Se você possui uma casa de férias ou um imóvel de investimento na Espanha, mas vive no exterior, o país onde você é residente fiscal tem um efeito direto na sua conta de impostos na Espanha. A Espanha não o tributa por nacionalidade. Ela considera onde você vive, e isso decide sua alíquota de impostos, se você pode deduzir custos de aluguel e como funcionam os impostos sobre herança e riqueza.
Então, quais países são os “melhores” para possuir propriedades espanholas do ponto de vista tributário? A resposta curta é que residentes da UE, Islândia, Noruega e Liechtenstein recebem o tratamento mais favorável na Espanha, enquanto residentes de países como o Reino Unido, os EUA, o Canadá e a Suíça pagam mais. Mas a Espanha é apenas metade da história. Seu país de origem também decide como sua renda e ganhos na Espanha são tributados, e isso pode ser igualmente importante.
Este guia abrange as regras para não residentes. Se você passa mais de 183 dias por ano na Espanha, pode ser considerado residente fiscal na Espanha, o que é um sistema diferente.
A resposta curta
Seu país de residência fiscal | Taxa espanhola sobre renda de aluguel e renda imputada | Despesas de aluguel dedutíveis? | Imposto sobre ganhos de capital em uma venda |
|---|---|---|---|
Estados membros da UE, Islândia, Noruega, Liechtenstein | 19% | Sim, custos relacionados ao aluguel | 19% |
Reino Unido, EUA, Canadá, Suíça, Austrália e outros países | 24% | Não, como regra geral | 19% |
Em termos simples: um residente da UE/EEE geralmente paga menos sobre a renda de aluguel, porque a alíquota mais baixa se aplica a um montante tributável menor. Para um imóvel que permanece vazio, a diferença é pequena. Para um imóvel que gera um aluguel significativo, pode ser grande.
Como a Espanha tributa os proprietários de imóveis não residentes
Independentemente do país onde você mora, um proprietário não residente pode enfrentar os seguintes impostos:
Imposto sobre renda imputada: mesmo que você nunca alugue o imóvel, a Espanha tributa uma renda nominal de 1,1% ou 2% do valor cadastral, a 19% ou 24%, apresentada anualmente no Modelo 210.
Imposto sobre renda de aluguel: se você aluga o imóvel, você declara o aluguel real no Modelo 210.
Imposto sobre ganhos de capital: quando você vende, o ganho é tributado a 19%, e o comprador retém 3% do preço como pagamento antecipado.
IBI: o imposto local anual sobre propriedades, cobrado pela prefeitura a cada proprietário.
Imposto sobre riqueza: aplica-se apenas a bens espanhóis, e somente acima de uma isenção.
Imposto sobre herança e doações: depende da região onde o imóvel está localizado.
UE/EEE vs todos os outros: a regra de 19% e 24%
A Agência Tributária Espanhola (AEAT) aplica uma taxa de 19% para residentes da UE, Islândia, Noruega e Liechtenstein, e 24% para todos os outros. Para países do EEE fora da UE, a taxa de 19% se aplica onde há efetiva troca de informações fiscais com a Espanha. Desde o Brexit, residentes do Reino Unido estão no grupo de 24%.
A segunda diferença é igualmente importante: residentes da UE/EEE podem deduzir despesas relacionadas ao aluguel, como juros de hipoteca, IBI, taxas de condomínio, seguros e certas reparações. Como regra geral, residentes de outros países são tributados sobre o aluguel bruto, sem deduções.
Exemplo 1: um imóvel que você não aluga
Valor cadastral €100,000, renda imputada de 1,1%:
Residente da UE/EEE | Não residente da UE | |
|---|---|---|
Renda imputada | €1,100 | €1,100 |
Taxa de imposto | 19% | 24% |
Imposto anual | €209 | €264 |
A diferença é de apenas €55 por ano, então para uma segunda casa vazia, o país onde você mora faz pouca diferença.
Exemplo 2: um imóvel que você aluga (números ilustrativos)
Aluguel bruto €12,000, despesas dedutíveis €4,000:
Residente da UE/EEE | Não residente da UE | |
|---|---|---|
Montante tributável | €8,000 (após deduções) | €12,000 (bruto) |
Taxa de imposto | 19% | 24% |
Imposto anual | €1,520 | €2,880 |
Aqui, o proprietário não residente paga €1,360 a mais, quase o dobro. É aqui que ser residente da UE/EEE realmente compensa.
O que é igual para todos os países
Algumas regras não dependem de onde você vive:
O imposto sobre ganhos de capital em uma venda é de 19% para todos os indivíduos não residentes. Muitos sites afirmam erroneamente que vendedores não residentes da UE pagam 24%. Essa taxa mais alta se aplica a outros tipos de renda, não aos ganhos de capital sobre imóveis.
A retenção de 3% pelo comprador se aplica a todos os vendedores não residentes.
IBI é cobrado a todos os proprietários, residentes ou não.
Renda imputada e retornos de aluguel são apresentados no Modelo 210, independentemente do seu país.
Imposto sobre herança e doações: onde você vive e onde o imóvel está
O imposto sobre herança na Espanha é definido em grande parte pela região autônoma, e varia bastante. Andaluzia e Madrid aplicam reduções de até 99% entre parentes próximos, o que pode tornar o imposto próximo de zero para cônjuges, filhos e pais.
Para não residentes, os pontos-chave são:
Residentes da UE/EEE podem aplicar as regras regionais da região onde o imóvel espanhol está localizado. Isso foi introduzido após um julgamento do Tribunal de Justiça Europeu que considerou o antigo sistema discriminatório.
Residentess de outros países foram historicamente empurrados para as regras nacionais mais altas. Decisões judiciais e mudanças posteriores abriram benefícios regionais para não residentes da UE em muitos casos, mas a elegibilidade depende da sua situação, então verifique isso antes de contar com isso.
A janela de apresentação do imposto sobre herança é geralmente de seis meses a partir da data do falecimento.
Esta é uma das razões mais fortes para escolher cuidadosamente a região do seu imóvel espanhol e planejar com antecedência com um testamento.
Imposto sobre riqueza: apenas sobre ativos espanhóis
Não residentes pagam imposto sobre riqueza na Espanha apenas sobre ativos localizados na Espanha, principalmente imóveis. A isenção de €700,000 se aplica, mas a isenção adicional de €300,000 para uma casa principal é apenas para residentes. As taxas variam de 0,2% a 3,5%.
Algumas regiões, incluindo a Andaluzia, oferecem uma ampla isenção sobre o imposto regional de riqueza. No entanto, um Imposto de Solidariedade nacional separado se aplica a ativos líquidos acima de €3 milhões, então grandes bens espanhóis ainda precisam de verificação. Para a maioria dos proprietários de um único apartamento ou villa, o imposto sobre riqueza não é uma preocupação.
Seu país de origem importa tanto quanto a Espanha
A Espanha tem tratados de dupla tributação com mais de 90 países. Sob a maioria deles, a renda de imóveis e os ganhos na venda podem ser tributados onde o imóvel está localizado, então a Espanha mantém o direito de tributar sua propriedade espanhola.
Seu país de origem geralmente ainda quer ver a renda, e então evita a dupla tributação de uma das duas maneiras:
Método de crédito: seu país de origem tributa a renda, mas lhe dá crédito pelo imposto espanhol. Isso é comum para o Reino Unido e os EUA. Se a taxa do seu país de origem for maior que a taxa espanhola, você paga a diferença.
Método de isenção: seu país de origem isenta a renda já tributada na Espanha, às vezes levando isso em consideração para a taxa. Isso se aplica a alguns países europeus sob seus tratados.
O que verificar para seu próprio país:
Ele tributa a renda de aluguel estrangeiro e utiliza crédito ou isenção?
Ele tributa um ganho na venda de propriedade estrangeira e a que taxa?
Ele possui um imposto sobre riqueza ou patrimônio líquido que inclui propriedade estrangeira? Alguns países, como Noruega e Suíça, possuem.
Ele tem seu próprio imposto sobre herança ou patrimônio que abrange propriedades no exterior?
Como essas regras diferem bastante, dois proprietários com propriedades espanholas idênticas podem ter contas tributárias totais muito diferentes. O lado espanhol é o mesmo para todos na UE/EEE, então a verdadeira diferença entre esses países está em casa.
Como manter seu imposto espanhol o mais baixo possível
Apresente todos os anos. Renda imputada e retornos de aluguel são exigidos mesmo que você deva pouco, e a apresentação tardia traz sobretaxas e juros.
Guarde todas as faturas relacionadas a um imóvel alugado se você for residente da UE/EEE, para que suas deduções sejam apoiadas.
Verifique seus prazos. As datas de apresentação para renda imputada estão mudando para a renda de 2026, então sempre verifique o calendário atual da AEAT.
Mantenha comprovantes do imposto espanhol pago para sua autoridade fiscal local, para que você possa solicitar crédito ou isenção.
Planeje para herança antes de precisar, especialmente se você possui um imóvel em uma região com grandes reduções para famílias.
Estime seu imposto primeiro. Nosso calculadora de imposto Modelo 210 e o guia de cálculo passo a passo mostram o que você provavelmente deve.
Perguntas frequentes
Quais residentes de país pagam menos impostos sobre propriedade na Espanha? Na Espanha, residentes de qualquer país da UE, Islândia, Noruega ou Liechtenstein pagam a taxa mais baixa, 19%, e podem deduzir despesas de aluguel. A diferença entre esses países vem das regras fiscais de seus próprios países.
Residentes do Reino Unido pagam mais impostos do que residentes da UE sobre uma propriedade espanhola? Sim. Residentes do Reino Unido são tributados a 24% sobre renda de aluguel e imputada, sem dedução de despesas como regra geral, enquanto residentes da UE/EEE pagam 19% e podem deduzir custos. Ganhos de capital sobre uma venda são de 19% para ambos.
Minha nacionalidade ou minha residência decide minha alíquota de imposto na Espanha? Seu país de residência fiscal, não seu passaporte. Um cidadão britânico que é residente fiscal na Alemanha é tratado como residente da UE/EEE.
A Suíça é tratada como UE/EEE para a taxa de 19%? Não. A Suíça está fora da UE e do EEE, então a taxa de 24% se aplica.
Eu pago impostos tanto na Espanha quanto no meu país de origem? A Espanha tributa a renda primeiro, e seu país de origem geralmente dá crédito ou uma isenção através de um tratado de dupla tributação. Normalmente, você ainda precisa declarar a renda em casa.
Devo impostos se minha propriedade espanhola estiver vazia? Sim. A Espanha cobra imposto sobre renda imputada de proprietários não residentes mesmo que a propriedade não esteja alugada, calculado sobre o valor cadastral.
Co-proprietários apresentam juntos? Cada proprietário geralmente apresenta a declaração para sua própria parte do imóvel.
Fontes e informações oficiais
AEAT: taxas de impostos para não residentes sem estabelecimento permanente
AEAT: prazos de apresentação do Modelo 210 para não residentes
PwC Tax Summaries: Espanha alívio fiscal para estrangeiros e tratados fiscais
Este artigo é uma informação geral e não um conselho fiscal pessoal. Taxas, prazos e regras regionais mudam, e as regras do seu país de origem adicionam uma camada extra, então confirme sua situação com a Agência Tributária Espanhola ou um assessor qualificado.