Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : Guide fiscal (2026)

Vendre une propriété espagnole tout en vivant à l'étranger déclenche trois choses pour lesquelles vous devez vous préparer : un retenue de 3 % prélevée sur le prix de vente par l'acheteur, un impôt sur les plus-values de 19 % sur votre bénéfice et une déclaration fiscale Modelo 210 qui règle la facture finale. De plus, la mairie impose une taxe locale appelée plusvalía municipal.

De nombreux vendeurs non résidents sont surpris de voir 3 % du prix retenu à la clôture, et encore plus surpris d'apprendre que ce n'est pas l'impôt final. Ce guide explique comment fonctionne l'ensemble du processus, ce que vous devez, quand vous devez déposer, et comment demander un remboursement si la retenue était trop élevée.

Informations clés en un coup d'œil

Les non-résidents paient-ils des impôts lorsqu'ils vendent des biens en Espagne ?

Oui. L'Espagne taxe le bénéfice de la vente de biens immobiliers situés en Espagne, même si vous vivez dans un autre pays. Pour les non-résidents, cela relève de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), et le gain est déclaré sur le Modelo 210, le même formulaire utilisé pour le revenu imputé annuel et le revenu locatif.

L'impôt s'applique au gain, pas au prix de vente total. Si vous vendez pour moins que ce que vous avez payé, il n'y a pas d'impôt sur les plus-values à payer et vous pouvez récupérer la retenue de 3 %.

Combien d'impôt sur les plus-values paient les non-résidents ? (19 %, pas 24 %)

Le taux d'imposition sur les plus-values pour les non-résidents vendant des biens est de 19 % sur le gain net. Selon l'Agence fiscale espagnole (AEAT), c'est le taux pour les gains provenant du transfert d'un actif.

Vous pouvez lire sur d'autres sites que les vendeurs de l'extérieur de l'UE paient 24 %. C'est une confusion courante. La division 19 % / 24 % entre les résidents de l'UE/EEE et tout le monde s'applique à d'autres types de revenus, comme les revenus locatifs. Les gains sur la vente de biens sont imposés à 19 % pour tous les particuliers non résidents, que vous viviez en Suède, au Royaume-Uni, aux États-Unis ou ailleurs.

Deux points pratiques :

• Conventions de double imposition : L'Espagne conserve normalement le droit de taxer les gains sur les propriétés espagnoles. Votre pays d'origine créditera généralement l'impôt espagnol sur votre facture fiscale nationale, mais les règles diffèrent, alors vérifiez avec un conseiller où vous vivez.

• Les règles espagnoles s'appliquent au calcul : Le gain est calculé selon les mêmes règles que pour les résidents espagnols, donc les coûts documentés réduisent votre bénéfice imposable.

Comment le gain imposable est calculé

La formule de base est :

Gain = valeur de transfert − valeur d'acquisition

Pour réduire le gain, vous pouvez inclure :

• Coûts d'acquisition : les taxes que vous avez payées lors de l'achat (taxe de transfert ou TVA et droits d'enregistrement), frais de notaire et d'enregistrement foncier, et frais juridiques

• Améliorations : travaux de rénovation documentés, pas l'entretien courant

• Frais de vente : commission de l'agent immobilier et autres dépenses et taxes payées par vous en tant que vendeur

Conservez chaque facture et acte. Si un bien a été acheté il y a très longtemps, des coefficients de réduction spéciaux peuvent s'appliquer, demandez donc à un conseiller si vous avez acheté avant le milieu des années 1990.

Exemple de calcul (chiffres indicatifs seulement)

Dans cet exemple, la retenue était supérieure à l'impôt, donc le vendeur réclame €1,650 dans le Modelo 210. Si le gain était plus élevé, le vendeur paierait la différence à la place.

La retenue de 3 % et le Modelo 211

Lorsqu'un non-résident vend une propriété espagnole, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et le verser à l'agence fiscale en utilisant le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la date de transfert. C'est l'obligation légale de l'acheteur, pas une option.

La retenue n'est pas votre impôt final. C'est un paiement anticipé contre votre impôt sur les plus-values, conservé par l'État parce qu'un non-résident pourrait par ailleurs sortir les produits de la vente du pays sans régler l'impôt.

Deux choses à retenir :

• Le 3 % est calculé sur le prix, pas sur votre bénéfice, donc il peut être beaucoup plus ou beaucoup moins que l'impôt que vous devez réellement.

• Demandez à l'acheteur ou à son avocat un preuve que le Modelo 211 a été déposé. Vous en avez besoin pour faire créditer la retenue dans votre propre déclaration.

Modelo 210 pour la vente : délai et comment déposer

Vous déclarez le gain réel, soustrayez la retenue de 3 % déjà payée et soit payez le solde, soit demandez un remboursement, le tout dans un seul Modelo 210.

Délai : l'AEAT fixe le délai pour les ventes immobilières à trois mois après la période d'un mois qui suit la date de transfert. En pratique, cela représente environ quatre mois après la vente.

Exemple : si l'acte est signé le 10 mars, le Modelo 211 de l'acheteur est dû le 10 avril, et votre Modelo 210 est dû le 10 juillet.

Dépôt tardif peut entraîner des surtaxes, des intérêts et des pénalités, donc il vaut la peine de planifier à l'avance plutôt que d'attendre le dernier jour.

Comment déposer : Le Modelo 210 est soumis en ligne via le bureau électronique de l'AEAT avec un certificat électronique accepté ou, pour les particuliers, Cl@ve, ou sur papier généré à partir du formulaire de l'AEAT. Si un couple marié, tous deux non résidents, co-possède la propriété, une seule déclaration peut être déposée pour la vente.

Remboursements : si la retenue dépasse votre impôt, le remboursement est demandé dans le même Modelo 210. Les remboursements prennent souvent plusieurs mois, généralement entre 6 et 12, donc gardez cela à l'esprit lorsque vous planifiez que vous allez faire avec les produits de la vente.

Que se passe-t-il si vous vendez à perte ?

Si la valeur de transfert nette est inférieure à la valeur d'acquisition, il n'y a pas d'impôt sur les plus-values. Vous devez toujours déposer le Modelo 210 pour déclarer la perte et demander le remboursement intégral de la retenue de 3 %. Si vous ne déposez pas, l'argent reste dans l'agence fiscale.

Plusvalía municipal : la taxe locale

La plusvalía municipal est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain pendant le temps où vous avez possédé la propriété. Elle est distincte de votre impôt sur les plus-values et est payée à la mairie où se situe la propriété.

• Elle est normalement liée au vendeur, mais lorsque le vendeur est un non-résident, la loi rend généralement l'acheteur responsable envers la mairie. En pratique, le contrat de vente devrait indiquer clairement qui supporte le coût.

• Aucune plusvalía n'est due si vous pouvez prouver que la propriété a été vendue à perte.

• Les vendeurs devraient vérifier s'ils doivent rembourser l'acheteur, afin qu'il n'y ait pas de surprises après la clôture.

Y a-t-il des exemptions pour les vendeurs non résidents ?

L'exemption principale est limitée. Les résidents d'un autre pays de l'UE ou de l'EEE qui vendent ce qui était leur résidence principale en Espagne peuvent avoir le gain exclu de l'impôt s'ils réinvestissent l'intégralité des produits dans une nouvelle résidence principale. Une résidence secondaire ou un bien locatif ne se qualifie normalement pas, et le réinvestissement partiel n'exclut qu'une partie proportionnelle du gain.

Liste de contrôle avant de vendre

1. Mettez vos déclarations annuelles en ordre. Assurez-vous que vos déclarations Modelo 210 annuelles (revenu imputé ou revenu locatif) sont déposées jusqu'à et y compris l'année de vente. Notre calculateur d'impôt Modelo 210 et notre guide de calcul étape par étape vous aident à vérifier ce que vous devez chaque année.

2. Rassemblez vos documents : l'acte d'achat, la preuve des coûts d'acquisition, les factures pour les améliorations et l'acte de vente.

3. Concordez la plusvalía avec l'acheteur dans le contrat de vente.

4. Assurez-vous que l'acheteur dépose le Modelo 211 et vous donne une preuve.

5. Notez votre délai pour le Modelo 210 dès que la date de l'acte est fixée.

6. Préparez-vous au délai de remboursement si le 3 % est susceptible d'être plus élevé que votre impôt.

Erreurs courantes à éviter

• Croire que le 3 % est l'impôt final et ne jamais déposer le Modelo 210

• Manquer la date limite de dépôt et payer des surtaxes et intérêts évitables

• Oublier d'inclure les coûts d'acquisition et les améliorations, ce qui signifie payer des impôts sur un gain plus important que nécessaire

• Utiliser le taux de 24 % pour le gain en capital à cause de conseils en ligne obsolètes ou incorrects

• Ne pas obtenir la preuve du Modelo 211 de l'acheteur

• Laisser les années précédentes de revenu imputé non déclarées avant la vente

Questions fréquemment posées

Combien d'impôt dois-je payer lorsque je vends ma propriété en Espagne en tant que non-résident ? Vous payez 19 % sur le gain en capital net. L'acheteur retient également 3 % du prix de vente en compte, qui est crédité contre cet impôt.

Les résidents du Royaume-Uni ou d'autres non-résidents de l'UE paient-ils 24 % sur la vente ? Non. Le taux de 24 % s'applique à d'autres types de revenus non résidents. Pour les plus-values sur les biens, le taux espagnol est de 19 % pour les particuliers non résidents.

Quand dois-je déposer le Modelo 210 après avoir vendu ? Trois mois après la fin de la période d'un mois de l'acheteur pour leModelo 211, ce qui signifie en pratique environ quatre mois après la date de la vente.

Puis-je récupérer la retenue de 3 % ? Oui, dans la mesure où elle dépasse l'impôt que vous devez, ou en totalité si vous vendez à perte. Vous le réclamez dans votre Modelo 210.

Qui paie la plusvalía municipal lorsqu'un non-résident vend ? La loi rend généralement l'acheteur responsable envers la mairie lorsque le vendeur est un non-résident, mais le coût est souvent convenu entre les parties dans le contrat.

Les conjoints qui sont tous deux non résidents peuvent-ils déposer ensemble ? S'ils co-pompètent la propriété en tant que couple marié et que tous deux sont non résidents, un seul Modelo 210 peut être déposé pour la vente.

Dois-je encore déposer des déclarations Modelo 210 annuelles avant de vendre ? Oui. Posséder une propriété en Espagne en tant que non-résident signifie normalement déposer pour un revenu imputé ou un revenu locatif chaque année jusqu'à l'année de la vente.

Sources et informations officielles

• AEAT : Échéances de dépôt du Modelo 210 pour les non-résidents

• AEAT : taux d'imposition pour les non-résidents sans établissement permanent

• AEAT : plus-values pour les non-résidents

Cet article est une information générale et non un conseil fiscal personnel. Les règles, taux et délais peuvent changer et les situations individuelles diffèrent, donc confirmez votre cas avec l'Agence fiscale espagnole ou un conseiller qualifié avant de vendre.