Koupě nemovitosti ve Španělsku je snem mnoha mezinárodních kupců. Ať už kupujete prázdninový byt na Costa del Sol, vilu v Alicante, důchodový dům na Mallorce nebo investiční nemovitost k pronájmu, Španělsko zůstává jedním z nejatraktivnějších trhů s nemovitostmi v Evropě.
Ale před koupí je důležité pochopit jednu věc jasně: vlastnictví nemovitosti ve Španělsku s sebou nese daňové povinnosti.
Mnoho zahraničních kupců se soustředí na kupní cenu, notářské poplatky a právní náklady, ale zapomíná na roční daně, které pokračují i po dokončení. Pokud jste nerezidentním vlastníkem nemovitosti ve Španělsku, možná budete muset platit místní daň z nemovitostí, podávat Modelo 210, hlásit příjmy z pronájmu a udržovat důležité dokumenty organizované každý rok.
Tato příručka vysvětluje klíčové daňové povinnosti vztahující se k nemovitostem ve Španělsku, které musíte znát před a po koupi nemovitosti ve Španělsku.
1. Daně při koupi nemovitosti ve Španělsku
Při koupi nemovitosti ve Španělsku závisí daně na tom, zda je nemovitost z druhé ruky nebo novostavba.
U nemovitosti z druhé ruky obvykle kupující platí daň z převodu nemovitosti, známou jako ITP. Sazba závisí na regionu, kde se nemovitost nachází, a obvykle se počítá jako procento z kupní ceny nebo oficiální referenční hodnoty.
U novostavby koupené přímo od developera obvykle kupující platí DPH, známou jako IVA, plus daň z nabytí nemovitosti, známou jako AJD. V mnoha případech je DPH na rezidenční novostavbu 10 %, zatímco AJD se liší podle autonomního regionu.
To znamená, že by kupující měli vždy vypočítat celkové náklady na koupi před učiněním nabídky. V mnoha oblastech Španělska mohou celkové náklady na koupi přidat k ceně nemovitosti přibližně 10 % až 15 %.
2. IBI: Roční místní daň z nemovitosti
Jakmile vlastníte nemovitost ve Španělsku, musíte každý rok platit IBI.
IBI znamená Impuesto sobre Bienes Inmuebles a je to místní daň z nemovitosti placená radnici. Je podobná obecní dani v jiných zemích.
IBI se zakládá na katastrální hodnotě nemovitosti, nikoli na tržní hodnotě. Katastrální hodnota je obvykle nižší než reálná tržní hodnota a lze ji nalézt na potvrzení o IBI.
Každý majitel nemovitosti ve Španělsku musí platit IBI, ať už je rezidentem nebo nerezidentem, a ať už se nemovitost používá soukromě nebo pronajímá.
3. Basura: Daň za odvoz odpadu
V mnoha obcích také vlastníci nemovitostí platí daň za odvoz odpadu, běžně nazývanou basura.
Tato daň se obvykle účtuje odděleně od IBI, i když v některých oblastech se může objevit spolu s ostatními místními daněmi. Výše závisí na radnici a typu nemovitosti.
Dokonce i když se nemovitost používá pouze na prázdniny, může být basura stále splatná.
4. Modelo 210: Daň z příjmu nerezidentů
Jednou z nejdůležitějších daňových povinností pro zahraniční vlastníky nemovitostí ve Španělsku je Modelo 210.
Modelo 210 je španělský daňový formulář používaný nerezidenty k hlášení příjmů spojených se Španělskem. Pokud vlastníte nemovitost ve Španělsku, ale nejste daňovým rezidentem ve Španělsku, možná budete muset každý rok podávat Modelo 210.
Mnozí vlastníci nemovitostí jsou překvapeni, když se dozví, že Modelo 210 může být stále požadováno, i když nemovitost není pronajímána. To je proto, že Španělsko uplatňuje daň na domnělé příjmy na nerezidentní vlastníky, kteří mají nemovitost dostupnou pro osobní použití.
Jednoduše řečeno, Španělsko považuje vlastnictví druhého domu za zdanitelný přínos, i když nepobíráte příjmy z pronájmu.
5. Pokud svou nemovitost nepronajímáte
Pokud je vaše španělská nemovitost používána pouze jako prázdninový dům, druhý dům nebo soukromá rodinná nemovitost, obvykle stále potřebujete podávat Modelo 210 jako nerezident.
Toto se často nazývá daň z domnělých příjmů nerezidentů.
Výpočet se obvykle zakládá na:
Katastrální hodnotě nemovitosti
Zda byla katastrální hodnota revidována
Vašem podílu na vlastnictví
Počtu dnů, po které jste během daňového roku vlastnili nemovitost
Vaší zemi daňového bydliště
Platné daňové sazbě
To je místo, kde mnozí vlastníci dělají chyby, zejména když je vlastníků více. Ve většině případů musí každý vlastník podávat podle svého podílu na vlastnictví.
6. Pokud svou nemovitost pronajímáte
Pokud svou španělskou nemovitost pronajímáte, situace s daněmi se stává podrobnější.
Nerezidentní vlastníci musí hlásit příjmy z pronájmu ve Španělsku pomocí Modelo 210. V závislosti na tom, kde jste daňovým rezidentem, se mohou uplatňovat různé pravidla týkající se odpočitatelných výdajů.
Rezidenti EU a EHP si obvykle mohou odečíst určité výdaje související s nemovitostí, jako jsou poplatky za společenství, pojištění, opravy, úroky z hypotéky a náklady na správu, pokud jsou řádně zdokumentovány a spojeny s pronájmem.
Nerezidenti z mimo EU jsou často zdaněni z hrubého příjmu z pronájmu, což znamená, že výdaje nemusí být odpočitatelné stejným způsobem.
To dělá správné podávání daňových přiznání obzvlášť důležitým pro pronajímatele, majitele prázdninových pronájmů a kupce investičních nemovitostí.
7. Daň z majetku a Solidární daň
Někteří vlastníci nemovitostí se také mohou muset zabývat španělskou daní z majetku nebo dočasnou solidární daní na velké jmění.
Tato daň obvykle postihuje vlastníky s vysokohodnotnými aktivy ve Španělsku. Pravidla závisí na celkové hodnotě vašich španělských aktiv, hypoték, odpisů a regionu, kde se nemovitost nachází.
Není každý zahraniční kupující zasažen, ale kupující luxusních nemovitostí by měli vždy zkontrolovat toto před nákupem.
8. Daň při prodeji nemovitosti ve Španělsku
Daňové povinnosti nekončí, když prodáváte.
Když nerezident prodá nemovitost ve Španělsku, kupující obvykle zadrží 3 % z prodejní ceny a zaplatí to španělské daňové správě jménem prodávajícího.
To je zálohová platba na možnou daň z kapitálových výnosů.
Pokud má prodávající zisk, může být daň splatná. Pokud zisk není, nebo pokud je 3 % zadržené vyšší než konečná daňová povinnost, může se prodávající pokusit o vrácení.
Prodávající také mohou potřebovat zaplatit Plusvalía Municipal, což je místní daň související se zvýšením hodnoty pozemků.
9. Proč je důležitá dobrá organizace dokumentů
Koupě a vlastnictví nemovitosti ve Španělsku zahrnuje mnoho dokumentů. Tyto mohou zahrnovat:
Listina o vlastnictví
Certifikát NIE
Kopie pasu
Potvrzení o IBI
Potvrzení o базура
Pojištění domácnosti
Dokumenty o poplatcích za společenství
Smlouvy o energiích
Dokumenty o hypotéce
Evidence příjmů z pronájmu
Předchozí prohlášeníModelo 210
Potvrzení o platbách daní
Udržování těchto dokumentů organizovaných je nezbytné. Mohou být potřebné pro podání daní, nároky na pojištění, prodej nemovitosti, změnu energií, žádosti o pronájmy nebo vyřizování právníky a bankami.
EasySpanishTax.com umožňuje registrovaným uživatelům ukládat dokumenty týkající se nemovitosti ve svém účtu, což usnadňuje mít všechno na jednom místě.
10. Běžné chyby zahraničních vlastníků nemovitostí
Mnoho nerezidentních vlastníků dělá stejné chyby po koupi nemovitosti ve Španělsku.
Někteří se domnívají, že musí platit pouze IBI a zapomínají na Modelo 210. Jiní si myslí, že se Modelo 210 vztahuje pouze v případě, že je nemovitost pronajímána. Některé páry předpokládají, že mohou podat jedno prohlášení společně, i když každý vlastník může potřebovat hlásit svůj vlastní podíl.
Mezi další běžné chyby patří použití nesprávné katastrální hodnoty, zmeškání lhůt, nesprávné hlášení příjmů z pronájmu nebo neudržování potvrzení o platbách daní.
Těmto chybám lze obvykle předejít s pravými informacemi a jednoduchým systémem podávání.
11. Jak EasySpanishTax.com pomáhá nerezidentním vlastníků
EasySpanishTax.com bylo vytvořeno, aby usnadnilo podávání daní pro nerezidenty ve Španělsku, zrychlilo to a učinilo to dostupnější.
Místo placení drahých ročních poplatků nebo zápasu s komplikovanými daňovými formuláři mohou vlastníci nemovitostí použít jednoduchou online platformu pro přípravu a podání Modelo 210.
Webová stránka je navržena pro zahraniční vlastníky nemovitostí, kteří chtějí jasný, praktický a nákladově efektivní způsob, jak splnit španělské daňové povinnosti.
S EasySpanishTax.com mohou uživatelé:
Odhadnout svou daň pomocí kalkulačky daně Modelo 210
Podat Modelo 210 online
Ukládat dokumenty o nemovitosti ve svém účtu
Udržovat přehled předchozích prohlášení organizovaných
Ušetřit čas na budoucích podáních
Spravovat španelské daňové povinnosti z ciziny
12. Před koupí zvažte i jiné než kupní cenu
Koupě nemovitosti ve Španělsku může být fantastickou investicí a rozhodnutím o životním stylu, ale je důležité pochopit neustálé odpovědnosti.
Před dokončením nákupu by zahraniční kupci měli zkontrolovat:
Jaká daň z koupě se aplikuje
Roční náklady na IBI
Zda se basura účtuje odděleně
Katastrální hodnota nemovitosti
Zda je nutné podávat Modelo 210
Zda je nutné hlásit příjmy z pronájmu
Zda by se mohla uplatnit daň z majetku
Které dokumenty je třeba uchovávat pro budoucí podání daní
Pochopení těchto bodů před koupí pomáhá vyhnout se překvapením později.
Vlastnictví nemovitosti ve Španělsku není složité, když víte, co očekávat. Klíčem je pochopit své daňové povinnosti od začátku a zůstat organizovaný každý rok.
Pokud jste nerezidentním vlastníkem nemovitosti ve Španělsku, Modelo 210 je jednou z nejdůležitějších ročních daňových povinností, na které je třeba pamatovat. Ať už je vaše nemovitost pronajímána, nebo je používána pouze soukromě, stále budete muset podat.
EasySpanishTax.com usnadňuje proces, zrychluje to a činí to dostupné, pomáhá zahraničním vlastníkům nemovitostí ve Španělsku zůstat v souladu bez zbytečného stresu.
Použijte EasySpanishTax.com kalkulačku daně Modelo 210 k odhadu své daně, vytvořte si účet a spravujte své podání daní online.