Onroerend goed verkopen in Spanje als niet-resident: Belastinggids (2026)

Het verkopen van een Spaanse woning terwijl je in het buitenland woont, leidt tot drie dingen waarmee je rekening moet houden: een 3% inhouding die door de koper van de verkoopprijs wordt afgetrokken, 19% vermogenswinstbelasting over je winst, en een Modelo 210 belastingaangifte die de eindafrekening regelt. Daarnaast rekent de gemeente een lokale belasting genaamd plusvalía municipal.

Veel niet-resident verkopers zijn verrast om te zien dat 3% van de prijs wordt ingehouden bij de overdracht, en nog meer verrast om te leren dat dit niet de uiteindelijke belasting is. Deze gids legt uit hoe het hele proces werkt, wat je verschuldigd bent, wanneer je moet indienen, en hoe je geld terug kunt eisen als de inhouding te hoog was.

Belangrijke feiten in één oogopslag

Betalen niet-residenten belasting bij de verkoop van onroerend goed in Spanje?

Ja. Spanje belast de winst uit de verkoop van onroerend goed dat zich in Spanje bevindt, zelfs als je in een ander land woont. Voor niet-residenten valt dit onder de Belasting op Gekte en Vermogen (IRNR), en de winst wordt aangegeven op Modelo 210, dezelfde formulierfamilie die wordt gebruikt voor jaarlijkse gesimuleerde inkomsten en huurinkomsten.

De belasting geldt voor de winst, niet voor de hele verkoopprijs. Als je verkoopt voor minder dan je betaald hebt, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd en kun je de 3% inhouding terugvorderen.

Hoeveel vermogenswinstbelasting betalen niet-residenten? (19%, niet 24%)

Het tarief voor vermogenswinstbelasting voor niet-residenten die onroerend goed verkopen is 19% op de netto winst. Volgens de Spaanse Belastingdienst (AEAT) is dit het tarief voor winsten die voortkomen uit de overdracht van een activa.

Je kunt op andere websites lezen dat verkopers van buiten de EU 24% betalen. Dat is een veelvoorkomende verwarring. De splitsing tussen EU/EEA- inwoners en anderen van 19% / 24% geldt voor andere soorten inkomen, zoals huurinkomsten. Winsten uit de verkoop van onroerend goed worden belast tegen 19% voor alle niet-resident individuele personen, ongeacht of je in Zweden, het VK, de VS of ergens anders woont.

Twee praktische punten:

• Tweevoudige belastingverdragen: Spanje houdt normaal gesproken het recht om winsten op Spaanse onroerende goederen te belasten. Je thuisland zal doorgaans de Spaanse belasting crediteren op je thuisbelasting, maar de regels verschillen, dus controleer bij een adviseur waar je woont.

• Spaanse regels zijn van toepassing op de berekening: De winst wordt berekend volgens dezelfde regels als voor Spaanse inwoners, zodat gedocumenteerde kosten je belastbare winst verlagen.

Hoe de belastbare winst wordt berekend

De basisformule is:

Winst = overdrachtswaarde − verwervingswaarde

Om de winst te verlagen, kun je het volgende opnemen:

• Verwervingskosten: de belastingen die je betaalde toen je kocht (overdrachtsbelasting of btw en registratierechten), notariskosten en kadasterkosten, en juridische kosten

• Verbeteringen: gedocumenteerd renovatiewerk, geen routinematig onderhoud

• Verkoopkosten: makelaarscommissie en andere uitgaven en belastingen die door jou als verkoper zijn betaald

Bewaar elke factuur en akte. Als een woning heel lang geleden is gekocht, kunnen speciale verminderingcoëfficiënten van toepassing zijn, dus vraag een adviseur als je vóór het midden van de jaren '90 hebt gekocht.

Werkt voorbeeld (enkel illustratieve cijfers)

In dit voorbeeld was de inhouding hoger dan de belasting, dus de verkoper claimt €1.650 terug in de Modelo 210. Als de winst groter was geweest, zou de verkoper in plaats daarvan het verschil betalen.

De 3% inhouding en Modelo 211

Wanneer een niet-resident Spaanse onroerend goed verkoopt, moet de koper 3% van de overeengekomen prijs inhouden en dit aan de belastingdienst betalen met behulp van Modelo 211 binnen een maand na de overdrachtsdatum. Dit is de wettelijke verplichting van de koper, geen keuze.

De inhouding is niet je uiteindelijke belasting. Het is een vooruitbetaling op je vermogenswinstbelasting, in het bezit van de staat omdat een niet-resident anders de verkoopopbrengst uit het land zou kunnen halen zonder de belasting te vereffenen.

Twee dingen om te onthouden:

• De 3% wordt berekend op de prijs, niet op je winst, dus het kan veel hoger of veel lager zijn dan de belasting die je daadwerkelijk verschuldigd bent.

• Vraag de koper of hun advocaat om bewijs dat Modelo 211 is ingediend. Je hebt het nodig om de inhouding te laten crediteren in je eigen aangifte.

Modelo 210 voor de verkoop: deadline en hoe in te dienen

Je geeft de echte winst op, trekt de 3% inhouding die al is betaald af, en betaalt het saldo of vraagt een terugbetaling aan, alles in één Modelo 210.

Deadline: de AEAT stelt de deadline voor de verkoop van onroerend goed op drie maanden na de een-maandperiode die volgt op de overdrachtsdatum. In de praktijk is dat ongeveer vier maanden na de verkoop.

Voorbeeld: als de akte op 10 maart is ondertekend, is de Modelo 211 van de koper verschuldigd voor 10 april, en jouw Modelo 210 is verschuldigd voor 10 juli.

Te laat indienen kan leiden tot toeslagen, rente en boetes, dus het is de moeite waard om vooruit te plannen in plaats van te wachten tot de laatste dag.

Hoe in te dienen: Modelo 210 wordt online ingediend via het elektronische kantoor van de AEAT met een geaccepteerd elektronisch certificaat of, voor individuen, Cl@ve, of op papier dat is gegenereerd vanuit het AEAT-formulier. Als een getrouwd stel dat beide niet-residenten zijn de woning gezamenlijk bezit, kan er één enkele aangifte voor de verkoop worden ingediend.

Terugbetalingen: als de inhouding je belasting overschrijdt, wordt de terugbetaling aangevraagd in dezelfde Modelo 210. Terugbetalingen worden vaak rapportages dat dit enkele maanden kan duren, meestal tussen 6 en 12, dus houd daar rekening mee bij het plannen wat je met de verkoopopbrengst zult doen.

Wat als je met verlies verkoopt?

Als de netto overdrachtswaarde lager is dan de verwervingswaarde, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd. Je moet nog steeds Modelo 210 indienen om het verlies aan te geven en de volledige 3% inhouding terug te vorderen. Als je niet indient, blijft het geld bij de belastingdienst.

Plusvalía municipal: de lokale belasting

Plusvalía municipal is een gemeentelijke belasting op de stijging van de kadastrale waarde van de grond gedurende de tijd die je de woning bezat. Het is apart van je vermogenswinstbelasting en wordt betaald aan de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt.

• Het is normaal gesproken gekoppeld aan de verkoper, maar wanneer de verkoper een niet-resident is, maakt de wet over het algemeen de koper verantwoordelijk tegenover de gemeente. In de praktijk zou het verkoopcontract duidelijk moeten vermelden wie de kosten draagt.

• Er is geen plusvalía verschuldigd als je kunt aantonen dat de woning met verlies is verkocht.

• Verkopers moeten controleren of ze de koper moeten vergoeden, zodat er na de voltooiing geen verrassingen zijn.

Is er een vrijstelling voor niet-resident verkopers?

De belangrijkste vrijstelling is beperkt. Inwoners van een ander EU- of EEA-land die hun hoofdverblijf in Spanje verkopen, kunnen de winst van belasting uitsluiten als ze de volledige opbrengst herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning. Een vakantiehuis of huurwoning kwalificeert normaal gesproken niet, en gedeeltelijke herinvestering sluit alleen een proportioneel deel van de winst uit.

Checklist voordat je verkoopt

1. Zorg ervoor dat je jaarlijkse aangiften in orde zijn. Zorg ervoor dat je jaarlijkse Modelo 210 aangiften (gesimuleerde inkomsten of huurinkomsten) zijn ingediend tot en met het jaar van verkoop. Onze Modelo 210 belastingcalculator en onze stap-voor-stap berekening gids helpen je controleren wat je elk jaar verschuldigd bent.

2. Verzamel je documenten: de aankoopakte, bewijs van verwervingskosten, facturen voor verbeteringen, en de verkoopakte.

3. Bij de plusvalía met de koper in het verkoopcontract overeenkomen.

4. Zorg ervoor dat de koper Modelo 211 indient en je bewijs geeft.

5. Markeer je Modelo 210 deadline zodra de datum van de akte is vastgesteld.

6. Plan voor de vertraging van de terugbetaling als de 3% waarschijnlijk hoger zal zijn dan je belasting.

Veel voorkomende fouten om te vermijden

• Geloven dat de 3% de uiteindelijke belasting is en nooit Modelo 210 indienen

• De indieningsdeadline missen en onnodige toeslagen en rente betalen

• Vergeten verwervingskosten en verbeteringen op te nemen, wat betekent dat je belasting betaalt op een grotere winst dan nodig

• Het 24%-tarief voor de vermogenswinst gebruiken vanwege verouderde of onjuiste online adviezen

• Geen bewijs verkrijgen van de Modelo 211 van de koper

• Ervoor zorgen dat eerdere jaren van gesimuleerde inkomsten niet zijn ingediend vóór de verkoop

Veelgestelde vragen

Hoeveel belasting betaal ik als ik mijn eigendom in Spanje verkoop als niet-resident? Je betaalt 19% op de netto vermogenswinst. De koper houdt ook 3% van de verkoopprijs in, wat in mindering wordt gebracht op die belasting.

Betalen inwoners van het VK of andere niet-EU-landen 24% bij de verkoop? Nee. Het 24% tarief geldt voor andere soorten niet-resident inkomen. Voor vermogenswinsten op onroerend goed is het Spaanse tarief 19% voor niet-residenten.

Wanneer moet ik Modelo 210 indienen na de verkoop? Drie maanden na het verstrijken van de een-maand periode van de koper voor Modelo 211, wat in de praktijk betekent ongeveer vier maanden na de verkoopdatum.

Kan ik de 3% inhouding terugkrijgen? Ja, voor zover het de belasting die je verschuldigd bent overschrijdt, of in zijn geheel als je met verlies hebt verkocht. Je claimt het in je Modelo 210.

Wie betaalt plusvalía municipal als een niet-resident verkoopt? De wet maakt doorgaans de koper verantwoordelijk tegenover de gemeente wanneer de verkoper een niet-resident is, maar de kosten worden vaak tussen de partijen in het contract afgesproken.

Kunnen echtgenoten die beide niet-resident zijn samen indienen? Als ze de woning als getrouwd stel gezamenlijk bezitten en beide niet-residenten zijn, kan er één enkele Modelo 210 voor de verkoop worden ingediend.

Moet ik nog steeds jaarlijkse Modelo 210 aangiften indienen voordat ik verkoop? Ja. Het bezitten van onroerend goed in Spanje als niet-resident betekent normaal gesproken dat je elk jaar moet indienen voor gesimuleerde inkomsten of huurinkomsten tot het jaar van verkoop.

Bronnen en officiële informatie

• AEAT: Deadlines voor indiening van Modelo 210 voor niet-residenten

• AEAT: belastingtarieven voor niet-residenten zonder vaste inrichting

• AEAT: vermogenswinsten voor niet-residenten

Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijke belastingadvies. Regels, tarieven en deadlines kunnen veranderen en individuele situaties verschillen, dus bevestig je geval bij de Spaanse Belastingdienst of een gekwalificeerde adviseur voordat je verkoopt.