España sigue siendo uno de los destinos más populares del mundo para comprar casas de vacaciones y propiedades de inversión. Cada año, miles de compradores del Reino Unido, la Unión Europea y los Estados Unidos adquieren apartamentos, villas y casas adosadas a lo largo de la Costa del Sol, Costa Blanca, Islas Baleares y otras regiones populares.

Una pregunta que nos hacen con frecuencia en EasySpanishTax.com es:

“¿Los ciudadanos del Reino Unido, la UE y EE. UU. pagan diferentes impuestos al ser propietarios de una propiedad en España?”

La respuesta sencilla es:

Sí, pero no siempre de la manera que la mayoría espera.

Tu nacionalidad por sí sola no determina tus impuestos en España. En cambio, España principalmente considera tu residencia fiscal, tu país de residencia y si España tiene un tratado fiscal con ese país.

Esta guía explica las diferencias más importantes.

La Regla de Oro: La Residencia Fiscal Importa Más Que la Ciudadanía

La ley fiscal española se basa generalmente en dónde eres residente fiscal, no en el pasaporte que posees.

Por ejemplo:

• Un ciudadano británico que vive permanentemente en Alemania puede ser gravado de manera diferente que un ciudadano británico que vive en Londres.

• Un americano que vive en Francia puede tener diferentes obligaciones de informes que un americano que vive en Texas.

• Dos ciudadanos suecos pueden pagar diferentes impuestos si uno vive en España y el otro vive en Suecia.

Para los propietarios de propiedades no residentes, el país donde eres residente fiscal suele ser más importante que tu nacionalidad.

Impuestos que Paga Cada Propietario Extranjero

Independientemente de si eres del Reino Unido, la UE o EE. UU., los propietarios de propiedades en España pueden encontrarse con:

• IBI (impuesto municipal sobre la propiedad anual)

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)

• Impuesto sobre las Ganancias de Capital al vender

• Impuesto sobre el Patrimonio (en algunos casos)

• Impuesto de Solidaridad sobre el patrimonio mundial muy alto (donde corresponda)

La mayoría de los propietarios extranjeros principalmente tratan con IBI y Modelo 210.

Ciudadanos de la UE

Los residentes de la UE generalmente reciben el trato más favorable bajo las reglas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en España.

Si vives en otro país de la UE y eres propietario de una propiedad en España:

Si no alquilas tu propiedad

Normalmente presentas un Modelo 210 cada año basándote en las reglas de ingresos por alquiler supuestos de España.

Si alquilas tu propiedad

Una gran ventaja es que los residentes de la UE generalmente pueden deducir gastos calificados antes de calcular el ingreso de alquiler imponible, tales como:

• Cuotas comunitarias

• Intereses hipotecarios (donde se permita)

• Seguro

• Reparaciones y mantenimiento

• Honorarios de gestión de propiedades

• Impuestos locales

• Costos de servicios públicos pagados por el propietario

Los ingresos generalmente se gravan al 19% para los residentes calificados de la UE/EEE.

Ciudadanos del Reino Unido Después del Brexit

El Brexit cambió varias reglas fiscales importantes.

Aunque los ciudadanos del Reino Unido aún pueden poseer libremente propiedades en España, el Reino Unido ya no se trata como un Estado Miembro de la UE para muchos propósitos fiscales españoles.

Ingresos por Alquiler

A diferencia de la mayoría de los residentes de la UE, los residentes fiscales del Reino Unido generalmente no pueden deducir la misma gama de gastos de propiedad al calcular los ingresos por alquiler de no residentes en España.

En su lugar, la tributación se aplica generalmente a los ingresos por alquiler imponibles brutos bajo las reglas aplicables a los no residentes de la UE.

La tasa de impuesto general para no residentes es de 24% para contribuyentes fuera del grupo calificado de la UE/EEE.

Impuesto sobre Ingresos Presuntos

Si la propiedad solo se utiliza de manera privada y no se alquila, los propietarios del Reino Unido normalmente aún deben presentar Modelo 210 cada año.

El método de cálculo es esencialmente el mismo que para otros no residentes.

Ciudadanos de EE. UU.

Los compradores americanos a menudo asumen que sus impuestos en España funcionan de manera diferente debido a su ciudadanía estadounidense.

En realidad, España generalmente los gravará bajo las mismas reglas de no residente que se aplican a otros no residentes de la UE.

Sin embargo, los ciudadanos de EE. UU. enfrentan una complicación adicional:

Normalmente tienen obligaciones fiscales tanto en España como en los Estados Unidos.

A diferencia de la mayoría de los países, los Estados Unidos gravan a sus ciudadanos independientemente de dónde vivan.

Esto significa que los propietarios estadounidenses pueden necesitar:

• Presentar declaraciones de impuestos españolas

• Informar ciertos activos extranjeros al IRS

• Declarar ingresos por alquiler españoles en EE. UU.

• Solicitar créditos fiscales por impuestos extranjeros donde estén disponibles

• Considerar el tratado fiscal entre España y EE. UU. para reducir la doble tributación

El asesoramiento profesional suele ser valioso para los ciudadanos de EE. UU. porque la interacción entre los dos sistemas fiscales puede ser compleja.

Impuesto sobre Ganancias de Capital al Vender

Cuando los no residentes venden propiedades en España, España grava la ganancia de capital.

En general:

• Los ciudadanos de la UE

• Los ciudadanos del Reino Unido

• Los ciudadanos de EE. UU.

todos están sujetos a las mismas reglas de impuesto sobre ganancias de capital en bienes raíces españoles.

La principal diferencia suele radicar en cómo se trata posteriormente la ganancia en el país de residencia fiscal del propietario.

Los acuerdos de doble tributación a menudo ayudan a prevenir que la misma ganancia sea gravada dos veces.

La Retención del 3%

Una regla que sorprende a muchos vendedores extranjeros es la retención del 3%.

Cuando un no residente vende una propiedad en España:

• El comprador generalmente debe retener el 3% del precio de compra.

• La cantidad se paga directamente a la Agencia Tributaria española.

• Actúa como un pago anticipado hacia el impuesto final sobre ganancias de capital del vendedor.

Esto se aplica independientemente de si el vendedor es del Reino Unido, de un país de la UE o de EE. UU.

Impuesto sobre el Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio en España depende de:

• dónde eres residente fiscal,

• dónde están ubicados tus activos,

• normas fiscales regionales,

• exenciones disponibles.

Algunos propietarios extranjeros nunca pagan el Impuesto sobre el Patrimonio.

Otros con activos españoles de alto valor pueden necesitar presentar declaraciones anuales.

Esto depende del valor total de sus activos imponibles en lugar de su nacionalidad.

Acuerdos de Doble Tributación

España ha firmado tratados fiscales con:

• el Reino Unido,

• los Estados Unidos,

• la mayoría de los países de la UE,

• muchas otras naciones en todo el mundo.

Estos acuerdos tienen como objetivo prevenir que los ingresos sean gravados dos veces.

Por ejemplo:

Un residente del Reino Unido que paga impuestos españoles sobre ingresos por alquiler puede recibir alivio en el Reino Unido.

De manera similar, los contribuyentes estadounidenses a menudo pueden utilizar créditos fiscales extranjeros para reducir la doble tributación, aunque los requisitos de informes de EE. UU. siguen siendo más extensos que los de la mayoría de los otros países.

Comparación Rápida

Malentendidos Comunes

“El Brexit significa que los ciudadanos del Reino Unido no pueden comprar propiedades en España.”

Falso. Los ciudadanos del Reino Unido aún pueden comprar y poseer propiedades en España.

“Los ciudadanos de EE. UU. pagan impuestos españoles más altos.”

No necesariamente. España generalmente grava a los propietarios estadounidenses bajo las mismas reglas de no UE que a otros no residentes de la UE.

“Los ciudadanos de la UE nunca pagan Modelo 210.”

Incorrecto. La mayoría de los propietarios de la UE no residentes aún necesitan presentar Modelo 210 si son propietarios de propiedades en España.

“La nacionalidad determina el impuesto español.”

Por lo general, no.

Tu residencia fiscal es generalmente mucho más importante que tu pasaporte.

Cómo Puede Ayudar EasySpanishTax.com

La tributación de no residentes en España puede volverse rápidamente confusa, especialmente si posees una casa de vacaciones, alquilas tu propiedad o planeas vender en el futuro.

En EasySpanishTax.com, ayudamos a propietarios no residentes del Reino Unido, la UE, EE. UU. y muchos otros países:

• Preparar y presentar Modelo 210

• Calcular impuesto sobre la propiedad para no residentes

• Presentar declaraciones de ingresos por alquiler

• Preparar declaraciones de impuestos sobre ganancias de capital después de la venta

• Mantenerse al tanto de los plazos fiscales españoles

Nuestro proceso en línea está diseñado para hacer que los impuestos sobre la propiedad en España sean simples, transparentes y sin estrés.

Ya seas británico, alemán, sueco, francés, americano o de otro país, ser propietario de una propiedad en España conlleva obligaciones fiscales continuas.

Las principales diferencias no suelen basarse en tu pasaporte, sino en:

• Tu residencia fiscal

• Si tu país está dentro o fuera de la UE/EEE

• Si alquilas tu propiedad

• Si España tiene un tratado fiscal con tu país de origen

Comprender estas diferencias desde el principio puede ayudarte a evitar errores costosos y asegurarte de que permanezcas completamente conforme a la ley fiscal española.