Vânzarea unei proprietăți spaniole în timp ce trăiești în străinătate declanșează trei lucruri pentru care trebuie să te pregătești: o reținere de 3% din prețul de vânzare, efectuată de cumpărător, 19% impozit pe câștigurile de capital pe profitul tău și o declaratie fiscală Model 210 care reglează factura finală. Pe lângă asta, primăria percepe un impozit local numit plusvalía municipal.
Mulți vânzători non-rezidenți sunt surprinși să vadă 3% din preț reținut la finalizarea vânzării și și mai surprinși să afle că aceasta nu este impozitul final. Acest ghid explică cum funcționează întregul proces, ce datorezi, când trebuie să depui declarația și cum poți recupera banii dacă reținerea a fost prea mare.
Informații esențiale pe scurt
Element | Ce trebuie să știi |
|---|---|
Rata impozitului pe câștigurile de capital | 19% din câștigul net, pentru toți vânzătorii non-rezidenți |
Reținerea cumpărătorului | 3% din prețul convenit, plătit de cumpărător către agenția fiscală cu Model 211 în termen de o lună de la vânzare |
Declarația ta fiscală | Model 210 (câștiguri de capital), scadent la trei luni după încheierea perioadei de o lună a cumpărătorului, deci în aproximativ patru luni după vânzare |
Restituire | Dacă cele 3% sunt mai mult decât impozitul datorat sau ai vândut cu o pierdere, poți solicita diferența în Model 210 |
Impozit local | Plusvalía municipal, plătit primăriei |
Plătesc impozit vânzătorii non-rezidenți când vând proprietăți în Spania?
Da. Spania impozitează profitul din vânzarea proprietăților situate în Spania, chiar dacă trăiești în altă țară. Pentru non-rezidenți, acest lucru se încadrează în Impozitul pe Venitul Non-Rezidenților (IRNR), iar câștigul este declarat în Model 210, aceeași formulă folosită pentru venitul imputat anual și venitul din închiriere.
Impozitul se aplică la câștig, nu la întregul preț de vânzare. Dacă vinzi mai puțin decât ai plătit, nu există impozit pe câștigurile de capital de plătit și poți recupera reținerea de 3%.
Cât impozit pe câștigurile de capital plătesc non-rezidenții? (19%, nu 24%)
Rata impozitului pe câștigurile de capital pentru non-rezidenți care vând proprietăți este 19% din câștigul net. Potrivit Agenției Fiscale Spaniole (AEAT), aceasta este rata pentru câștigurile rezultate din transferul unui activ.
Poți citi pe alte site-uri că vânzătorii din afara UE plătesc 24%. Aceasta este o confuzie comună. Împărțirea 19% / 24% între rezidenții UE/SEE și restul se aplică la alte tipuri de venit, cum ar fi venitul din închiriere. Câștigurile din vânzarea proprietăților sunt impozitate cu 19% pentru toți indivizii non-rezidenți, indiferent dacă locuiești în Suedia, Marea Britanie, SUA sau în altă parte.
Două aspecte practice:
Tratamentele de evitare a dublei impuneri: Spania de obicei păstrează dreptul de a impozita câștigurile din proprietățile spaniole. Țara ta de origine va credită de obicei impozitul spaniol împotriva facturii tale fiscale, dar regulile diferă, așa că verifică cu un consultant unde locuiești.
Regulile spaniole se aplică în calcul: Câștigul este calculat folosind aceleași reguli ca pentru rezidenții spanioli, astfel că costurile documentate reduc profitul tău impozabil.
Cum se calculează câștigul impozabil
Formula de bază este:
Câștig = valoarea transferului − valoarea achiziției
Pentru a reduce câștigul, poți include:
Costurile de achiziție: impozitele plătite când ai cumpărat (impozitul pe transfer sau TVA și timbru), onorariile notarului și ale registrului de proprietate și onorariile legale
Îmbunătățiri: lucrări de renovare documentate, nu întreținerea de rutină
Costuri de vânzare: comisionul agentului imobiliar și alte cheltuieli și impozite plătite de tine ca vânzător
Păstrează fiecare factură și act. Dacă o proprietate a fost cumpărată cu mult timp în urmă, coeficienti speciali de reducere s-ar putea aplica, așa că întreabă un consultant dacă ai cumpărat înainte de mijlocul anilor 1990.
Exemplu lucrativ (numere illustrative doar)
Sumă | |
|---|---|
Pret de cumpărare (2018) | €250,000 |
Impozitele la achiziție, notar, registru și onorarii legale | €25,000 |
Îmbunătățiri documentate | €10,000 |
Valoarea achiziției | €285,000 |
Pret de vânzare (2026) | €340,000 |
Costuri de vânzare (agent și alte cheltuieli) | €10,000 |
Valoarea netă a transferului | €330,000 |
Câștig impozabil | €45,000 |
Impozit pe câștigurile de capital de 19% | €8,550 |
Reținerea de 3% plătită de cumpărător (3% × €340,000) | €10,200 |
Restituire datorată vânzătorului | €1,650 |
În acest exemplu, reținerea a fost mai mare decât impozitul, așa că vânzătorul solicită €1,650 înapoi în Model 210. Dacă câștigul ar fi fost mai mare, vânzătorul ar plăti diferența.
Reținerea de 3% și Model 211
Când un non-rezident vinde o proprietate spaniolă, cumpărătorul trebuie să rețină 3% din prețul convenit și să-l plătească agenției fiscale folosind Model 211 în termen de o lună de la data transferului. Aceasta este obligația legală a cumpărătorului, nu o opțiune.
Reținerea nu este impozitul tău final. Este o plată anticipată pentru impozitul pe câștigurile de capital, reținută de stat, deoarece un non-rezident ar putea în altă situație să-și ia veniturile din vânzare din țară fără a-și achita impozitul.
Două lucruri de reținut:
Ce 3% este calculat din preț, nu din profitul tău, așa că poate fi mult mai mult sau mult mai puțin decât impozitul pe care îl datorezi de fapt.
Întreabă cumpărătorul sau avocatul acestuia pentru dovada că Model 211 a fost depus. Ai nevoie de aceasta pentru a avea reținerea creditată în propria ta declarație.
Model 210 pentru vânzare: termen limită și cum se depune
Declari câștigul real, scazi reținerea de 3% deja plătită și fie plătești soldul, fie soliciți o restituire, toate într-un singur Model 210.
Termen limită: AEAT stabilește termenul limită pentru vânzarea proprietăților la trei luni după perioada de o lună care urmează datei transferului. În practică, aceasta înseamnă aproximativ patru luni după vânzare.
Exemplu: dacă actul este semnat pe 10 martie, Model 211 al cumpărătorului trebuie depus până pe 10 aprilie, iar Model 210 al tău este scadent până pe 10 iulie.
Depunerea tardivă poate duce la penalizări, dobânzi și sancțiuni, așa că merită să planifici din timp în loc să aștepți ultima zi.
Cum să depui: Model 210 se depune online prin biroul electronic al AEAT cu un certificat electronic acceptat sau, pentru persoane fizice, Cl@ve, sau pe hârtie generată din formularul AEAT. Dacă un cuplu căsătorit, amândoi non-rezidenți, dețin proprietatea, se poate depune o singură declarație pentru vânzare.
Restituiri: dacă reținerea depășește impozitul tău, restituirea se solicită în același Model 210. Restituirile sunt raportate adesea că durează câteva luni, în general între 6 și 12, așa că ai în vedere acest lucru când planifici ce vei face cu veniturile din vânzare.
Ce se întâmplă dacă vinzi cu o pierdere?
Dacă valoarea netă a transferului este mai mică decât valoarea achiziției, nu există impozit pe câștigurile de capital. Totuși, trebuie să depui Model 210 pentru a declara pierderea și a solicita restituirea integrală a reținerii de 3%. Dacă nu depui, banii rămân la agenția fiscală.
Plusvalía municipal: impozitul local
Plusvalía municipal este un impozit municipal pe creșterea valorii cadastrale a terenului în perioada în care ai deținut proprietatea. Este separat de impozitul pe câștigurile de capital și se plătește primăriei unde se află proprietatea.
Este de obicei legat de vânzător, dar când vânzătorul este un non-rezident, legea face de obicei cumpărătorul responsabil față de primărie. În practică, contractul de vânzare ar trebui să spună clar cine suportă costul.
Nu se datorează plusvalía dacă poți dovedi că proprietatea a fost vândută cu o pierdere.
Vânzătorii ar trebui să verifice dacă trebuie să ramburseze cumpărătorului, astfel încât să nu există surprize după finalizarea vânzării.
Există vreo scutire pentru vânzătorii non-rezidenți?
Principala scutire este limitată. Rezidenții dintr-o altă țară din UE sau SEE care vând ceea ce a fost domiciliul principal în Spania pot avea câștigul exclus de la impozitare dacă reinvestesc întreaga venitură într-un nou domiciliu principal. O proprietate de vacanță sau un imobil închiriat nu califică de obicei, iar reinvestirea parțială exclude doar o parte proporțională din câștig.
Listă de verificare înainte de a vinde
Pune-ți în ordine declarațiile anuale. Asigură-te că declarațiile tale anuale Model 210 (venit imputat sau venit din închiriere) sunt depuse până la și inclusiv anul vânzării. Calculatorul de impozit Model 210 și ghidul nostru pas cu pas pentru calcul te ajută să verifici ce datorezi în fiecare an.
Strânge-ți documentele: actul de cumpărare, dovada costurilor de achiziție, facturi pentru îmbunătățiri și actul de vânzare.
Stabilește plusvalía cu cumpărătorul în contractul de vânzare.
Asigură-te că cumpărătorul depune Model 211 și îți dă dovada.
Notează-ți termenul limită pentru Model 210 imediat ce data actului este stabilită.
Planifică întârzierea restituirii dacă 3% va fi probabil mai mare decât impozitul tău.
Greșeli comune de evitat
Crezând că 3% este impozitul final și neverificând Model 210
Întârzind termenul de depunere și plătind penalizări și dobânzi evitabile
Uitând să incluzi costurile de achiziție și îmbunătățiri, ceea ce înseamnă că plătești impozit pe un câștig mai mare decât necesar
Folosind rata de 24% pentru câștigul de capital din cauza unor sfaturi online învechite sau incorecte
Neobținând dovada Model 211 a cumpărătorului
Lasând anii anteriori de venit imputat necuprinși înainte de vânzare
Întrebări frecvente
Cât impozit plătesc când vând proprietatea mea în Spania ca non-rezident? Plătești 19% pe câștigul net de capital. Cumpărătorul reține de asemenea 3% din prețul de vânzare, care este creditat împotriva acelui impozit.
Plătesc rezidenții din Marea Britanie sau alte persoane non-UE 24% pentru vânzare? Nu. Rata de 24% se aplică altor tipuri de venit non-rezidenți. Pentru câștigurile de capital din proprietăți, rata spaniolă este de 19% pentru persoanele non-rezidente.
Când trebuie să depun Model 210 după vânzare? Trei luni după sfârșitul perioadei de o lună a cumpărătorului pentru Model 211, ceea ce în practică înseamnă aproximativ patru luni după data vânzării.
Poti recupera reținerea de 3%? Da, în măsura în care depășește impozitul datorat sau integral, dacă ai vândut cu o pierdere. O soliciți în Model 210.
Cine plătește plusvalía municipal când un non-rezident vinde? Legea face de obicei cumpărătorul responsabil față de primărie când vânzătorul este un non-rezident, dar costul este adesea convenit între părți în contract.
Pot soții care sunt amândoi non-rezidenți să depună împreună? Dacă dețin proprietatea ca un cuplu căsătorit și amândoi sunt non-rezidenți, se poate depune un singur Model 210 pentru vânzare.
Trebuie să depun în continuare declarațiile Model 210 anuale înainte de a vinde? Da. Deținerea unei proprietăți în Spania ca non-rezident implică în mod normal depunerea pentru venit imputat sau venit din închiriere în fiecare an până în anul vânzării.
Surse și informații oficiale
AEAT: Termenele limită pentru depunerea Model 210 pentru non-rezidenți
AEAT: ratele impozitelor pentru non-rezidenți fără un sediu permanent
Acest articol este informație generală și nu un sfat fiscal personal. Regulile, ratele și termenele pot varia, iar situațiile individuale diferă, așa că confirmă cazul tău cu Agenția Fiscală Spaniolă sau cu un consultant calificat înainte de a vinde.