Osoitus 2026 ei-asukkaille, joilla on kiinteistöjä Espanjassa
Jos omistat kiinteistön Espanjassa ja vuokraat sitä, saatat miettiä: Voinko vuokrata espanjalaista kiinteistöäni maksamatta veroja?
Yksinkertainen vastaus on ei.
Jos saat vuokratuloja Espanjassa sijaitsevasta kiinteistöstä, tuo tulo on normaalisti ilmoitettava Espanjan veroviranomaisille. Tämä pätee, olitpa vuokraamassa kiinteistöäsi pitkällä aikavälillä, lyhyellä aikavälillä, yksityisesti, kiinteistönvälittäjän kautta tai alustoilla kuten Airbnb, Booking.com tai Vrbo.
Ei-asukkaille, joilla on kiinteistöjä, vuokratulo ilmoitetaan käyttämällä Modelo 210, Espanjan ei-asukkaiden tuloveroilmoitusta.
Vuokratulot Espanjassa ovat verotettavia
Kaikki rahat, jotka saat espanjalaisen kiinteistösi vuokraamisesta, katsotaan verotettavaksi tuloksi Espanjassa.
Tämä sisältää:
Loma-vuokrat
Airbnb-tulot
Booking.com-vuokrat
Vrbo-vuokrat
Lyhytaikaiset matkailuvuokrat
Kauden vuokrat
Pitkäaikaiset asuinvaihtosopimukset
Yksityiset vuokrasopimukset
Vaikka vuokraat kiinteistöäsi vain muutaman viikon vuodessa, tulo on silti ilmoitettava.
Monet ulkomaalaiset omistajat uskovat virheellisesti, että pienet vuokratulot eivät ole ongelma, tai että verot ovat voimassa vain, jos kiinteistö on vuokralla koko vuoden. Tämä on väärin. Espanjassa vuokratulot ovat verotettavia ensimmäisestä eurosta alkaen.
Entä jos en ole asukas Espanjassa?
Jos et ole verotuksen mukaan asukas Espanjassa mutta omistat espanjalaisen kiinteistön, olet silti vastuussa Espanjan veroista Espanjassa ansaituista tuloista.
Tämä tarkoittaa, että jos espanjalainen kiinteistösi tuottaa vuokratuloa, sinun on ilmoitettava se Espanjassa, vaikka:
Asut toisessa maassa
Vuokra maksetaan ulkomaiselle pankkitilille
Vuokralainen on Espanjan ulkopuolelta
Varaus tehtiin kansainvälisen alustan kautta
Makset veroja kotimaassasi
Espanja verottaa Espanjan kiinteistöihin liittyviä tuloja, koska kiinteistö sijaitsee Espanjassa.
Mitkä verolomakkeet eivät-asukkaille käytetään?
Ei-asukkaat, joilla on kiinteistöjä, ilmoittavat normaalisti espanjalaiset vuokratulot käyttämällä Modelo 210.
Modelo 210:a käytetään Espanjan ei-asukkaille tarkoitetussa tuloverotuksessa, jota myös kutsutaan IRNR:ksi.
Jos kiinteistöllä on useampi kuin yksi omistaja, jokaisen omistajan on yleensä toimitettava oma Modelo 210 omistusprosenttinsa perusteella.
Esimerkiksi, jos kaksi henkilöä omistaa kiinteistön 50 prosenttia kukin, jokainen omistaja ilmoittaa 50 prosenttia vuokratuloista ja maksaa veroa omasta osuudestaan.
Voiko veron välttää, jos vuokraa yksityisesti?
Ei.
Ei ole merkitystä, vuokraatko alustan, agentin, ystävän vai suoraan vieraille kautta. Velvollisuus ilmoittaa vuokratuloista on silti olemassa.
Yksityiset vuokratulot ovat silti verotettavaa tuloa.
Veron välttäminen hyväksymällä käteismaksuja tai käyttämällä ulkomaista pankkitiliä voi luoda ongelmia, jos tulo myöhemmin havaitaan. Espanjan veroviranomaiset voivat pyytää tietoa, vertailla tietoja ja määrätä rangaistuksia ilmoittamattomista tuloista.
Raportoivatko Airbnb ja Booking.com vuokratuloja?
Loma-vuokrausalustat ovat yhä enemmän yhteydessä veroraportointijärjestelmiin ja sääntelytarkastuksiin. Tämä tarkoittaa, että Espanjan viranomaisilla saattaa olla jo pääsy tietoihin matkailuvuokraustapahtumista, kiinteistönomistajista, varausalustoista ja vuokratuloista.
Tämän vuoksi vuokratulojen ilmoittamatta jättäminen on yhä riskialttiimpaa.
Jos Espanjan veroviranomainen saa tietoa alustalta mutta ei näe vastaavaa Modelo 210 -ilmoitusta, omistaja voi saada veropyynnön, rangaistuksen tai tarkastushälytyksen.
Paljonko veroa ei-asukkaat maksavat vuokratuloista?
Veroprosentti riippuu pääasiassa siitä, missä olet verotuksen mukaan asukas.
EU- ja EEA-asukkaat
Ei-asukkaat, jotka ovat verotuksen mukaan asukkaita EU:ssa tai EEA:ssa, maksavat yleensä 19 prosenttia nettovuokratulosta.
Tämä tarkoittaa, että tietyt vuokraustoimintaan liittyvät kulut voidaan yleensä vähentää ennen veron laskemista.
Mahdolliset vähennettävät kulut voivat sisältää:
Yhteisömaksut
IBI-kiinteistövero
Kiinteistövakuutus
Korjaukset ja huolto
Siivouskulut
Omistajan maksamat käyttöön liittyvät kulut
Välityspalkkiot
Kiinteistöhallintopalkkiot
Mainontakulut
Alustakomissiot
Kiinteistön yhteydessä olevat lainan korot
Kulut on normaalisti dokumentoitava asianmukaisesti laskuilla ja niiden on liittyttävä vuokraustoimintaan.
Ei-EU-asukkaat
Ei-asukkaat, jotka ovat EU:n tai EEA:n ulkopuolelta, ovat perinteisesti maksaneet 24 prosenttia bruttovuokratuloista ilman, että kuluja on vähennetty.
Kuitenkin verokohtelu voi riippua omistajan asuinmaasta, soveltuvista säännöistä ja mahdollisista lainsäädännön muutoksista, joten ei-EU:laiset omistajat tulisi tarkistaa oma tilanteensa huolellisesti ennen ilmoittamista.
Esimerkki: EU-asukkaan vuotuisen verotuksen laskeminen
Ruotsalainen omistaja vuokraa huoneiston Esteponassa.
Vuotuinen vuokratulo: 10 000 €
Sallitut kulut: 3 000 €
Verotettava voitto: 7 000 €
Veroprosentti: 19 prosenttia
Maksettava vero: 1 330 €
Esimerkki: ei-EU-asukkaan vuotuisen verotuksen laskeminen
Brittiläinen omistaja vuokraa huoneiston Marbellassa.
Vuotuinen vuokratulo: 10 000 €
Veroprosentti: 24 prosenttia
Kuluja ei vähennetä tässä yksinkertaistetussa esimerkissä
Maksettava vero: 2 400 €
Entä jos vuokran vain muutamaksi viikoksi?
Sinun on silti ilmoitettava vuokratulo.
Vaikka satunnaiset loma-vuokratulot on normaalisti ilmoitettava. Jos vuokraat espanjalaista kotiasi vain yhden viikon kesällä, tuo tulo on silti verotettavaa Espanjassa.
Vuoden loppu voi myös luoda erillisen verovelvollisuuden, jos kiinteistö on käytettävissä henkilökohtaiseen käyttöön. Tätä kutsutaan oliotuloveroksi, joka koskee myös monia ei-asukkaita kiinteistönomistajia.
Entä jos en vuokraa kiinteistöä?
Jos et vuokraa espanjalaista kiinteistöäsi ollenkaan, saatat silti tarvita täyttää Modelo 210 oliotuloveron vuoksi.
Tämä on erillinen vero ei-asukkaille, joilla on espanjalainen kiinteistö käytettävissä henkilökohtaiseen käyttöön.
Yksinkertaisesti sanottuna:
Jos vuokraat kiinteistön, ilmoitat vuokratulot.
Jos et vuokraa sitä, saatat ilmoittaa oliotulon.
Jos vuokraat sitä osan vuodesta ja käytät sitä yksityisesti osan vuodesta, molemmat laskelmat voivat päteä.
Mitä tapahtuu, jos vuokraat ilman veron ilmoittamista?
Jos vuokratuloa ei ilmoiteta, Espanjan veroviranomaiset voivat periä:
Vero, jota ei ole maksettu
Myöhästymismaksu
Lisämaksut
Rangaistukset
Lisätarkastukset tai verotarkastukset
Mit mitä pidempään vero jää maksamatta, sitä kalliimmaksi ongelma voi muuttua.
Ilmoittamatta jääneet vuokratulot voivat myös luoda ongelmia kiinteistön myynnin, lupien hakemisen, perinnön hallinnoinnin tai tulevien verotarkastusten kanssa.
Tarvitsenko matkailulisenssin?
Vero- ja matkailuvuokralisenssit ovat erilaisia velvoitteita.
Verojen maksaminen ei automaattisesti tarkoita, että kiinteistösi on laillisesti rekisteröity matkailuvuokralle. Riippuen alueesta, kunnasta ja yhteisön säännöistä, saatat myös tarvita matkailuvuokralisensin tai rekisteröintinumeron.
Alueilla kuten Andalusia, Costa del Sol, Málaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Valencia, Baleaarit ja Kanariansaarten alueilla matkailuvuokrasäännöt voivat olla tiukkoja ja muuttua.
Ennen kuin mainostat kiinteistösi lyhytaikaiselle vuokralle, sinun pitäisi tarkistaa paikalliset vaatimukset.
Voinko vähentää kuluja?
Jos olet EU- tai EEA-veroasunnot, voit yleensä vähentää vuokraustoimintaan liittyviä kelvollisia kuluja.
Kuitenkin kulujen pitäisi olla:
Suoraan vuokraustoimintaan liittyviä
Laskuilla tai kuiteilla tuettuja
Oikein jaettuja vuokrattuihin ja ei-vuokrattuihin kausiin
Ilmoitettu vain omistusosuudestasi suhteessa
Esimerkiksi, jos omaisuutesi on vuokrattu 90 päivän ajan ja käytetty yksityisesti muuna vuonna, ei kaikkia vuosittaisia kuluja välttämättä voida vähentää täysin.
Yleisiä virheitä, joita kiinteistönomistajat tekevät
Monet ei-asukkaat tekevät yksinkertaisia mutta kalliita virheitä, kuten:
Ajattelemalla, että Airbnb-tulot ovat verovapaita
Tuomalla lyhyitä vuokra-aikoja
Unohtamalla, että jokaisen omistajan on ilmoitettava erikseen
Ilmoittamalla koko tulon vain yhden omistajan kautta
Vähentäen kuluja ilman laskuja
Ylivoittoa koskevan ajanjakson unohtaminen
Modelo 210 määräaikojen unohtaminen
Sekoitus matkailulisenssisääntöjen ja verosääntöjen välillä
Uskotaan, että ulkomaiset pankkimaksut ovat näkymättömiä
Oikein ilmoittaminen auttaa välttämään ongelmia myöhemmin.
Voiko itse täyttää Modelo 210?
Kyllä.
Monet ei-asukkaat kiinteistönomistajat haluavat yleensä täyttää Modelo 210 verkossa itse sen sijaan, että maksaisivat kalliita asianajotoimisto- tai tilitoimistomaksuja.
Oikealla verkkosysteemillä voit syöttää kiinteistön tiedot, vuokratulot, omistusprosentit ja kulut vaiheittain. Järjestelmä voi auttaa laskemaan veron ja valmistamaan ilmoituksen oikein.
Tämä on erityisen hyödyllistä omistajille, jotka haluavat yksinkertaisen, kohtuuhintaisen ja turvallisen keinon pysyä asianmukaisina Espanjassa.
Miksi on parempi ilmoittaa vuokratulot oikein
Vuokratulojen ilmoittaminen antaa sinulle mielenrauhaa.
Se auttaa sinua:
Välttämään rangaistuksia
Pitämään espanjalaiset verotietosi puhtaina
Noudata Espanjan vuokrasääntöjä
Valmistamaan parempia asiakirjoja tulevia myyntejä varten
Vähentämään riskiä alustaraportoinnista
Ymmärtämään todellinen vuokravoittosi
Pysymään organisoituna ei-asukkaana omistajana
Suurimmalle osalle omistajista oikean veron maksaminen on paljon halvempaa kuin rangaistusten käsitteleminen myöhemmin.
Viimeinen vastaus: Voinko vuokrata espanjalaista kiinteistöäni maksamatta veroja?
Ei. Jos vuokraat espanjalaista kiinteistöäsi ja saat tuloa, sinun on normaalisti ilmoitettava tuo tulo Espanjassa.
Ei-asukkaille tämä tapahtuu yleensä Modelo 210:n avulla.
Olitpa vuokraamassa kiinteistöäsi viikon tai koko vuoden ajan, Airbnb:lle tai yksityisesti, espanjalaisten vuokratulojen on oltava oikein ilmoitettu.
Täytä espanjalainen vuokravero verkossa
Osoitteessa EasySpanishTax.com helpotamme ei-asukkaille kiinteistönomistajille Modelo 210:n täyttämistä verkossa.
Alustamme on suunniteltu ulkomaalaisille omistajille, jotka haluavat yksinkertaisen, kohtuuhintaisen ja turvallisen tavan ilmoittaa espanjalaisia kiinteistöveroja ilman monimutkaista paperityötä tai kalliita asianajopalkkioita.
Jos vuokraat espanjalaista kiinteistöäsi, älä jätä verovelvoitteitasi ongelmaksi asti.
Aloita Modelo 210 -ilmoituksesi tänään EasySpanishTax.com ja pysy lainmukaisena Espanjassa.