Я владею квартирой в Испании и хочу сдать её в аренду туристам. Что мне нужно знать?

Полное руководство по аренде жилья в Испании в 2026 году

Владение квартирой в Испании — мечта для многих людей. Независимо от того, находится ли ваша собственность на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке, Майорке, Канарских островах или в любом другом месте Испании, сдача ее в аренду для отдыхающих может стать отличным способом получения дополнительного дохода, сохраняя при этом возможность наслаждаться собственностью.

С миллионами международных туристов, посещающих Испанию каждый год, аренда жилья по-прежнему остается привлекательным вариантом для владельцев, стремящихся заставить свои инвестиции работать на них.

Тем не менее, прежде чем рекламировать свою квартиру на Airbnb, Booking.com или через местное агентство по аренде, нужно понять несколько важных юридических, финансовых и налоговых аспектов.

Можете ли вы легально сдавать свою квартиру в аренду? Нужна ли вам туристическая лицензия? Какие налоги нужно платить в Испании, если вы живете за границей? И как вы декларируете доход от аренды жилья?

В этом руководстве мы объясняем, что вам нужно знать, прежде чем начинать бизнес по аренде жилья в Испании, включая требования для владельцев недвижимости, не являющихся резидентами, и как управлять своими налоговыми обязательствами в Испании.

1. Могу ли я легально сдавать свою квартиру в аренду в Испании?

Во многих частях Испании владельцы частной недвижимости могут сдавать свои квартиры в аренду отдыхающим, при условии, что они соблюдают применимые правила.

Тем не менее, владение недвижимостью не дает вам автоматически права эксплуатировать ее как туристическую аренду.

В Испании были введены все более подробные правила, регулирующие краткосрочное жилье, и требования различаются в зависимости от автономного сообщества и муниципалитета, в котором находится ваша собственность.

Прежде чем принимать бронирования, вам следует проверить:

• Разрешены ли аренды жилья на ваших этажах или в вашем жилом комплексе.

• Разрешает ли ваша местная мэрия туристическое размещение в вашей недвижимости.

• Нужна ли вам региональная туристическая лицензия или регистрация.

• Соответствует ли ваша квартира применимым стандартам безопасности и размещения.

• Нужен ли вам национальный регистрационный номер для краткосрочной аренды.

Важно: Всегда проверяйте, что ваша квартира может легально использоваться для аренды туристами, прежде чем инвестировать в мебель, рекламу или профессиональное управление арендой.

2. Нужна ли мне разрешение от моей сообщества собственников?

Если ваша квартира находится в многоквартирном доме или жилом комплексе, ваше сообщество собственников, известное в Испании как Comunidad de Propietarios, играет важную роль.

С 3 апреля 2025 года владельцы недвижимости, желающие начать новый туристический арендный бизнес, охватываемый соответствующим законодательством, обычно должны получить явное согласие от своего сообщества собственников.

Требуемое согласие обычно составляет большинство в три пятых от общего числа владельцев, представляющих три пятых доли собственности.

Это особенно важно для квартир в жилых комплексах с общими бассейнами, садами и общими удобствами.

Некоторые сообщества уже имеют ограничения на аренду жилья в своих статутах, тогда как другие могут одобрять или запрещать такую деятельность через формальное голосование.

Недвижимости, которые уже работали легально до этих изменений, могут пользоваться переходной защитой, при соблюдении применимых условий.

Наш совет: Прежде чем подавать заявление на туристическую лицензию, свяжитесь со своим управляющим сообществом и запросите письменное подтверждение позиции здания по поводу аренды жилья.

3. Как я могу получить туристическую лицензию в Испании?

Регистрация для аренды жилья регулируется на региональном уровне, поэтому процедура подачи заявки зависит от места расположения вашей недвижимости.

Например, в Андалусии, в которую входят Малага, Марбелья, Эстепона, Манильва и Коста-дель-Соль, соответствующее туристическое размещение должно быть зарегистрировано в региональных туристических органах.

Процесс обычно включает в себя подачу Declaración Responsable, формального объявления, подтверждающего, что размещение соответствует применимым юридическим требованиям.

Вам могут понадобиться документы, такие как:

• Ваш NIE или налоговый номер в Испании.

• Данные о праве собственности и актуальная Nota Simple.

• Кадастровый номер недвижимости.

• Подтверждение одобрения сообщества, если требуется.

• Информация о вместимости квартиры.

• Документация, подтверждающая соблюдение местных планировочных и жилищных норм.

После правильной регистрации имущество получает номер регистрации в региональном туристическом реестре.

Этот номер должен использоваться в рекламе, где это требуется.

Помните, что региональная туристическая регистрация не заменяет необходимую муниципальную авторизацию или национальную регистрацию.

4. Нужен ли мне национальный регистрационный номер для Airbnb или Booking.com?

Да, Испания ввела национальную систему регистрации для краткосрочной аренды, рекламируемой через онлайн-платформы.

С 1 июля 2025 года объекты, подпадающие под действие национальной системы, обычно должны иметь действующий регистрационный номер для объявления и организации краткосрочной аренды через соответствующие онлайн-платформы.

Эта национальная регистрация отдельно от региональной туристической лицензии.

Для многих владельцев отпускной аренды это означает наличие обеих:

Региональная туристическая регистрация: Подтверждает соблюдение туристических норм, применимых в автономном сообществе, где находится имущество.

Национальная регистрация для краткосрочной аренды: Определяет имущество в системе национальной регистрации Испании для квалифицированных онлайн-платформ аренды.

Национальная регистрация осуществляется через соответствующий Реестр недвижимости.

Владельцы также должны соблюдать сопутствующие требования к отчетности и информации, включая применимую ежегодную отчетность по арендной деятельности.

5. Какие требования к оборудованию и безопасности должна соблюдать моя квартира?

Аренда жилья должна обеспечивать безопасную, комфортную и надлежащим образом оборудованную среду для гостей.

Точные требования различаются по регионам, но обычно включают:

• Соответствующая мебель, кровати и кухонное оборудование.

• Подходящее отопление, охлаждение и вентиляция.

• Достаточное количество ванных комнат, соответствующих разрешенной заполняемости.

• Информация по экстренной помощи и оборудование безопасности, если это необходимо.

• Уборка между прибытием и отъездом гостей.

• Ясная информация о недвижимости и применимых правилах проживания.

• Соответствие стандартам доступности и размещения, если это применимо.

В Андалусии существуют дополнительные подробные требования к туристическому жилью, включая минимальные стандарты по площади и оборудованию.

Прежде чем рекламировать свою недвижимость, ознакомьтесь с действующими региональными требованиями и убедитесь, что квартира полностью соответствует им.

6. Нужна ли мне специальная страховка для арендного жилья?

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру отдыхающим, вам следует пересмотреть вашу существующую полис домашнего страхования.

Обычная страховая защита жилья может не покрывать коммерческую или туристическую аренду.

Рассмотрите страховку, которая учитывает:

• Несчастные случаи, вызванные гостями.

• Гражданская ответственность и травмы, произошедшие на объекте.

• Порчу мебели и домашних принадлежностей.

• Ущерб от воды и другие инциденты с недвижимостью.

• Потерю арендного дохода после застрахованного события, если это применимо.

Сообщите вашему страховому провайдеру, что объект будет использоваться для краткосрочного размещения.

Также стоит обдумать, хотите ли вы управлять квартирой самостоятельно или нанять местную управляющую компанию.

7. Какие налоги я должен платить на доход от аренды жилья в Испании?

Это один из самых важных вопросов для иностранных владельцев недвижимости.

Если вы владеете квартирой в Испании, но не являетесь налоговым резидентом Испании, вам обычно необходимо декларировать доход от аренды, который вы получаете от недвижимости, в Испанскую налоговую агентство, Agencia Tributaria.

Обычная декларация для нерезидентов, получающих обычный доход от аренды недвижимости в Испании, — это Modelo 210.

Ваша налоговая ставка и расходы, которые вы можете вычесть, зависят главным образом от вашей страны налогового резидентства и характера арендной деятельности.

Налог на доход от аренды для резидентов ЕС

Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны Европейского Союза, стандартная налоговая ставка для нерезидентов Испании на обычный доход от аренды имущества составляет обычно 19%.

Квалифицированные резиденты ЕС могут обычно вычесть соответствующие расходы, непосредственно связанные с получением арендного дохода.

В зависимости от обстоятельств, это могут включать:

• Комиссии за управление недвижимостью.

• Комиссии Airbnb или Booking.com.

• Расходы на уборку.

• Ремонт и техобслуживание.

• Коммунальные платежи, относящиеся к арендной деятельности.

• Страхование и определенные расходы на недвижимость.

• Другие квалифицированные расходы, поддержанные соответствующей документацией.

Расходы должны соответствовать налоговым правилам Испании, и некоторые затраты должны быть распределены в зависимости от периода аренды или других применимых критериев.

Налог на доход от аренды для резидентов Великобритании и других нерезидентов ЕС

Если вы являетесь налоговым резидентом Великобритании или другой страны за пределами ЕС, общая ставка налога для нерезидентов составляет 24%.

В соответствии со стандартными правилами эти владельцы, как правило, не могут вычитать арендные расходы из своего налогооблагаемого дохода.

Это означает, что налог обычно рассчитывается на основе валового арендного дохода, а не на арендной прибыли.

Важное исключение: Квалифицированные налоговые резиденты Норвегии и Исландии могут воспользоваться ставкой 19% и вычетами расходов в соответствии с применимыми правилами.

Пример: Налог на доход от аренды жилья в Испании

Предположим, вы сдаете свою испанскую квартиру и получаете €8,000 в виде годового дохода от аренды жилья.

Вы также несете €2,000 в виде расходов, которые имеют право на вычет в соответствии с налоговым законодательством Испании.

Этот упрощенный пример подразумевает обычный доход от аренды без гостиничных услуг и что все €2,000 расходов имеют право на вычет у резидента ЕС.

Ваша фактическая налоговая расчетка будет зависеть от ваших обстоятельств.

8. Должен ли я по-прежнему платить налог для нерезидентов, когда моя квартира пуста?

Да. Это важная деталь, которую многие иностранные владельцы недвижимости упускают из виду.

Если вы владеете недвижимостью в Испании и не являетесь налоговым резидентом Испании, вам также может потребоваться уплатить налог за периоды, когда ваша квартира не сдана в аренду и остается доступной для вашего личного использования.

Это обычно называется налогом на условный доход, или Renta Inmobiliaria Imputada.

Для недвижимости, которая сдается в аренду лишь на часть года, у вас может быть две отдельные налоговые обязательства:

Налог на доход от аренды: Рассчитывается на основе дохода, полученного во время периодов аренды.

Налог на условный доход: Рассчитывается на дни, когда имущество не сдано в аренду и подлежит правилам условного дохода.

Условный доход обычно рассчитывается на основе 1,1% или 2% кадастровой стоимости объекта в зависимости от применимых правил кадастровой оценки, скорректированного на соответствующее количество дней.

Пример: Квартира сдана в аренду на 90 дней

Предположим, у вас есть квартира в Испании с кадастровой стоимостью €100,000.

Вы сдаете ее в аренду отдыхающим на 90 дней и оставляете доступной для личного использования в оставшиеся 275 дней года из 365 дней.

Если применимый процент условного дохода составляет 1,1%, расчет будет:

€100,000 × 1,1% × 275 ÷ 365 = €828.77

Для налогового резидента ЕС, подлежащего ставке 19%:

€828.77 × 19% = €157.47 налога на условный доход

Это отдельно от налога, подлежащего уплате на ваш фактический доход от аренды жилья.

Если применимый процент условного дохода составляет 2%, расчет будет другим.

Понимание разницы между арендованными днями и неарендованными днями имеет жизненно важное значение при правильном заполнении Modelo 210.

Модел 210 калькулятор налога

9. Когда мне нужно представить Modelo 210 для дохода от аренды жилья?

Для обычного дохода от аренды, полученного с 1 января 2024 года и позже, Испанская налоговая служба позволяет объединять соответствующий доход от аренды в ежегодной декларации Modelo 210.

Для положительных налоговых деклараций общий период подачи составляет с 1 по 20 января следующего года.

Например, обычный доход от аренды, полученный в 2026 году, обычно декларируется с 1 по 20 января 2027 года.

Декларация условного дохода за дни, когда имущество не сдано в аренду, имеет другой крайний срок, как правило, в течение календарного года, следующего за соответствующим налоговым годом.

Когда у имущества несколько владельцев, не являющихся резидентами, каждый собственник обычно должен декларировать соответствующую долю арендного дохода и условного дохода.

Важно различать обычный доход от аренды недвижимости и деятельность, связанную с размещением с гостиничными услугами, которые могут иметь различное налоговое обращение и обязательства по подаче деклараций.

10. Должен ли я взимать НДС за аренду жилья?

Не обязательно.

Обычные аренды жилья в Испании обычно освобождены от испанского НДС, когда собственник просто предоставляет размещение без дополнительных услуг, типичных для гостиничной отрасли.

Уборка перед приездом и после отъезда обычно не превращает обычную аренду жилья в гостиничный сервис.

Тем не менее, если вы предоставляете такие услуги, как регулярная уборка во время пребывания, периодическая замена постельного белья или другие соответствующие гостиничные услуги, налоговая обработка может измениться.

Если аренда включает гостиничные услуги, испанский НДС в размере 10% может применяться наряду с дополнительными налоговыми обязательствами.

Обычные туриствические аренды, освобожденные от НДС, также могут подпадать под действие испанских правил налога на передачу, в зависимости от обстоятельств.

Если вы не уверены, как ваша арендная деятельность должна классифицироваться, обратитесь за советом перед началом.

11. Должен ли я регистрировать своих гостей у испанских властей?

Операторы жилья для отдыха в Испании подлежат требованиям по идентификации и отчетности гостей.

В соответствии с применимыми правилами предоставления жилья необходимо собирать требуемую информацию о гостях и передавать ее через официальную систему.

Многие владельцы используют платформу SES.HOSPEDAJES или работают с профессиональными управляющими недвижимостью, которые занимаются отчетностью.

Убедитесь, что вы понимаете свои обязательства, касающиеся:

• Идентификации гостей.

• Сбора и отчета о legally требуемой информации.

• Сроков регистрации.

• Безопасной обработки персональных данных.

• Сохранения записей и защиты данных.

Эти требования применяются независимо от ваших налоговых деклараций в Испании.

12. Должен ли я управлять своей арендой самостоятельно или использовать агентство по аренде?

Оба варианта имеют свои преимущества.

Самостоятельное управление имуществом может снизить затраты, особенно если вы живете поблизости и у вас есть время на обработку бронирований, уборку, техническое обслуживание и связь с гостями.

Однако, если вы живете за пределами Испании, найм надежной местной управляющей компании может значительно облегчить процесс.

Профессиональный менеджер может помочь с приемом гостей, уборкой, обслуживанием, экстренной помощью и администрированием бронирования.

Перед подписанием контракта узнайте, какие услуги включены, какая комиссия взимается и кто несет законную ответственность за деятельность по предоставлению размещения.

Помните, что использование агентства по аренде не освобождает вас от ваших личных налоговых обязательств в Испании.

13. Могу ли я сдать свою квартиру в аренду и все равно пользоваться ею для своих отпусков?

Безусловно, при условии, что собственность легально разрешена для использования в качестве арендуемого жилья и вы соблюдаете применимые правила.

Многие международные владельцы сдают свои испанские квартиры в аренду в популярные отпускные периоды и резервируют несколько недель или месяцев для личного использования.

Такая схема может помочь компенсировать расходы на собственность и давать возможность вам наслаждаться вашим домом в Испании.

Тем не менее, сохраняйте точные записи о:

• Датах аренды квартиры.

• Доходе, полученном от каждого бронирования.

• Комиссиях платформы для бронирования.

• Расходах на уборку и управление.

• Датах, когда собственность доступна для личного использования.

Эти записи будут полезны при расчете ваших ежегодных налоговых обязательств в Испании.

14. Распространенные ошибки, которых следует избегать при начале аренды жилья в Испании

Многие иностранные владельцы недвижимости непреднамеренно совершают ошибки, когда начинают сдавать свою испанскую собственность в аренду.

Некоторые из самых распространенных включают:

1. Рекламирование квартиры до получения необходимых разрешений и регистраций.

2. Не проверка ограничений, установленных сообществом собственников.

3. Предположение, что Airbnb или Booking.com автоматически оплачивают испанский подоходный налог от их имени.

4. Забывание декларировать арендный доход через Modelo 210.

5. Не декларирование условного дохода за периоды, когда недвижимость не была сдана в аренду.

6. Заявление о расходах, которые не подлежат вычету согласно испанским правилам налога для нерезидентов.

7. Забывание зарегистрировать гостей у соответствующих властей.

8. Не ведение надлежащих записей о доходах от аренды и расходах.

Избежание этих ошибок может сберечь время, деньги и ненужные осложнения с испанскими властями.

15. Как я могу легко декларировать свой доход от аренды жилья в Испании?

Если вы владелец недвижимости, не являющийся резидентом, заполнение налоговых деклараций в Испании может показаться сложным, особенно если вы не говорите по-испански или не знакомы с онлайн-процедурами Испанского налогового агентства.

К счастью, есть более простой способ.

На EasySpanishTax.com мы помогаем владельцам недвижимости-нерезидентам подготавливать и подавать свои налоговые декларации Modelo 210 в Испании онлайн.

Независимо от того, сдаете ли вы свою квартиру в аренду на несколько недель каждое лето или в течение всего года, наш сервис предназначен для того, чтобы сделать ваши налоговые обязательства по испанской собственности проще в управлении.

С EasySpanishTax.com вы можете:

• Подготовить свою декларацию о доходах от аренды Modelo 210 онлайн.

• Рассчитать свои налоги для нерезидентов Испании.

• Декларировать доход от отпускной аренды.

• Учитывать допустимые арендные расходы, если применимо.

• Подготовить вашу декларацию налога на условный доход для нерезидентов.

• Избежать ненужной бумажной работы и сложных налоговых процедур в Испании.

Вам не нужно посещать испанское налоговое бюро или бороться с незнакомыми налоговыми формами.

Владеете ли вы собственностью для аренды в Испании? Убедитесь, что ваши испанские налоги обрабатываются правильно.

Посетите easyspanishtax.com и откройте для себя более простой способ подготовки и подачи ваших налоговых деклараций на имущество для нерезидентов в Испании.

Часто задаваемые вопросы о аренде жилья в Испании

Могу ли я сдавать свою квартиру в аренду в Испании, если живу в другой стране?

Да. Нерезиденты могут обычно сдавать в аренду имущество в Испании, при условии, что имущество разрешено для предполагаемой арендной деятельности и соблюдаются все применимые правила. Доход от аренды обычно облагается налогом в Испании.

Нужна ли мне туристическая лицензия, чтобы сдавать свою квартиру на Airbnb?

Если ваша собственность используется для регулируемого туристического размещения, обычно потребуется региональная регистрация или разрешение. Национальный регистрационный номер также обычно требуется для квалифицированных краткосрочных аренд, рекламируемых через онлайн-платформы.

Какой налог платят нерезиденты на доход от аренды жилья в Испании?

Стандартная ставка обычно составляет 19% для квалифицированных налоговых резидентов ЕС, Норвегии и Исландии и 24% для большинства других нерезидентов, включая налоговых резидентов Великобритании. Правила вычета расходов различаются.

Могу ли я вычесть комиссии Airbnb и Booking.com?

Квалифицированные налоговые резиденты ЕС, Норвегии и Исландии обычно могут вычитать непосредственно связанные и надлежащим образом документированные комиссии при расчете налогооблагаемого обычного дохода от аренды. Другие нерезиденты обычно не могут вычитать эти расходы по стандартным правилам.

Нужно ли мне декларировать доход от аренды, если я сдаю квартиру всего на две недели?

Да. Даже короткий период аренды может генерировать налогооблагаемый доход, который должен быть задекларирован в Испании. Количество арендованных дней также имеет значение при расчете налога на условный доход на оставшуюся часть года.

Нужно ли мне также платить налог в своей стране?

Возможно. Ваша страна налогового резидентства может требовать от вас декларировать мировой доход, включая доход от аренды испанской недвижимости. Применимые соглашения о двойном налогообложении или правила внутреннего налогового освобождения могут помочь избежать двойного налогообложения.

Можем ли мы с мужем подать одну декларацию Modelo 210 на совместно владеемую квартиру?

Как правило, каждый нерезидент-владелец должен подать свою собственную декларацию на свою долю дохода. Совместная собственность не позволяет автоматически единую комбинированную декларацию Modelo 210 для доходов от аренды.

Что произойдет, если я не декларирую свой доход от аренды жилья?

Не декларирование налогооблагаемого дохода от аренды может привести к ненаплаченным налоговым оценкам, процентам, дополнительным сборам и потенциальным штрафам. Испанские власти также могут получать информацию от платформ аренды и других систем отчетности.

Заключительные мысли: Сдача вашей испанской квартиры может быть выгодной при правильной подготовке

Сдача вашей квартиры в аренду в Испании может обеспечить ценными дополнительными доходом и помочь покрыть расходы на владение домом для отдыха.

Тем не менее, успешная аренда жилья требует большего, чем просто размещение рекламы и приветствие ваших первых гостей.

Понимание требований к лицензированию, ограничений сообществ, правил национальной регистрации, обязательств по отчетности гостей и налогов на имущество в Испании является необходимым.

Для владельцев-нерезидентов Modelo 210 является особенно важной частью процесса.

На EasySpanishTax.com, наша цель — сделать налоговые декларации испанских недвижимости для нерезидентов простыми, доступными и удобными, чтобы вы могли тратить меньше времени на беспокойство о бумажной работе и больше времени на наслаждение вашей собственностью в Испании.

Начните свою налоговую декларацию Modelo 210 в Испании сегодня на EasySpanishTax.com.