Migliori paesi per possedere proprietà in Spagna: Guida fiscale 2026

Se possiedi una casa vacanza o un immobile da investimento in Spagna ma vivi all'estero, il paese in cui sei residente fiscale ha un effetto diretto sulla tua bolletta fiscale spagnola. La Spagna non ti tassa per nazionalità. Si basa su dove vivi, e questo decide la tua aliquota fiscale, se puoi dedurre i costi di affitto e come funzionano le tasse di successione e quelle patrimoniali.

Quindi quali paesi sono i “migliori” per possedere immobili spagnoli dal punto di vista fiscale? La risposta breve è che i residenti dell'UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein ricevono il trattamento più favorevole in Spagna, mentre i residenti di paesi come il Regno Unito, gli Stati Uniti, il Canada e la Svizzera pagano di più. Ma la Spagna è solo metà della questione. Anche il tuo paese d'origine decide come vengono tassati i tuoi redditi e guadagni spagnoli, e questo può contare altrettanto.

Questa guida copre le regole per i non residenti. Se trascorri più di 183 giorni all'anno in Spagna, potresti essere un residente fiscale spagnolo, il che è un sistema diverso.

La risposta breve

Il tuo paese di residenza fiscale	Aliquota spagnola su reddito da affitto e reddito imputato	Spese di affitto deducibili?	Imposta sulle plusvalenze su una vendita
Stati membri dell'UE, Islanda, Norvegia, Liechtenstein	19%	Sì, costi legati all'affitto	19%
Regno Unito, Stati Uniti, Canada, Svizzera, Australia e altri paesi	24%	No, come regola generale	19%

In termini semplici: un residente UE/SEE di solito paga meno sui redditi da affitto, poiché l'aliquota più bassa si applica a un importo tassabile minore. Per una proprietà che rimane vuota, la differenza è piccola. Per una proprietà che genera affitti seri, può essere grande.

Come la Spagna tassa i proprietari di immobili non residenti

Qualunque sia il paese in cui vivi, un proprietario non residente può affrontare queste tasse:

Imposta sul reddito imputato: anche se non affitti mai la proprietà, la Spagna tassa un reddito presunto dell'1,1% o 2% del valore catastale, al 19% o 24%, dichiarato annualmente su Modelo 210.
Imposta sul reddito da affitto: se affitti la proprietà, dichiari l'affitto effettivo su Modelo 210.
Imposta sulle plusvalenze: quando vendi, il guadagno è tassato al 19%, e l'acquirente trattiene il 3% del prezzo.
IBI: l'imposta locale annuale sugli immobili, fatturata dal comune a ogni proprietario.
Imposta patrimoniale: si applica solo ai beni spagnoli e solo oltre una franchigia.
Imposta sulle successioni e sulle donazioni: dipende dalla regione in cui si trova la proprietà.

UE/SEE vs tutti gli altri: la regola del 19% e 24%

L'Agenzia delle Entrate spagnola (AEAT) applica un aliquota del 19% ai residenti dell'UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e 24% a tutti gli altri. Per i paesi SEE al di fuori dell'UE, il 19% si applica dove c'è un efficace scambio di informazioni fiscali con la Spagna. Dalla Brexit, i residenti del Regno Unito rientrano nel gruppo del 24%.

La seconda differenza è altrettanto importante: i residenti UE/SEE possono dedurre le spese legate all'affitto, come interessi ipotecari, IBI, spese condominiali, assicurazioni e alcune riparazioni. Come regola generale, i residenti di altri paesi sono tassati sul canone lordo senza deduzioni.

Esempio 1: una proprietà che non affitti

Valore catastale €100.000, reddito imputato dell'1,1%:

	Residente UE/SEE	Non residente UE
Reddito imputato	€1.100	€1.100
Aliquota fiscale	19%	24%
Imposta annuale	€209	€264

Il divario è solo di €55 all'anno, quindi per una seconda casa vuota il paese in cui vivi fa poca differenza.

Esempio 2: una proprietà che affitti (dati indicativi)

Affitto lordo €12.000, spese deducibili €4.000:

	Residente UE/SEE	Non residente UE
Importo tassabile	€8.000 (dopo le deduzioni)	€12.000 (lordo)
Aliquota fiscale	19%	24%
Imposta annuale	€1.520	€2.880

Qui il proprietario non UE paga €1.360 in più, quasi il doppio. Questo è dove essere un residente UE/SEE paga davvero.

Ciò che è uguale per ogni paese

Imposta sulle plusvalenze su una vendita è del 19% per tutti i non residenti. Molti siti web dicono erroneamente che i venditori non UE pagano il 24%. Quella aliquota più alta si applica ad altri tipi di reddito, non alle plusvalenze sugli immobili.
La ritenuta del 3% da parte dell'acquirente si applica a ogni venditore non residente.
IBI viene addebitata a tutti i proprietari, residenti o meno.
Reddito imputato e ritorni da affitto sono dichiarati su Modelo 210, qualunque sia il tuo paese.

Imposta sulle successioni e sulle donazioni: dove vivi e dove si trova la proprietà

L'imposta sulle successioni spagnola è stabilita in gran parte dalla regione autonoma e varia molto. Andalusia e Madrid applicano entrambe riduzioni fino al 99% tra parenti stretti, il che può portare l'imposta a quasi zero per coniugi, figli e genitori.

Per i non residenti, i punti chiave sono:

I residenti UE/SEE possono applicare le regole regionali della regione in cui si trova l'immobile spagnolo. Questo è stato introdotto dopo una sentenza della Corte di giustizia europea che ha ritenuto discriminatorio il vecchio sistema.
I residenti di altri paesi sono storicamente stati spinti verso le regole nazionali più elevate. Le sentenze dei tribunali e i successivi cambiamenti hanno aperto benefici regionali per i non residenti UE in molti casi, ma l’idoneità dipende dalla tua situazione, quindi verificalo prima di fare affidamento su di essa.
Il termine per la dichiarazione dell'imposta sulle successioni è generalmente di sei mesi dalla data di morte.

Questa è una delle ragioni più forti per scegliere attentamente la regione della tua proprietà spagnola e per pianificare in anticipo con un testamento.

Imposta patrimoniale: solo su beni spagnoli

I non residenti pagano l'imposta patrimoniale spagnola solo su beni situati in Spagna, principalmente immobili. La franchigia di €700.000 si applica, ma l'esenzione aggiuntiva di €300.000 per una casa principale è riservata solo ai residenti. Le aliquote variano dallo 0,2% al 3,5%.

Al alcune regioni, tra cui l'Andalusia, offrono un'ampia riduzione sull'imposta patrimoniale regionale. Tuttavia, una tassa di solidarietà nazionale separata si applica ai patrimoni netti superiori a €3 milioni, quindi grandi proprietà spagnole necessitano comunque di un controllo. Per la maggior parte dei proprietari di un singolo appartamento o villa, l'imposta patrimoniale non è una preoccupazione.

Il tuo paese d'origine conta tanto quanto la Spagna

La Spagna ha trattati contro la doppia imposizione con più di 90 paesi. In base alla maggior parte di essi, il reddito immobiliare e i guadagni derivanti dalla vendita possono essere tassati dove si trova la proprietà, quindi la Spagna mantiene il diritto di tassare il tuo immobile spagnolo.

Il tuo paese d'origine di solito desidera comunque vedere il reddito, e poi evita la doppia tassazione in uno dei due modi:

Metodo del credito: il tuo paese d'origine tassa il reddito ma ti dà credito per la tassa spagnola. Questo è comune per il Regno Unito e gli Stati Uniti. Se la tua aliquota nazionale è più alta di quella spagnola, paghi la differenza.
Metodo dell'esenzione: il tuo paese d'origine esenta il reddito già tassato in Spagna, talvolta considerandolo per l'aliquota. Questo si applica ad alcuni paesi europei in base ai loro trattati.

Cosa controllare per il tuo paese:

Tassa il reddito da affitti esteri, e usa il credito o l'esenzione?
Tassa un guadagno dalla vendita di immobili esteri, e a quale aliquota?
Ha un'imposta patrimoniale o una tassa sul patrimonio netto che include immobili esteri? Alcuni paesi, come la Norvegia e la Svizzera, sì.
Ha una sua imposta sulle successioni o sulle donazioni che raggiunge beni all'estero?

Poiché queste regole differiscono così tanto, due proprietari con immobili spagnoli identici possono avere bollette fiscali totali molto diverse. Il lato spagnolo è lo stesso per tutti nell'UE/SEE, quindi la vera differenza tra questi paesi risiede a casa.

Come mantenere la tua imposta spagnola il più bassa possibile

Dichiara ogni anno. Il reddito imputato e le dichiarazioni dei redditi da affitto sono richiesti anche se devi poco, e la presentazione in ritardo comporta sanzioni e interessi.
Conserva ogni fattura legata a una proprietà affittata se sei un residente UE/SEE, in modo che le tue deduzioni siano supportate.
Controlla le tue scadenze. Le date di presentazione per il reddito imputato stanno cambiando per il reddito del 2026, quindi controlla sempre il calendario attuale dell'AEAT.
Conserva la prova delle imposte spagnole pagate per la tua autorità fiscale domestica, in modo da poter richiedere credito o agevolazione.
Pianifica per la successione prima di averne bisogno, specialmente se possiedi in una regione con forti riduzioni familiari.
Stima prima la tua imposta. Il nostro calcolatore fiscale Modelo 210 e la guida al calcolo passo dopo passo mostrano cosa probabilmente dovrai pagare.

Domande frequenti

Quali residenti di quale paese pagano meno tasse sugli immobili spagnoli? In Spagna, i residenti di qualsiasi paese dell'UE, Islanda, Norvegia o Liechtenstein pagano l'aliquota più bassa, 19%, e possono dedurre le spese di affitto. La differenza tra quei paesi deriva dalle loro regole fiscali domestiche.

I residenti del Regno Unito pagano più tasse dei residenti dell'UE su una proprietà spagnola? Sì. I residenti del Regno Unito sono tassati al 24% sui redditi da affitto e sul reddito imputato, senza deduzione delle spese come regola generale, mentre i residenti dell'UE/SEE pagano il 19% e possono dedurre i costi. Le plusvalenze su una vendita sono del 19% per entrambi.

La mia nazionalità o la mia residenza decidono la mia aliquota fiscale spagnola? Il tuo paese di residenza fiscale, non il tuo passaporto. Un cittadino britannico che è residente fiscale in Germania è trattato come un residente UE/SEE.

La Svizzera è trattata come UE/SEE per l'aliquota del 19%? No. La Svizzera è al di fuori dell'UE e dell'EEA, quindi si applica l'aliquota del 24%.

Pago tasse sia in Spagna che nel mio paese d'origine? La Spagna tassa prima il reddito, e il tuo paese d'origine di solito offre credito o un'esenzione attraverso un trattato contro la doppia imposizione. Di solito devi comunque dichiarare il reddito a casa.

Devo pagare tasse se la mia proprietà spagnola è vuota? Sì. La Spagna addebita l'imposta sul reddito imputato ai proprietari non residenti anche se la proprietà non è affittata, calcolata sul valore catastale.

I comproprietari presentano la dichiarazione insieme? Ogni proprietario di solito presenta per la propria quota della proprietà.

Fonti e informazioni ufficiali

Questo articolo è un'informazione generale e non un consiglio fiscale personale. Le aliquote, le scadenze e le regole regionali cambiano, e le regole del tuo paese d'origine aggiungono un secondo livello, quindi conferma la tua situazione con l'Agenzia delle Entrate spagnola o un consulente qualificato.