Salg av eiendom i Spania som ikke-resident: Skatteguide (2026)

Å selge en spansk eiendom mens man bor i utlandet utløser tre ting du trenger å planlegge for: en 3% tilbakeholdelse tatt fra salgprisen av kjøperen, 19% gevinstskatt på fortjenesten din, og en Modelo 210 skatteerklæring som oppgjør den endelige regningen. I tillegg krever kommunen en lokal skatt kalt plusvalía municipal.

Mange ikke-residente selgere blir overrasket over å se 3% av prisen tilbakeholdt ved fullføring, og enda mer overrasket over å lære at dette ikke er den endelige skatten. Denne guiden forklarer hvordan hele prosessen fungerer, hva du skylder, når du må levere, og hvordan du kan kreve penger tilbake hvis tilbakeholdelsen var for høy.

Nøkkelfakta ved en enkel anledning

Betaler ikke-residente skatt når de selger eiendom i Spania?

Ja. Spania skattlegger fortjenesten fra salg av eiendom plassert i Spania, selv om du bor i et annet land. For ikke-residente faller dette under den ikke-residente inntektsskatten (IRNR), og gevinsten blir deklarert på Modelo 210, det samme skjemaet som brukes for årlig beregnet inntekt og leieinntekt.

Skatten gjelder gevinsten, ikke hele salgprisen. Hvis du selger for mindre enn du betalte, er det ingen gevinstskatt å betale og du kan kreve tilbake den 3% tilbakeholdelsen.

Hvor mye gevinstskatt betaler ikke-residente? (19%, ikke 24%)

Gevinstskattesatsen for ikke-residente som selger eiendom er 19% av netto gevinsten. Ifølge den spanske skattemyndigheten (AEAT) er dette satsen for gevinster som oppstår fra overføring av eiendel.

Du kan lese på andre nettsteder at selgere fra utenfor EU betaler 24%. Det er en vanlig forveksling. Delingen 19% / 24% mellom EU/EEA-residenter og alle andre gjelder for andre typer inntekt, som leieinntekt. Gevinster på salg av eiendom beskattes med 19% for alle ikke-residente enkeltpersoner, enten du bor i Sverige, Storbritannia, USA eller hvor som helst annet.

To praktiske poeng:

• Dobbeltbeskatningsavtaler: Spania beholder vanligvis retten til å skattlegge gevinster på spansk eiendom. Hjemlandet ditt vil vanligvis kreditere den spanske skatten mot din hjemskatt, men reglene varierer, så sjekk med en rådgiver hvor du bor.

• Spanske regler gjelder for beregningen: Gevinsten beregnes med samme regler som for spanske innbyggere, så dokumenterte kostnader reduserer den skattepliktige fortjenesten.

Hvordan den skattepliktige gevinsten beregnes

Den grunnleggende formelen er:

Gevinst = overføringsverdi − anskaffelsesverdi

For å redusere gevinsten kan du inkludere:

• Anskaffelseskostnader: skattene du betalte da du kjøpte (overføringsskatt eller merverdiavgift og stempelgebyr), notarius og tinglysningsgebyr, og juridiske kostnader

• Forbedringer: dokumentert renoveringsarbeid, ikke rutinemessig vedlikehold

• Salgskostnader: meglerkommisjon og andre utgifter og skatter betalt av deg som selger

Behold hver faktura og skjøte. Hvis en eiendom ble kjøpt for veldig lenge siden, kan spesielle reduksjonskoeffisienter gjelde, så spør en rådgiver hvis du kjøpte før midten av 1990-tallet.

Eksempel med arbeidte tall (illustrative tall bare)

I dette eksemplet var tilbakeholdelsen høyere enn skatten, så selger krever €1.650 tilbake i Modelo 210. Hvis gevinsten var større, ville selger betale differansen i stedet.

3% tilbakeholdelse og Modelo 211

Når en ikke-resident selger spansk eiendom, må kjøperen tilbakeholde 3% av den avtalt prisen og betale den til skattemyndigheten ved å bruke Modelo 211 innen en måned etter overføringsdatoen. Dette er kjøperens lovpålagte forpliktelse, ikke et valg.

Tilbakeholdelsen er ikke din endelige skatt. Det er en forskuddsbetaling mot din gevinstskatt, holdt av staten fordi en ikke-resident ellers kunne ta salgssummen ut av landet uten å betale skatten.

To ting å huske:

• 3% beregnes på prisen, ikke på fortjenesten din, så det kan være mye mer eller mye mindre enn skatten du faktisk skylder.

• Be om bevis på at Modelo 211 ble levert fra kjøperen eller deres advokat. Du trenger det for å få tilbakeholdelsen kreditert i din egen erklæring.

Modelo 210 for salget: frist og hvordan å levere

Du erklærer den reelle gevinsten, trekker fra 3% tilbakeholdelse som allerede er betalt, og betaler enten saldoen eller ber om tilbakebetaling, alt i én Modelo 210.

Frist: AEAT setter fristen for eiendomssalg til tre måneder etter den en-månedsperioden som følger etter overføringsdatoen. I praksis er det omtrent fire måneder etter salget.

Eksempel: hvis skjøtet er signert 10. mars, er kjøperens Modelo 211 forfalt 10. april, og din Modelo 210 er forfalt 10. juli.

Sen levering kan føre til gebyrer, renter og straffer, så det er lurt å planlegge på forhånd i stedet for å vente til siste dag.

Hvordan levere: Modelo 210 leveres online gjennom AEATs elektroniske kontor med et godkjent elektronisk sertifikat eller, for enkeltpersoner, Cl@ve, eller på papir generert fra AEAT-skjemaet. Hvis et giftskap som begge er ikke-residente sameier eiendommen, kan en enkelt erklæring leveres for salget.

Tilbakebetalinger: hvis tilbakeholdelsen overstiger skatten din, blir tilbakebetalingenbedt i samme Modelo 210. Tilbakebetalinger rapporteres ofte å ta flere måneder, vanligvis i området 6 til 12, så husk det når du planlegger hva du vil gjøre med salgssummen.

Hva hvis du selger med tap?

Hvis netto overføringsverdi er lavere enn anskaffelsesverdien, er det ingen gevinstskatt. Du må fortsatt levere Modelo 210 for å erklære tapet og kreve tilbake den fulle 3% tilbakeholdelsen. Hvis du ikke leverer, forblir pengene hos skattemyndigheten.

Plusvalía municipal: den lokale skatten

Plusvalía municipal er en kommunal skatt på økningen i den katasterverdi av landet i løpet av tiden du eide eiendommen. Den er separat fra din gevinstskatt og betales til kommunen hvor eiendommen ligger.

• Den er normalt knyttet til selgeren, men når selgeren er en ikke-resident, gjør loven vanligvis kjøperen ansvarlig overfor kommunen. I praksis bør salgskontrakten tydelig si hvem som bærer kostnaden.

• Ingen plusvalía er due hvis du kan vise at eiendommen ble solgt med tap.

• Selgere bør sjekke om de må tilbakebetale kjøperen, så det ikke blir noen overraskelser etter fullføring.

Er det noen unntak for ikke-residente selgere?

Det viktigste unntaket er begrenset. Innbyggere i et annet EU- eller EØS-land som selger hva som var deres hovedbolig i Spania kan få gevinsten unntatt fra skatt hvis de reinvesterer hele salgsbeløpet i en ny hovedbolig. En feriebolig eller utleieeiendom kvalifiserer vanligvis ikke, og delvis reinvestering ekskluderer kun en proporsjonal del av gevinsten.

Sjekkliste før du selger

1. Få orden på de årlige avkastningene dine. Sørg for at dine årlige Modelo 210-erklæringer (beregnet inntekt eller leieinntekt) er levert frem til og med året for salg. Vår Modelo 210 skatteberegner og vår trinn-for-trinn-arbeidsguide hjelper deg med å sjekke hva du skylder hvert år.

2. Samle dokumentene dine: kjøpeskjøtet, bevis på anskaffelseskostnader, fakturaer for forbedringer, og salgsskjøtet.

3. Enig om plusvalía med kjøperen i salgskontrakten.

4. Sørg for at kjøperen leverer Modelo 211 og gir deg bevis.

5. Sett fristen for din Modelo 210 så snart datoen for skjøtet er fastsatt.

6. Planlegg for refusjonsforsinkelsen hvis 3% sannsynligvis vil være høyere enn skatten din.

Vanlige feil å unngå

• Å tro at 3% er den endelige skatten og aldri levere Modelo 210

• Å gå glipp av fristen for levering og betale unødvendige gebyrer og renter

• Å glemme å inkludere anskaffelseskostnader og forbedringer, noe som betyr å betale skatt på en større gevinst enn nødvendig

• Å bruke 24% satsen for gevinsten fordi av foreldet eller feilaktig online rådgivning

• Å ikke skaffe bevis på kjøperens Modelo 211

• Å la tidligere års beregnet inntekt være uinnlevert før salget

Vanlige spørsmål

Hvor mye skatt betaler jeg når jeg selger eiendommen min i Spania som en ikke-resident? Du betaler 19% på netto gevinst. Kjøperen tilbakeholder også 3% av salgprisen på konto, som blir kreditert mot den skatten.

Betaler britiske eller andre ikke-EU-residenter 24% ved salg? Nei. 24% satsen gjelder for andre typer ikke-residentinntekt. For gevinster på eiendom er den spanske satsen 19% for ikke-residente enkeltpersoner.

Når må jeg levere Modelo 210 etter salg? Tre måneder etter at kjøperens en-månedsperiode for Modelo 211 er over, noe som i praksis betyr omtrent fire måneder etter salgsdatoen.

Kan jeg få tilbake den 3% tilbakeholdelsen? Ja, i den grad den overstiger skatten du skylder, eller i sin helhet hvis du solgte med tap. Du krever det i din Modelo 210.

Hvem betaler plusvalía municipal når en ikke-resident selger? Loven gjør vanligvis kjøperen ansvarlig overfor kommunen når selgeren er en ikke-resident, men kostnaden er ofte avtalt mellom partene i kontrakten.

Kan ektefeller som begge er ikke-residente levere sammen? Hvis de eier eiendommen som et gift par og begge er ikke-residente, kan en enkelt Modelo 210 leveres for salget.

Må jeg fortsatt levere årlige Modelo 210-erklæringer før jeg selger? Ja. Å eie en eiendom i Spania som en ikke-resident innebærer vanligvis å levere for beregnet inntekt eller leieinntekt hvert år frem til salgsåret.

Kilder og offisiell informasjon

• AEAT: Frister for Modelo 210-innlevering for ikke-residente

• AEAT: skattesatser for ikke-residente uten permanent etablissement

• AEAT: kapitalgevinster for ikke-residente

Denne artikkelen er generell informasjon og ikke personlig skatterådgivning. Regler, satser og frister kan endre seg og individuelle situasjoner varierer, så bekreft din sak med den spanske skattemyndigheten eller en kvalifisert rådgiver før du selger.