Руководство на 2026 год для владельцев недвижимости-неграничщиков в Испании
Если вы владеете недвижимостью в Испании и сдаете ее в аренду, вы, возможно, задаетесь вопросом: Могу ли я сдавать свою испанскую недвижимость без уплаты налогов?
Простой ответ - нет.
Если вы получаете доход от аренды недвижимости в Испании, этот доход обычно должен быть задекларирован в Испанском налоговом агентстве. Это относится как к долгосрочной, так и к краткосрочной аренде, частной аренде, аренде через агентство или через платформы, такие как Airbnb, Booking.com или Vrbo.
Для владельцев недвижимости-неграничщиков доход от аренды декларируется с помощью Modelo 210, декларации по налогу на доходы от недвижимости для нерезидентов.
Доход от аренды в Испании облагается налогом
Любые деньги, которые вы получаете от сдачи в аренду вашей испанской недвижимости, считаются облагаемым налогом доходом в Испании.
Это включает:
Отпускные аренды
Доход от Airbnb
Аренда через Booking.com
Аренда через Vrbo
Краткосрочная аренда для туристов
Сезонная аренда
Долгосрочная аренда жилой недвижимости
Частные договоры аренды
Даже если вы арендуете свою недвижимость всего на несколько недель в году, этот доход все равно необходимо декларировать.
Многие иностранные владельцы ошибочно полагают, что небольшой доход от аренды не имеет значения, или что налог применяется только в том случае, если недвижимость арендуется весь год. Это неправильно. В Испании доход от аренды облагается налогом с первого полученного евро.
Что если я не резидент Испании?
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, но владеете испанской недвижимостью, вы все равно несете ответственность за испанский налог на доход, полученный в Испании.
Это означает, что если ваша испанская недвижимость приносит доход от аренды, вы должны его задекларировать в Испании, даже если:
Вы живете в другой стране
Аренда перечисляется на иностранный банковский счет
Арендатор из-за пределов Испании
Бронирование осуществлено через международную платформу
Вы уже платите налоги в своей стране
Испания облагает налогом доход, связанный с испанской недвижимостью, поскольку эта недвижимость расположена в Испании.
Какую налоговую форму используют нерезиденты?
Владельцы недвижимости-неграничщики обычно декларируют испанский доход от аренды с помощью Modelo 210.
Modelo 210 используется для испанского налога на доходы нерезидентов, также называемого IRNR.
Если у недвижимости есть более одного владельца, каждый владелец обычно должен подать свою собственную форму Modelo 210 на основании своего процента владения.
Например, если два человека владеют недвижимостью по 50 процентов каждый, каждый владелец декларирует 50 процентов дохода от аренды и платит налог на свою долю.
Могу ли я избежать налога, если сдаю в аренду частным образом?
Нет.
Не имеет значения, арендуете ли вы через платформу, агента, друга или напрямую гостям. Обязанность декларировать доход от аренды все равно существует.
Частный доход от аренды все равно является облагаемым налогом доходом.
Попытки избежать налога, принимая наличные платежи или используя иностранный банковский счет, могут создать проблемы, если доход позднее будет обнаружен. Испанские налоговые органы могут запрашивать информацию, сравнивать данные и налагать штрафы за не задекларированный доход.
Отчитываются ли Airbnb и Booking.com о доходах от аренды?
Платформы отпускной аренды все больше подключены к системам налоговой отчетности и проверок. Это означает, что испанские власти могут уже иметь доступ к информации о туристической арендной деятельности, владельцах недвижимости, платформах бронирования и доходах от аренды.
По этой причине не задекларированный доход от аренды становится более рискованным.
Если Испанское налоговое агентство получает информацию с платформы, но не видит соответствующей декларации Modelo 210, владелец может получить запрос на уплату налога, штраф или уведомление о проверке.
Сколько налогов платят нерезиденты на доход от аренды?
Ставка налога зависит в основном от того, где вы являетесь налоговым резидентом.
Резиденты ЕС и ЕЭП
Нерезиденты-владельцы, являющиеся налоговыми резидентами ЕС или ЕЭП, обычно платят 19 процентов с чистой прибыли от аренды.
Это означает, что определенные расходы, связанные с арендой, обычно могут быть вычтены перед расчетом налога.
Возможные вычитаемые расходы могут включать:
Коммунальные платежи
Налог на имущество IBI
Страховка недвижимости
Ремонт и обслуживание
Расходы на уборку
Коммунальные услуги, оплаченные владельцем
Комиссионные агентств
Плата за управление недвижимостью
Расходы на рекламу
Комиссии платформ
Процент по ипотеке, связанной с недвижимостью
Расходы обычно должны быть должным образом документированы с помощью счетов и должны относиться к арендной деятельности.
Нерезиденты вне ЕС
Нерезиденты-владельцы из-за пределов ЕС или ЕЭП традиционно платят 24 процента от валового дохода от аренды, не вычитая расходы.
Тем не менее, налоговое обращение может зависеть от страны проживания владельца, применимых правил и возможных юридических изменений, поэтому владельцы вне ЕС должны внимательно проверить свою ситуацию перед подачей декларации.
Пример: расчет налога на аренду для резидента ЕС
Шведский владелец сдаёт в аренду квартиру в Эстепоне.
Годовой доход от аренды: €10,000
Допустимые расходы: €3,000
Облагаемая прибыль: €7,000
Налоговая ставка: 19 процентов
Налог к уплате: €1,330
Пример: расчет налога на аренду для нерезидента вне ЕС
Британский владелец сдаёт в аренду квартиру в Марбелье.
Годовой доход от аренды: €10,000
Налоговая ставка: 24 процента
Расходы не вычитаются в этом упрощенном примере
Налог к уплате: €2,400
Что если я арендую только на несколько недель?
Вам все равно нужно задекларировать доход от аренды.
Даже случайный доход от аренды на отпуск обычно должен быть задекларирован. Если вы сдаете свою испанскую квартиру всего на одну неделю летом, этот доход все равно облагается налогом в Испании.
Остальная часть года также может создать отдельную налоговую обязанность, если недвижимость доступна для личного использования. Это называется налог на предполагаемый доход, который также применяется к многим владельцам недвижимости-неграничщикам.
Что если я не сдаю недвижимость?
Если вы вообще не сдаете свою испанскую недвижимость, вам все равно может понадобиться подать форму Modelo 210 для налога на предполагаемый доход.
Это отдельный налог для нерезидентов-владельцев, у которых есть испанская недвижимость, доступная для личного использования.
Простыми словами:
Если вы сдаете недвижимость, вы декларируете доход от аренды.
Если вы не сдаёте ее, вы можете декларировать предполагаемый доход.
Если вы арендуете её часть года и используете её приватно часть года, могут применяться оба расчета.
Что происходит, если вы арендуете, не декларируя налоги?
Если доход от аренды не декларируется, Испанское налоговое агентство может начислить:
Неуплаченный налог
Проценты за просрочку платежа
Дополнительные сборы
Штрафы
Дополнительные проверки или налоговые расследования
Чем дольше налог остается непогашенным, тем дороже становится проблема.
Не задекларированный доход от аренды также может создать осложнения при продаже недвижимости, подаче заявок на лицензии, управлении наследством или при взаимодействии с будущими налоговыми проверками.
Нужна ли мне туристическая лицензия?
Налоговые и туристические лицензии - это разные обязательства.
Уплата налога не означает автоматически, что ваша недвижимость легально зарегистрирована для туристической аренды. В зависимости от региона, муниципалитета и правил сообщества, вам также может понадобиться туристическая лицензия или регистрационный номер.
В таких областях, как Андалусия, Коста-дель-Соль, Малага, Марбелья, Эстепона, Манильва, Аликанте, Валенсия, Балеарские острова и Канарские острова, правила туристической аренды могут быть строгими и могут меняться.
Перед рекламой вашей недвижимости для краткосрочной аренды вам следует проверить местные требования.
Могу ли я вычесть расходы?
Если вы являетесь налоговым резидентом ЕС или ЕЭП, вы обычно можете вычесть допустимые расходы, связанные с арендной деятельностью.
Однако расходы должны быть:
Прямо связаны с арендой
Подтверждены счетами или квитанциями
Правильно распределены между арендованными и неарендованными периодами
Задекларированы только пропорционально вашей доле владения
Например, если ваша недвижимость была арендована на 90 дней и использовалась приватно в остальное время года, не все годовые расходы могут быть полностью вычтены.
Распространенные ошибки владельцев недвижимости
Многие владельцы-неграничщики совершают простые, но дорогие ошибки, такие как:
Думая, что доход от Airbnb освобожден от налогов
Не декларируя короткие сроки аренды
Забывая, что каждый владелец подает отдельно
Декларируя весь доход только на одного владельца
Вычитая расходы без счетов
Игнорируя неарендованный период
Пропуская сроки подачи Modelo 210
Путая правила туристической лицензии с налоговыми правилами
Веря в то, что иностранные банковские платежи невидимы
Корректная подача помогает избежать проблем в будущем.
Можете ли вы подать Modelo 210 самостоятельно?
Да.
Многие владельцы-неграничщики предпочитают подавать Modelo 210 онлайн самостоятельно, а не платить дорогие гонорары юристам или бухгалтерам.
С помощью подходящей онлайн-системы вы можете постепенно вводить данные о своей недвижимости, доходах от аренды, проценте владения и расходах. Система может помочь рассчитать налог и подготовить декларацию правильно.
Это особенно полезно для владельцев, которые хотят простого, доступного и безопасного способа соблюдать требования в Испании.
Почему лучше правильно декларировать доход от аренды
Декларирование вашего дохода от аренды дарит вам спокойствие.
Это помогает вам:
Избежать штрафов
Сохранить чистую налоговую запись в Испании
Соблюдать испанские правила аренды
Подготовить лучшие записи для будущих продаж
Сократить риски из-за отчетности платформы
Понять вашу реальную прибыль от аренды
Оставаться организованным как владелец-неграничщик
Для большинства владельцев уплата правильного налога гораздо дешевле, чем разбираться с штрафами позже.
Окончательный ответ: Могу ли я сдавать свою испанскую недвижимость без уплаты налогов?
Нет. Если вы сдаете свою испанскую недвижимость и получаете доход, вам обычно необходимо задекларировать этот доход в Испании.
Для владельцев-неграничщиков это обычно делается с помощью Modelo 210.
Сдаете ли вы свою недвижимость на одну неделю или на весь год, через Airbnb или частным образом, испанский доход от аренды должен быть правильно задекларирован.
Подайте свою испанскую налоговую декларацию по аренде онлайн
На EasySpanishTax.com мы упрощаем процесс подачи формы Modelo 210 онлайн для владельцев-неграничщиков.
Наша платформа разработана для иностранных владельцев, которые хотят простого, доступного и безопасного способа декларировать налог на недвижимость в Испании без сложной документации или дорогих юридических сборов.
Если вы сдаете свою испанскую недвижимость, не откладывайте свои налоговые обязательства, пока они не станут проблемой.
Начните свою декларацию Modelo 210 сегодня с EasySpanishTax.com и оставайтесь в соответствии с требованиями в Испании.