Kiinteistön myyminen Espanjassa ei-asukkaana: Veropäiväkirja (2026)

Kiinteistön myynti Espanjassa asuessasi ulkomailla aiheuttaa kolme asiaa, joihin sinun tulee varautua: 3 %:n pidätys, joka peritään myyntihinnasta ostajan toimesta, 19 % pääomatulovero voitostasi ja Modelo 210 veroilmoitus, joka loppusumman selvittää. Tämän lisäksi kunnallishallinto perii paikallista veroa nimeltä plusvalía municipal.

Monet ei-asuvat myyjät hämmästyvät nähdessään, että 3 % myyntihinnasta pidätetään suorituksen yhteydessä, ja vielä enemmän he yllättyvät siitä, että tämä ei ole lopullinen vero. Tämä opas selittää, miten koko prosessi toimii, mitä sinun on maksettava, milloin sinun on tehtävä ilmoitus ja miten voit vaatia rahaa takaisin, jos pidätys oli liian suuri.

Tärkeitä faktoja yhdellä silmäyksellä

Maksaako ei-asuvilla veroja myydessä kiinteistöjä Espanjassa?

Kyllä. Espanja verottaa voittoa kiinteistön myynnistä, joka sijaitsee Espanjassa, vaikka asuisitkin toisessa maassa. Ei-asuvilla tämä kuuluu ei-asuvien tuloveroon (IRNR), ja voitto ilmoitetaan Modelo 210:ssa, samassa lomakkeessa, jota käytetään vuosittaisille odotetuille tuloille ja vuokratuloille.

Vero koskee voittoa, ei koko myyntihintaa. Jos myyt vähemmällä kuin maksoit, ei ole maksettavaa pääomatuloveroa, ja voit vaatia 3 % pidätyksen takaisin.

Kuinka paljon pääomatuloveroa ei-asuvat maksavat? (19 %, ei 24%)

Ei-asuvien kiinteistön myyjien pääomatuloveroprosentti on 19 % nettovoitosta. Espanjan veroviranomaisen (AEAT) mukaan tämä on prosentti, joka koskee varojen siirrosta saatuja voittoja.

Voit lukea muilta verkkosivustoilta, että EU:n ulkopuolisten myyjien on maksettava 24 %. Tämä on yleinen sekaannus. 19 % / 24 % jako EU/ETA-asukkaiden ja muiden välillä koskee muita tulotyyppejä, kuten vuokratuloja. Kiinteistön myynnistä saatavat voitot verotetaan kaikilta ei-asuvat yksilöiltä 19 %:n mukaan, asuitpa sitten Ruotsissa, Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa tai muualla.

Kaksi käytännön seikkaa:

• Kaksinkertaiset verosopimukset: Espanja pitää yleensä oikeuden verottaa voittoja espanjalaisista kiinteistöistä. Kotimaasi yleensä hyvittää espanjalaisen veron kotiverovelvollisuuden yhteydessä, mutta säännöt vaihtelevat, joten tarkista ne neuvonantajalta, missä asut.

• Espanjan säännöt laskentaan: Voitto lasketaan samoilla säännöillä kuin espanjalaisilla asukkailla, joten asiakirjoissa olevat kulut vähentävät verotettavaa voittoa.

Kuinka verotettava voitto lasketaan

Peruskaava on:

Voitto = siirtoarvo − hankinta-arvo

Voiton vähentämiseksi voit sisällyttää:

• Hankintakulut: verot, joita maksoit ostaessasi (siirtoverso tai arvonlisävero ja varainsiirtovero), notari- ja kiinteistörekisterimaksut sekä lakimieskulut

• Parannukset: asiakirjoissa olevat remonttityöt, ei rutiininomainen ylläpito

• Myyntikulut: kiinteistönvälittäjän palkkio sekä muut kulut ja verot, joita sinä myyjänä olet maksanut

Säilytä jokainen kuitti ja asiakirja. Jos kiinteistö on ostettu hyvin kauan sitten, erityisiä alennuskerroimia voidaan soveltaa, joten kysy neuvonantajalta, jos ostit ennen 1990-luvun puoliväliä.

Esimerkki (vain havainnollisia lukuja)

Esimerkissä pidätys oli suurempi kuin vero, joten myyjä vaatii €1,650 takaisin Modelo 210:ssa. Jos voitto olisi suurempi, myyjä maksaisi sen erotuksen sen sijaan.

3 %:n pidätys ja Modelo 211

Kun ei-asuva myy espanjalaista kiinteistöä, ostajan on pidätettävä 3 % sovitusta hinnasta ja maksettava se veroviranomaiselle käyttäen Modelo 211 -lomaketta yhden kuukauden kuluessa siirtopäivästä. Tämä on ostajan laillinen velvoite, ei vaihtoehto.

Pidätys on ei lopullinen verosi. Se on ennakkomaksu pääomatuloverolle, ja valtio pitää sitä, koska ei-asuva voisi muussa tapauksessa siirtää myyntituloja maasta ilman veron maksamista.

Kaksi asiaa, jotka on hyvä muistaa:

• 3 % lasketaan hinnasta, ei voitostasi, joten se voi olla paljon suurempi tai pienempi kuin verosi.

• Kysy ostajalta tai hänen lakimieheltään todistusta, että Modelo 211 on jätetty. Tarvitset sen, jotta voit saada pidätyksen hyvitettyä omassa ilmoituksessasi.

Modelo 210 myynnille: määräaika ja miten jättää

Ilmoita todellinen voitto, vähennä jo maksettu 3 %:n pidätys ja maksa loppusummaa tai pyydä palautusta, kaikki yhdessä Modelo 210:ssa.

Määräaika: AEAT asettaa määräajan kiinteistön myynnille kolme kuukautta siirtopäivää seuraavasta yhden kuukauden jaksosta. Käytännössä tämä tarkoittaa noin neljää kuukautta kaupasta.

Esimerkki: jos asiakirja allekirjoitetaan 10. maaliskuuta, ostajan Modelo 211 on toimitettava 10. huhtikuuta, ja sinun Modelo 210 on toimitettava 10. heinäkuuta.

Myöhäinen jättäminen voi johtaa lisämaksuihin, korkoihin ja seuraamuksiin, joten on järkevää suunnitella etukäteen sen sijaan, että odottaa viimeistä päivää.

Kuinka jättää: Modelo 210 toimitetaan verkkona AEAT:n sähköisessä toimistossa hyväksytyn sähköisen sertifikaatin avulla tai, yksityishenkilöille, Cl@ve, tai paperilla, joka on luotu AEAT:n lomakkeesta. Jos aviopari, jonka molemmat ovat ei-asuvia, omistaa kiinteistön, myynnistä voidaan jättää yksi ilmoitus.

Palautukset: jos pidätys ylittää verosi, palautus pyydetään samalla Modelo 210:ssa. Palautusten sanotaan usein vievän useita kuukausia, yleensä 6 - 12, joten pidä tämä mielessä suunnitellessasi, mitä teet myyntituloilla.

Entä jos myyt tappiolla?

Jos nettosiirtoarvo on alhaisempi kuin hankinta-arvo, ei ole maksettavaa pääomatuloveroa. Sinun on silti jätettävä Modelo 210 ilmoittaaksesi tappion ja vaatien täyden 3 % pidätyksen takaisin. Jos et jätä, raha jää veroviranomaisille.

Plusvalía municipal: paikallinen vero

Plusvalía municipal on kunnallinen vero kiinteistön maapohjan kiinteistön arvon noususta sinä aikana, kun omistit kiinteistön. Se on erillinen pääomatuloverosta ja maksetaan kunnallishallinnolle, jossa kiinteistö sijaitsee.

• Se on normaalisti sidottu myyjään, mutta kun myyjä on ei-asuva, laki tekee yleensä ostajasta vastuullisen kunnallishallintoa kohtaan. Käytännössä myyntisopimuksessa tulisi selkeästi mainita, kuka vastaa kustannuksista.

• Plusvalíaa ei makseta, jos pystyt osoittamaan, että kiinteistö myytiin tappiolla.

• Myyjien tulisi tarkistaa, onko heidän korvattava ostajalle, jotta yllättäviä kustannuksia ei syntyisi kaupan jälkeen.

Onko ei-asuvilla myyjillä mitään verovapautusta?

Pääasiallinen verovapautus on rajallinen. Toinen EU- tai EEA-maan asukas, joka myy sen, mikä oli heidän pääasiallinen asuntonsa Espanjassa, voi saada voiton verovapaaksi, jos he sijoittavat koko tuoton uuteen pääasialliseen asuntoon. Lomakiinteistö tai vuokrakohde ei normaalisti kelpaa, ja osittainen sijoittaminen vapauttaa vain suhteellisen osan voitosta.

Tarkistuslista ennen myyntiä

1. Saavuta vuotuiset ilmoituksesi kuntoon. Varmista, että vuotuiset Modelo 210 -ilmoituksesi (odotettu tulo tai vuokratulo) on jätetty myyntivuoteen asti mukaan lukien myyntivuosi. Meidän Modelo 210 veroilmoituslaskuri ja meidän askel askeleelta laskentaopas auttavat sinua tarkistamaan, mitä olet velkaa joka vuosi.

2. Kokoa asiakirjasi: ostosopimus, todiste hankintakuluista, kuitit parannuksista ja myyntisopimus.

3. Sovi plusvalía ostajan kanssa myyntisopimuksessa.

4. Varmista, että ostaja jättää Modelo 211:n ja antaa sinulle todistuksen.

5. Merkitse Modelo 210 -määräpäiväsi heti, kun asiakirjan päivämäärä on vahvistettu.

6. Suunnittele palautuksen viivästys, jos odotat, että 3 % on todennäköisesti korkeampi kuin verosi.

Yleiset virheet, joita välttää

• Uskotaan, että 3 % on lopullinen vero eikä koskaan jätetään Modelo 210:ää

• Ilmoitusmääräajan missaaminen ja vältettävien lisämaksujen ja korkojen maksaminen

• Unohtaminen sisällyttää hankintakulut ja parannukset, mikä tarkoittaa veron maksamista suuremmasta voitosta kuin on tarpeen

• 24 % veroprosentin käyttäminen pääomatuloille vanhentuneiden tai virheellisten verkkoneuvojen vuoksi

• Ei saatu todisteita ostajan Modelo 211:stä

• Jätetään aikaisempien arvioitujen tulojen ilmoitukset tekemättä ennen myyntiä

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon veroa maksan, kun myyn kiinteistöni Espanjassa ei-asuvana? Maksetaan 19 % nettovoitosta. Ostaja myös pidättää 3 % myyntihinnasta ennakkona, joka hyvitetään tämän veron yhteydessä.

Maksaako Yhdistyneen kuningaskunnan tai muiden EU:n ulkopuolisten asukkaiden verot 24 % myynnistä? Ei. 24 % prosentti koskee toisenlaista ei-asuvaa tuloa. Kiinteistöjen pääomatuloveron osalta espanjalainen veroprosentti on 19 % ei-asuvilta yksilöiltä.

Milloin minun on toimitettava Modelo 210 myynnin jälkeen? Kolme kuukautta ostajan yhden kuukauden jakson päättymisestä, mikä käytännössä tarkoittaa noin neljää kuukautta myyntipäivästä.

Voinko saada 3 % pidätyksen takaisin? Kyllä, siinä määrin kuin se ylittää veron, jonka olet velkaa, tai kokonaan, jos myit tappiolla. Vaadit sen Modelo 210:ssasi.

Kuka maksaa plusvalía municipal, kun ei-asuva myy? Laki tekee yleensä ostajasta vastuullisen kunnallishallinnolle, kun myyjä on ei-asuva, mutta kustannuksista sovitaan usein osapuolten kesken sopimuksessa.

Voivatko molemmat ei-asuvat puolisot jättää yhdessä? Jos he omistavat kiinteistön avioparina ja molemmat ovat ei-asuvia, voidaan myynnistä jättää yksi Modelo 210.

Onko minun silti ilmoitettava vuosittaisia Modelo 210 -ilmoituksia ennen myyntiä? Kyllä. Kiinteistön omistaminen Espanjassa ei-asuvana tarkoittaa normaalisti, että ilmoitat arvioituja tuloja tai vuokratuloja joka vuosi myyntivuoteen asti.

Lähteet ja virallinen tieto

• AEAT: Modelo 210 jättömääräajat ei-asuville

• AEAT: veroprosentit ei-asuville ilman pysyvää toimintoa

• AEAT: pääomatulot ei-asuvilta

Tämä artikkeli on yleistä tietoa eikä henkilökohtaista veroneuvontaa. Säännöt, veroprosentit ja määräajat voivat muuttua ja yksittäiset tilanteet vaihtelevat, joten varmista oma tapasi Espanjan veroviranomaisilta tai pätevältä neuvonantajalta ennen myyntiä.