Immobilienverkauf in Spanien als Nichtansässiger: Steuerleitfaden (2026)

Der Verkauf einer spanischen Immobilie, während Sie im Ausland leben, löst drei Dinge aus, für die Sie planen müssen: eine 3%ige Einbehaltung, die vom Käufer vom Verkaufspreis einbehalten wird, eine 19%ige Kapitalertragsteuer auf Ihren Gewinn und eine Modelo 210 Steuererklärung, die die endgültige Rechnung klärt. Darüber hinaus erhebt das Rathaus eine lokale Steuer namens plusvalía municipal.

Viele nicht ansässige Verkäufer sind überrascht zu sehen, dass 3% des Preises bei Abschluss einbehalten werden, und noch überraschter zu erfahren, dass dies nicht die endgültige Steuer ist. Dieser Leitfaden erklärt, wie der gesamte Prozess funktioniert, was Sie schulden, wann Sie einreichen müssen und wie Sie Geld zurückfordern können, wenn die Einbehaltung zu hoch war.

Wichtige Fakten auf einen Blick

Pagieren nicht ansässige Verkäufer Steuern, wenn sie Immobilien in Spanien verkaufen?

Ja. Spanien besteuert den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien, auch wenn Sie in einem anderen Land leben. Für Nichtansässige fällt dies unter die Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR), und der Gewinn wird in Modelo 210 erklärt, demselben Formular, das für die jährlichen zugewiesenen Einkünfte und Mieteinkommen verwendet wird.

Die Steuer bezieht sich auf den Gewinn, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Wenn Sie für weniger verkaufen, als Sie bezahlt haben, gibt es keine Kapitalertragsteuer zu zahlen, und Sie können die 3%ige Einbehaltung zurückfordern.

Wie viel Kapitalertragsteuer bezahlen nicht ansässige Verkäufer? (19%, nicht 24%)

Der Kapitalertragsteuersatz für nicht ansässige Verkäufer von Immobilien beträgt 19% auf den Nettogewinn. Laut der spanischen Steuerbehörde (AEAT) ist dies der Satz für Gewinne aus der Übertragung eines Vermögenswerts.

Sie können auf anderen Websites lesen, dass Verkäufer aus dem Nicht-EU-Raum 24% zahlen. Das ist eine häufige Verwechslung. Die 19% / 24%-Aufteilung zwischen EU/EEA-Bewohnern und allen anderen gilt für andere Arten von Einkommen, wie z.B. Mieteinkünfte. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden für alle nicht ansässigen Personen mit 19% besteuert, egal ob Sie in Schweden, Großbritannien, den USA oder anderswo leben.

Zwei praktische Punkte:

• Doppelbesteuerungsabkommen: Spanien behält normalerweise das Recht, Gewinne aus spanischen Immobilien zu besteuern. Ihr Heimatland wird in der Regel die spanische Steuer auf Ihre heimische Steuerrechnung anrechnen, aber die Regeln unterscheiden sich, also erkundigen Sie sich bei einem Berater, wo Sie leben.

• Spanische Regeln gelten für die Berechnung: Der Gewinn wird nach denselben Regeln wie für spanische residents berechnet, also reduzieren dokumentierte Kosten Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet

Die grundlegende Formel ist:

Gewinn = Übertragungswert − Erwerbswert

Um den Gewinn zu reduzieren, können Sie Folgendes einbeziehen:

• Erwerbskosten: die Steuern, die Sie beim Kauf gezahlt haben (Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten

• Verbesserungen: dokumentierte Renovierungsarbeiten, keine Routinewartung

• Verkaufskosten: Maklerprovision und andere Kosten und Steuern, die von Ihnen als Verkäufer gezahlt wurden

Bewahren Sie jede Rechnung und Urkunde auf. Wenn eine Immobilie vor sehr langer Zeit gekauft wurde, können besondere Herabsetzungskoeffizienten gelten, also fragen Sie einen Berater, wenn Sie vor Mitte der 1990er Jahre gekauft haben.

Beispielrechnung (nur illustrative Zahlen)

In diesem Beispiel war die Einbehaltung höher als die Steuer, sodass der Verkäufer 1.650 € in dem Modelo 210 zurückfordert. Wäre der Gewinn höher, würde der Verkäufer stattdessen die Differenz zahlen.

Die 3%ige Einbehaltung und Modelo 211

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des vereinbarten Preises einbehalten und diesen Betrag an die Steuerbehörde unter Verwendung von Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Übertragungsdatum zahlen. Dies ist die gesetzliche Verpflichtung des Käufers, keine Option.

Die Einbehaltung ist nicht Ihre endgültige Steuer. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, die vom Staat einbehalten wird, weil ein Nichtansässiger andernfalls den Verkaufserlös ohne Begleichung der Steuer aus dem Land abziehen könnte.

Zwei Dinge, die Sie beachten sollten:

• Die 3% werden auf den Preis berechnet, nicht auf Ihren Gewinn, sodass sie viel mehr oder viel weniger als die Steuer sein können, die Sie tatsächlich schulden.

• Bitten Sie den Käufer oder seinen Anwalt um Nachweis, dass Modelo 211 eingereicht wurde. Sie benötigen dies, um die Einbehaltung in Ihrer eigenen Erklärung gutgeschrieben zu bekommen.

Modelo 210 für den Verkauf: Frist und wie man einreicht

Sie erklären den tatsächlichen Gewinn, ziehen die bereits gezahlte 3%ige Einbehaltung ab und zahlen entweder den Rest oder beantragen eine Rückerstattung, alles in einem Modelo 210.

Frist: Die AEAT legt die Frist für Immobilienverkäufe auf drei Monate nach Ablauf der einmonatigen Frist, die dem Übertragungsdatum folgt, fest. In der Praxis entspricht dies ungefähr vier Monaten nach dem Verkauf.

Beispiel: Wenn die Urkunde am 10. März unterschrieben wird, ist Modelo 211 des Käufers bis zum 10. April fällig, und Ihr Modelo 210 ist bis zum 10. Juli fällig.

Spätes Einreichen kann zu Zuschlägen, Zinsen und Strafen führen, daher ist es ratsam, im Voraus zu planen, anstatt bis zum letzten Tag zu warten.

So reichen Sie ein: Modelo 210 wird online über das elektronische Büro der AEAT mit einem akzeptierten elektronischen Zertifikat oder, für Einzelpersonen, Cl@ve eingereicht, oder auf Papier, das aus dem AEAT-Formular erstellt wurde. Wenn ein verheiratetes Paar, das beide nicht ansässig sind, die Immobilie gemeinsam besitzt, kann für den Verkauf eine einzige Erklärung eingereicht werden.

Rückerstattungen: Wenn die Einbehaltung Ihre Steuer übersteigt, erfolgt die Rückerstattung im selben Modelo 210. Rückerstattungen werden oft berichtet, dass sie mehrere Monate in Anspruch nehmen, normalerweise im Bereich von 6 bis 12, also behalten Sie das bei der Planung dessen im Kopf, was Sie mit den Verkaufserlösen tun werden.

Was passiert, wenn Sie mit Verlust verkaufen?

Wenn der Nettotransferwert niedriger als der Erwerbswert ist, fällt keine Kapitalertragsteuer an. Sie müssen trotzdem Modelo 210 einreichen, um den Verlust zu erklären und die volle 3%ige Einbehaltung zurückzufordern. Wenn Sie nicht einreichen, bleibt das Geld bei der Steuerbehörde.

Plusvalía municipal: die lokale Steuer

Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf die Erhöhung des Katasterwerts des Grundstücks während der Zeit, in der Sie die Immobilie besessen haben. Sie ist unabhängig von Ihrer Kapitalertragsteuer und wird an das Rathaus gezahlt, in dem sich die Immobilie befindet.

• Sie ist normalerweise beim Verkäufer angesiedelt, aber wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, macht das Gesetz in der Regel den Käufer gegenüber dem Rathaus verantwortlich. In der Praxis sollte der Kaufvertrag klar angeben, wer die Kosten trägt.

• Es fällt keine plusvalía an, wenn Sie nachweisen können, dass die Immobilie mit Verlust verkauft wurde.

• Verkäufer sollten überprüfen, ob sie den Käufer entschädigen müssen, damit es nach dem Abschluss keine Überraschungen gibt.

Gibt es Ausnahmen für nicht ansässige Verkäufer?

Die Hauptausnahme ist begrenzt. Bewohner eines anderen EU- oder EWR-Landes, die was ihr Hauptwohnhaus in Spanien war, verkaufen, können den Gewinn von der Steuer ausschließen, wenn sie die gesamten Erlöse in ein neues Hauptwohnhaus reinvestieren. Ein Ferienhaus oder eine Mietimmobilie erfüllt normalerweise nicht die Voraussetzungen, und eine teilweise Reinvestition schließt nur einen proportionalen Teil des Gewinns aus.

Checkliste vor dem Verkauf

1. Bringen Sie Ihre jährlichen Rückgaben in Ordnung. Stellen Sie sicher, dass Ihre jährlichen Modelo 210 Rückgaben (zugewiesenes Einkommen oder Mieteinkommen) bis zum Jahr des Verkaufs eingereicht wurden. Unser Modelo 210 Steuerrechner und unser Schritt-für-Schritt-Berechnungsleitfaden helfen Ihnen, zu überprüfen, was Sie jedes Jahr schulden.

2. Gesammeln Sie Ihre Dokumente: die Kaufurkunde, Nachweise über Erwerbskosten, Rechnungen für Verbesserungen und die Verkaufsurkunde.

3. Vereinbaren Sie die plusvalía mit dem Käufer im Verkaufvertrag.

4. Stellen Sie sicher, dass der Käufer Modelo 211 einreicht und Ihnen einen Nachweis gibt.

5. Notieren Sie sich Ihre Modelo 210 Frist, sobald das Datum der Urkunde festgelegt ist.

6. Planen Sie die Rückerstattungsverzögerung, wenn die 3% voraussichtlich höher ist als Ihre Steuer.

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

• Zu glauben, die 3% seien die endgültige Steuer und nie Modelo 210 einzureichen

• Die Frist zum Einreichen zu versäumen und vermeidbare Zuschläge und Zinsen zu zahlen

• Zu vergessen, Erwerbskosten und Verbesserungen einzubeziehen, was bedeutet, Steuern auf einen höheren Gewinn als nötig zu zahlen

• Den 24%-Satz für den Kapitalgewinn aufgrund veralteter oder falscher Online-Beratung zu verwenden

• Kein Nachweis über das Modelo 211 des Käufers zu erhalten

• Frühere Jahre des zugewiesenen Einkommens vor dem Verkauf nicht eingereicht zu haben

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Steuer zahle ich, wenn ich meine Immobilie in Spanien als Nichtansässiger verkaufe? Sie zahlen 19% auf den Nettokapitalgewinn. Der Käufer behält auch 3% des Verkaufspreises ein, was gegen diese Steuer angerechnet wird.

Zahlen britische oder andere Nicht-EU-Bewohner 24% beim Verkauf? Nein. Der 24%-Satz gilt für andere Arten von Einkommen für Nichtansässige. Für Kapitalgewinne aus Immobilien beträgt der spanische Satz 19% für nicht ansässige Personen.

Wann muss ich Modelo 210 nach dem Verkauf einreichen? Drei Monate nach Ablauf der einmonatigen Frist für Modelo 211 des Käufers, was in der Praxis etwa vier Monate nach dem Datum des Verkaufs bedeutet.

Kann ich die 3%ige Einbehaltung zurückbekommen? Ja, soweit sie die Steuer übersteigt, die Sie schulden, oder vollständig, wenn Sie mit Verlust verkauft haben. Sie fordern es in Ihrem Modelo 210 an.

Wer zahlt die plusvalía municipal, wenn ein Nichtansässiger verkauft? Das Gesetz macht in der Regel den Käufer gegenüber dem Rathaus verantwortlich, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, aber die Kosten werden oft zwischen den Parteien im Vertrag vereinbart.

Können Ehepartner, die beide nicht ansässig sind, zusammen einreichen? Wenn sie die Immobilie als verheiratetes Paar gemeinsam besitzen und beide nicht ansässig sind, kann für den Verkauf ein einzelnes Modelo 210 eingereicht werden.

Musste ich auch jährlich Modelo 210 Rückgaben einreichen, bevor ich verkaufe? Ja. Eigentum in Spanien als Nichtansässiger bedeutet normalerweise, dass Sie jedes Jahr bis zum Jahr des Verkaufs Einkünfte für zugewiesenes Einkommen oder Mieteinkünfte einreichen müssen.

Quellen und offizielle Informationen

• AEAT: Modelo 210 Fristen für Nichtansässige

• AEAT: Steuersätze für Nichtansässige ohne ständige Niederlassung

• AEAT: Kapitalgewinne für Nichtansässige

Dieser Artikel stellt allgemeine Informationen dar und ist keine persönliche Steuerberatung. Vorschriften, Sätze und Fristen können sich ändern und individuelle Situationen können unterschiedlich sein, daher bestätigen Sie Ihren Fall mit der spanischen Steuerbehörde oder einem qualifizierten Berater, bevor Sie verkaufen.