Продажа испанской недвижимости, находясь за границей, вызывает три вещи, на которые вам нужно спланировать: 3% удержание, взимаемое с цены продажи покупателем, 19% налог на прирост капитала с вашей прибыли и Modelo 210 налоговая декларация, которая улаживает окончательный счет. Сверх этого, муниципалитет взимает местный налог, называемый plusvalía municipal.
Многие продавцы-нерезиденты удивляются, увидев, что 3% от цены удерживаются при завершении сделки, и еще больше удивляются, узнав, что это не является окончательным налогом. Этот гид объясняет, как работает весь процесс, что вы должны, когда вы должны подать декларацию и как вернуть деньги, если удержание было слишком высоким.
Ключевые факты в одном взгляде
Элемент | Что вам нужно знать |
|---|---|
Ставка налога на прирост капитала | 19% от чистой прибыли для всех продавцов-нерезидентов |
Удержание покупателя | 3% от согласованной цены, выплачиваемое покупателем налоговой службе с использованием Modelo 211 в течение одного месяца с момента продажи |
Ваша налоговая декларация | Modelo 210 (прирост капитала), подающийся три месяца после окончания одного месяца покупателя, то есть примерно через четыре месяца после продажи |
Возврат | Если 3% больше, чем подлежащий уплате налог, или вы продали с убытком, вы можете заявить о разнице в вашем Modelo 210 |
Местный налог | Plusvalía municipal, выплачиваемый в муниципалитет |
Платят ли нерезиденты налог при продаже недвижимости в Испании?
Да. Испания облагает налогом прибыль от продажи недвижимости, расположенной в Испании, даже если вы живете в другой стране. Для нерезидентов это подпадает под Налог на доходы нерезидентов (IRNR), а прибыль декларируется в Modelo 210, той же форме, которая используется для годового начисленного дохода и арендного дохода.
Налог применяется к прибыли, а не к полной цене продажи. Если вы продаете за сумму меньше, чем вы заплатили, налога на прирост капитала нет, и вы можете вернуть удержание в 3%.
Сколько налога на прирост капитала платят нерезиденты? (19%, а не 24%)
Ставка налога на прирост капитала для нерезидентов, продающих недвижимость, составляет 19% от чистой прибыли. По данным Налоговой службы Испании (AEAT), эта ставка применяется к прибылям, возникающим от передачи актива.
Вы могли видеть на других сайтах, что продавцы из-за пределов ЕС платят 24%. Это распространенная ошибка. Дележ 19% / 24% между резидентами ЕС/ЕЭП и всеми остальными касается других видов дохода, таких как арендный доход. Прибыли от продажи недвижимости облагаются налогом по ставке 19% для всех физических лиц-нерезидентов, независимо от того, живете ли вы в Швеции, Великобритании, США или где-либо еще.
Два практических момента:
Соглашения об избежании двойного налогообложения: Испания, как правило, сохраняет право обложения налогом на прибыли от испанской недвижимости. Ваша родная страна обычно зачитывает испанский налог против вашего домашнего налогового счета, но правила различаются, поэтому проконсультируйтесь с консультантом, где бы вы ни жили.
Испанские правила применяются к расчету: Прибыль рассчитывается по тем же правилам, что и для резидентов Испании, так что задокументированные расходы уменьшают ваш облагаемый налогом доход.
Как рассчитывается облагаемая налогом прибыль
Основная формула такова:
Прибыль = стоимость передачи − стоимость приобретения
Чтобы уменьшить прибыль, вы можете включить:
Расходы на приобретение: налоги, которые вы заплатили при покупке (налог на передачу или НДС и гербовый сбор), гонорары нотариуса и регистрационного управления, а также юридические расходы
Улучшения: задокументированные работы по ремонту, а не обычное техническое обслуживание
Расходы на продажу: комиссия агенту по недвижимости и другие расходы и налоги, уплаченные вами как продавцом
Сохраните каждый счет и акт. Если недвижимость была куплена очень давно, могут применяться специальные коэффициенты уменьшения, поэтому проконсультируйтесь с консультантом, если вы покупали до середины 1990-х годов.
Рабочий пример (иллюстративные цифры)
Сумма | |
|---|---|
Цена покупки (2018) | €250,000 |
Налоги на покупку, нотариус, регистрационные и юридические сборы | €25,000 |
Задокументированные улучшения | €10,000 |
Стоимость приобретения | €285,000 |
Цена продажи (2026) | €340,000 |
Расходы на продажу (комиссия и другие расходы) | €10,000 |
Чистая стоимость передачи | €330,000 |
Облагаемая прибыль | €45,000 |
Налог на прирост капитала по ставке 19% | €8,550 |
Удержание в 3% выплачивается покупателем (3% × €340,000) | €10,200 |
Возврат, подлежащий получению продавцом | €1,650 |
В этом примере удержание было выше, чем налог, поэтому продавец заявляет €1,650 в своем Modelo 210. Если бы прибыль была больше, продавец заплатил бы разницу вместо этого.
Удержание 3% и Modelo 211
Когда нерезидент продает испанскую недвижимость, покупатель должен удержать 3% от согласованной цены и выплатить его налоговой службе, используя Modelo 211, в течение одного месяца с даты передачи. Это законное обязательство покупателя, а не просто опция.
Удержание не является вашим окончательным налогом. Это авансовый платеж по вашему налогу на прирост капитала, удерживаемый государством, потому что нерезидент, иначе, мог бы вывести выручку от продажи из страны, не уплатив налог.
Две вещи, которые нужно помнить:
3% рассчитывается от цены, а не от вашей прибыли, поэтому оно может быть значительно больше или значительно меньше, чем налог, который вы на самом деле должны.
Попросите покупателя или его адвоката о доказательстве того, что Modelo 211 был подан. Вам это нужно, чтобы зачислить удержание в вашу собственную декларацию.
Modelo 210 для продажи: крайний срок и как подать
Вы декларируете реальную прибыль, вычитаете уже уплаченное удержание в 3% и либо оплачиваете остаток, либо запрашиваете возврат, всё в одной декларации Modelo 210.
Крайний срок: AEAT устанавливает крайний срок для продажи недвижимости на три месяца после одного месяца, который следует после даты передачи. На практике это примерно четыре месяца после продажи.
Пример: если акт подписан 10 марта, Modelo 211 покупателя должен быть подан до 10 апреля, а ваш Modelo 210 — до 10 июля.
Запоздалая подача может привести к штрафам, начислению процентов и наказаниям, поэтому стоит заранее планировать, а не ждать последнего дня.
Как подать: Modelo 210 подается онлайн через электронный офис AEAT с принятым электронным сертификатом или, для физических лиц, Cl@ve, или на бумаге, сгенерированной из формы AEAT. Если супруги, оба нерезидента, совместно владеют недвижимостью, можно подать одну декларацию на продажу.
Возвраты: если удержание превышает ваш налог, возврат запрашивается в той же декларации Modelo 210. Возвраты часто сообщается, что занимают несколько месяцев, обычно в диапазоне от 6 до 12, поэтому учитывайте это при планировании того, что вы будете делать с выручкой от продажи.
Что делать, если вы продаете с убытком?
Если чистая стоимость передачи ниже стоимости приобретения, налога на прирост капитала нет. Вам все равно нужно подать Modelo 210, чтобы заявить об убытке и вернуть полное удержание в 3%. Если вы не подадите, деньги останутся у налогового агентства.
Plusvalía municipal: местный налог
Plusvalía municipal — это муниципальный налог на увеличение кадастровой стоимости земли в течение времени, пока вы владели недвижимостью. Он отдельный от вашего налога на прирост капитала и выплачивается в муниципалитет, где расположена недвижимость.
Как правило, он связан с продавцом, но когда продавец является нерезидентом, закон, как правило, делает покупателя ответственным перед муниципалитетом. На практике в контракте продажи должно быть четко указано, кто несет расходы.
От плюсвалии ничего не подлежит, если вы можете показать, что недвижимость была продана с убытком.
Продавцы должны проверить, нужно ли им возмещать покупателю, чтобы избежать неприятных сюрпризов после завершения сделки.
Есть ли какие-либо освобождения для нерезидентов-продавцов?
Основное освобождение ограничено. Резиденты другой страны ЕС или ЕЭП, которые продают свою основную резиденцию в Испании, могут исключить прибыль от налогообложения, если они реинвестируют всю выручку в новую основную резиденцию. Дача или арендная недвижимость обычно не подходит, а частичное реинвестирование исключает только пропорциональную часть прибыли.
Контрольный список перед продажей
Приведите свои годовые декларации в порядок. Убедитесь, что ваши годовые декларации Modelo 210 (начисленный доход или арендный доход) поданы вплоть до года продажи. Наш калькулятор налога Modelo 210 и наш гид по пошаговому расчету помогут вам проверить, что вы должны каждый год.
Соберите свои документы: акт покупки, доказательства расходов на приобретение, счета на улучшения и акт продажи.
Согласуйте плюсвалии с покупателем в контракте продажи.
Убедитесь, что покупатель подает Modelo 211 и предоставляет вам доказательства.
Запишите крайний срок вашего Modelo 210 сразу после того, как дата акта будет назначена.
Запланируйте задержку возврата, если 3%, вероятно, будут выше вашего налога.
Распространенные ошибки, которых следует избегать
Верить, что 3% — это окончательный налог, и никогда не подавать Modelo 210
Пропустить крайний срок подачи и платить ненужные штрафы и проценты
Забыть включить расходы на приобретение и улучшения, что означает уплату налога на большую прибыль, чем необходимо
Использовать ставку 24% для прироста капитала из-за устаревших или неправильных онлайн-советов
Не получить доказательства Modelo 211 покупателя
Не подать декларации прошлого года по начисленному доходу перед продажей
Часто задаваемые вопросы
Сколько налога я плачу, когда продаю свою недвижимость в Испании как нерезидент? Вы платите 19% от чистой прибыли на прирост капитала. Покупатель также удерживает 3% от цены продажи в качестве налогового аванса, который зачисляется на этот налог.
Платят ли жители Великобритании или других стран вне ЕС 24% с продажи? Нет. Ставка 24% применяется к другим видам дохода для нерезидентов. Для прироста капитала от недвижимости испанская ставка составляет 19% для физических лиц-нерезидентов.
Когда я должен подать Modelo 210 после продажи? Три месяца после окончания одного месяца покупателя для Modelo 211, что на практике означает примерно четыре месяца после даты продажи.
Могу ли я вернуть удержание в 3%? Да, если оно превышает налог, который вы должны, или в полном объеме, если вы продали с убытком. Вы заявляете это в вашем Modelo 210.
Кто платит plusvalía municipal, когда нерезидент продает? Закон, как правило, делает покупателя ответственной перед муниципалитетом, когда продавец является нерезидентом, но расходы часто согласовываются между сторонами в контракте.
Могут ли супруги, оба нерезиденты, подать совместно? Если они совместно владеют недвижимостью как женатая пара и оба являются нерезидентами, можно подать одну декларацию Modelo 210 на продажу.
Должен ли я также подавать годовые декларации Modelo 210 до продажи? Да. Владение недвижимостью в Испании как нерезидент обычно означает подачу деклараций по начисленному доходу или арендному доходу каждый год до года продажи.
Источники и официальная информация
Эта статья является общей информацией и не является персональным налоговым советом. Правила, ставки и сроки могут изменяться, и индивидуальные ситуации различаются, поэтому подтвердите свою ситуацию с Налоговой службой Испании или квалифицированным консультантом перед продажей.