i permessi e le registrazioni necessarie.

2. Non controllare le restrizioni imposte dalla comunità dei proprietari.

3. Assumere che Airbnb o Booking.com paghino automaticamente le tasse sul reddito spagnolo per conto loro.

4. Dimenticarsi di dichiarare il reddito da affitto tramite il Modelo 210.

5. Non dichiarare il reddito imputato per i periodi in cui la proprietà non è affittata.

6. Richiedere spese che non sono deducibili secondo le norme fiscali spagnole per non residenti.

7. Dimenticarsi di registrare gli ospiti presso le autorità competenti.

8. Non tenere registri appropriati sul reddito e le spese da affitto.

Evitare questi errori può far risparmiare tempo, denaro e complicazioni inutili con le autorità spagnole.

15. Come Posso Dichiarare Facilmente il Mio Reddito da Affitti per Vacanze Spagnolo?

Se sei un proprietario di immobili non residente, completare le dichiarazioni fiscali spagnole può sembrare complicato, soprattutto se non parli spagnolo o non sei familiare con le procedure online dell'Agenzia Tributaria spagnola.

Fortunatamente, c'è un modo più semplice.

Su EasySpanishTax.com, aiutiamo i proprietari di immobili non residenti a preparare e presentare le loro dichiarazioni fiscali spagnole del Modelo 210 online.

Che tu affitti il tuo appartamento per alcune settimane ogni estate o durante tutto l'anno, il nostro servizio è progettato per rendere più facile la gestione dei tuoi obblighi fiscali spagnoli.

Con EasySpanishTax.com, puoi:

• Preparare online la tua dichiarazione di reddito da affitti del Modelo 210.

• Calcolare le tue tasse sugli immobili non residenti in Spagna.

• Dichiarare il reddito da affitti per vacanze.

• Contare le spese di affitto idonee, se applicabili.

• Preparare la tua dichiarazione di imposta sul reddito imputato per i non residenti.

• Evitare documentazione inutile e procedure fiscali spagnole complicate.

Non hai bisogno di visitare un ufficio delle imposte spagnolo o di lottare con moduli fiscali sconosciuti.

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Domande Frequenti Sugli Affitti per Vacanze in Spagna

Posso affittare il mio appartamento in Spagna se vivo in un altro paese?

Sì. I non residenti possono generalmente affittare proprietà in Spagna, a condizione che la proprietà sia autorizzata per l'attività di affitto prevista e che tutte le normative applicabili siano seguite. Il reddito da affitto è normalmente imponibile in Spagna.

Ho bisogno di una licenza turistica per affittare il mio appartamento su Airbnb?

Se la tua proprietà è utilizzata per alloggio turistico regolato, è generalmente richiesta la registrazione o l'autorizzazione regionale. Normalmente è necessario anche un numero di registrazione nazionale per affitti a breve termine pubblicizzati attraverso piattaforme online.

Quanto paga di tasse un non residente sul reddito da affitti per vacanze in Spagna?

L'aliquota standard è generalmente del 19% per i residenti fiscali qualificanti dell'UE, norvegesi e islandesi e del 24% per la maggior parte degli altri non residenti, includendo i residenti fiscali del Regno Unito. Le regole per la deduzione delle spese differiscono.

Posso dedurre le commissioni di Airbnb e Booking.com?

I residenti fiscali dell'UE, norvegesi e islandesi qualificanti possono generalmente dedurre le commissioni correlate e debitamente documentate quando calcolano il reddito da affitto ordinario imponibile. Gli altri non residenti in genere non possono dedurre questi costi secondo le regole standard.

Devo dichiarare il reddito da affitto se affitto solo il mio appartamento per due settimane?

Sì. Anche un breve periodo di affitto può generare reddito imponibile che deve essere dichiarato in Spagna. Il numero di giorni affittati è anche rilevante quando si calcola eventuali imposte sul reddito imputato per il resto dell'anno.

Devo pagare le tasse anche nel mio paese d'origine?

Possibilmente. Il tuo paese di residenza fiscale potrebbe richiederti di dichiarare il reddito mondiale, incluso il reddito da affitto di proprietà spagnole. Gli accordi di doppia imposizione applicabili o le regole locali di detrazione fiscale potrebbero aiutare a prevenire la doppia imposizione.

Possono io e mio marito presentare un solo Modelo 210 per il nostro appartamento di proprietà condivisa?

In generale, ciascun proprietario non residente deve presentare la propria dichiarazione per la propria quota di reddito. La proprietà congiunta non consente automaticamente un'unica dichiarazione combinata di reddito da affitto del Modelo 210.

Cosa succede se non dichiaro il mio reddito da affitti per vacanze?

Mancare di dichiarare il reddito da affitti imponibile può comportare accertamenti fiscali non pagati, interessi, sovrattasse e potenzialmente sanzioni. Le autorità spagnole potrebbero anche ricevere informazioni da piattaforme di affitto e da altri sistemi di reporting.

Considerazioni Finali: Affittare il Tuo Appartamento Spagnolo Può Essere Redditizio con la Giusta Preparazione

Affittare il tuo appartamento in Spagna può fornire un prezioso reddito aggiuntivo e aiutare a coprire i costi di possesso di una casa per vacanze.

Tuttavia, un affitto per vacanze di successo richiede più della semplice pubblicazione di un annuncio e dell'accoglienza dei tuoi primi ospiti.

Comprendere i requisiti di licenza, le restrizioni della comunità, le regole di registrazione nazionale, gli obblighi di reporting degli ospiti e le tasse sugli immobili spagnoli è essenziale.

Per i proprietari non residenti, il Modelo 210 è una parte particolarmente importante del processo.

Su EasySpanishTax.com, il nostro obiettivo è rendere semplici, accessibili e convenienti le dichiarazioni fiscali per immobili non residenti in Spagna, in modo che tu possa trascorrere meno tempo a preoccuparti della burocrazia e più tempo godendoti la tua proprietà in Spagna.

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