Si posees una casa de vacaciones o una propiedad de inversión en España pero vives en el extranjero, el país donde eres residente fiscal tiene un efecto directo en tu factura fiscal española. España no te grava por nacionalidad. Mira donde vives, y eso decide tu tasa impositiva, si puedes deducir los costos de alquiler y cómo funcionan los impuestos sobre herencias y patrimonio.
Entonces, ¿cuáles son los países “mejores” para poseer propiedades españolas desde el punto de vista fiscal? La respuesta corta es que los residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein reciben el tratamiento más favorable en España, mientras que los residentes de países como el Reino Unido, los EE. UU., Canadá y Suiza pagan más. Pero España es solo la mitad del panorama. Tu país de origen también decide cómo se gravan tus ingresos y ganancias en España, y eso puede ser igual de importante.
Esta guía cubre las normas para no residentes. Si pasas más de 183 días al año en España, puedes ser residente fiscal español, lo cual es un sistema diferente.
La respuesta corta
Tu país de residencia fiscal | Tasa española sobre ingresos por alquiler e ingresos imputados | ¿Deducibles los gastos de alquiler? | Impuesto sobre ganancias de capital en una venta |
|---|---|---|---|
Estados miembros de la UE, Islandia, Noruega, Liechtenstein | 19% | sí, costos vinculados al alquiler | 19% |
Reino Unido, EE. UU., Canadá, Suiza, Australia y otros países | 24% | No, como regla general | 19% |
En términos sencillos: un residente de la UE/EEE generalmente paga menos sobre los ingresos por alquiler, porque la tasa más baja se aplica a un monto imponible menor. Para una propiedad que permanece vacía, la diferencia es pequeña. Para una propiedad que genera un alquiler serio, puede ser considerable.
Cómo España grava a los propietarios de propiedades no residentes
Independientemente del país en el que vivas, un propietario no residente puede enfrentarse a estos impuestos:
Impuesto sobre ingresos imputados: incluso si nunca alquilas la propiedad, España grava un ingreso notional del 1.1% o 2% del valor catastral, al 19% o 24%, presentado anualmente en el Modelo 210.
Impuesto sobre ingresos por alquiler: si alquilas la propiedad, declaras el alquiler real en el Modelo 210.
Impuesto sobre ganancias de capital: cuando vendes, la ganancia se grava al 19%, y el comprador retiene el 3% del precio como anticipo.
IBI: el impuesto local anual sobre la propiedad, facturado por el ayuntamiento a cada propietario.
Impuesto sobre el patrimonio: solo se aplica a activos españoles, y solo por encima de una deducción.
Impuesto sobre herencias y donaciones: depende de la región en la que se ubique la propiedad.
UE/EEE frente a todos los demás: la regla del 19% y 24%
La Agencia Tributaria Española (AEAT) aplica una tasa del 19% a los residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y 24% a los demás. Para los países de la EEE fuera de la UE, el 19% se aplica donde hay intercambio efectivo de información fiscal con España. Desde el Brexit, los residentes del Reino Unido están en el grupo del 24%.
La segunda diferencia es igualmente importante: los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos que están vinculados al alquiler, como intereses hipotecarios, IBI, cuotas de comunidad, seguros y ciertas reparaciones. Como regla general, los residentes de otros países son gravados sobre el alquiler bruto sin deducciones.
Ejemplo 1: una propiedad que no alquilas
Valor catastral €100,000, ingreso imputado del 1.1%:
Residente de la UE/EEE | Residente fuera de la UE | |
|---|---|---|
Ingreso imputado | €1,100 | €1,100 |
Tasa impositiva | 19% | 24% |
Impuesto anual | €209 | €264 |
La diferencia es solo €55 al año, así que para una segunda vivienda vacía, el país en el que vives no hace mucha diferencia.
Ejemplo 2: una propiedad que alquilas (cifras ilustrativas)
Alquiler bruto €12,000, gastos deducibles €4,000:
Residente de la UE/EEE | Residente fuera de la UE | |
|---|---|---|
Monto imponible | €8,000 (después de deducciones) | €12,000 (bruto) |
Tasa impositiva | 19% | 24% |
Impuesto anual | €1,520 | €2,880 |
Aquí el propietario fuera de la UE paga €1,360 más, casi el doble. Aquí es donde ser residente de la UE/EEE realmente compensa.
Qué es lo mismo para cada país
El impuesto sobre ganancias de capital en una venta es del 19% para todos los individuos no residentes. Muchos sitios web dicen erróneamente que los vendedores no residentes de la UE pagan 24%. Esa tasa más alta se aplica a otros tipos de ingresos, no a las ganancias de capital sobre propiedades.
La retención del 3% por parte del comprador se aplica a todos los vendedores no residentes.
El IBI se cobra a todos los propietarios, residan o no en el país.
Los ingresos imputados y los retornos por alquiler se presentan en el Modelo 210, sea cual sea tu país.
Impuesto sobre herencias y donaciones: dónde vives y dónde está la propiedad
El impuesto sobre herencias en España está fijado en gran medida por la comunidad autónoma, y varía mucho. Andalucía y Madrid aplican reducciones de hasta el 99% entre parientes cercanos, lo que puede reducir el impuesto a casi cero para cónyuges, hijos y padres.
Para no residentes, los puntos clave son:
Los residentes de la UE/EEE pueden aplicar las normas regionales de la región donde se ubica la propiedad española. Esto se introdujo después de un fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que encontró que el antiguo sistema era discriminatorio.
Los residentes de otros países históricamente fueron empujados a las normas nacionales más altas. Fallos judiciales y cambios posteriores han abierto beneficios regionales a no residentes de la UE en muchos casos, pero la elegibilidad depende de tu situación, así que verifícalo antes de confiar en ello.
La ventana de presentación para el impuesto sobre herencias es generalmente de seis meses a partir de la fecha de fallecimiento.
Esta es una de las razones más fuertes para elegir cuidadosamente la región de tu propiedad española y planificar con anticipación un testamento.
Impuesto sobre el patrimonio: solo sobre activos españoles
Los no residentes pagan el impuesto sobre el patrimonio español solo sobre activos ubicados en España, principalmente propiedades. Se aplica la deducción de €700,000, pero la exención adicional de €300,000 para una vivienda principal es solo para residentes. Las tasas varían del 0.2% al 3.5%.
Algunas regiones, incluida Andalucía, ofrecen amplios alivios sobre el impuesto regional sobre el patrimonio. Sin embargo, un Impuesto de Solidaridad nacional se aplica a los activos netos superiores a €3 millones, por lo que las grandes tenencias en España todavía necesitan verificación. Para la mayoría de los propietarios de un solo apartamento o villa, el impuesto sobre el patrimonio no es una preocupación.
Tu país de origen importa tanto como España
España tiene tratados de doble imposición con más de 90 países. Según la mayoría de ellos, los ingresos de bienes raíces y las ganancias de su venta pueden ser gravados donde se encuentra la propiedad, por lo que España conserva el derecho a gravar tu propiedad española.
Tu país de origen generalmente todavía quiere ver los ingresos, y luego evita la doble imposición de una de dos maneras:
Método de crédito: tu país de origen grava los ingresos pero te otorga crédito por el impuesto español. Esto es común para el Reino Unido y los EE. UU. Si tu tasa de origen es más alta que la tasa española, pagas la diferencia.
Método de exención: tu país de origen exonera los ingresos ya gravados en España, a veces teniéndolo en cuenta para la tasa. Esto se aplica a algunos países europeos según sus tratados.
Qué comprobar para tu propio país:
¿Grava los ingresos de alquiler extranjeros, y utiliza crédito o exención?
¿Grava una ganancia por la venta de propiedad extranjera, y a qué tasa?
¿Tiene un impuesto sobre el patrimonio o un impuesto sobre el neto que incluya propiedades extranjeras? Algunos países, como Noruega y Suiza, lo hacen.
¿Tiene su propio impuesto sobre herencias o de sucesiones que alcance propiedades en el extranjero?
Debido a que estas reglas difieren mucho, dos propietarios con propiedades españolas idénticas pueden tener obligaciones fiscales totales muy diferentes. El lado español es el mismo para todos en la UE/EEE, así que la verdadera diferencia entre esos países está en casa.
Cómo mantener tu impuesto español lo más bajo posible
Presenta todos los años. Los ingresos imputados y los retornos por alquiler son requeridos incluso si debes poco, y la presentación tardía conlleva recargos e intereses.
Conserva cada factura vinculada a una propiedad alquilada si eres residente de la UE/EEE, así tus deducciones están respaldadas.
Verifica tus plazos. Las fechas de presentación para ingresos imputados están cambiando para los ingresos de 2026, así que siempre verifica el calendario actual de la AEAT.
Conserva prueba de impuesto español pagado para tu autoridad fiscal en casa, así puedes reclamar crédito o alivio.
Planifica la herencia antes de necesitarlo, especialmente si posees en una región con fuertes reducciones familiares.
Estimula tu impuesto primero. Nuestro calculador de impuestos Modelo 210 y la guía de cálculo paso a paso muestran lo que es probable que debas.
Preguntas frecuentes
¿Qué residentes de qué país pagan menos impuestos sobre propiedades españolas? En España, los residentes de cualquier país de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein pagan la tasa más baja, del 19%, y pueden deducir gastos de alquiler. La diferencia entre esos países proviene de sus propias reglas fiscales en casa.
¿Los residentes del Reino Unido pagan más impuestos que los residentes de la UE sobre una propiedad española? Sí. Los residentes del Reino Unido son gravados al 24% sobre ingresos por alquiler e imputados, sin deducibilidad de gastos como regla general, mientras que los residentes de la UE/EEE pagan el 19% y pueden deducir costos. Las ganancias de capital en una venta son del 19% para ambos.
¿Decide mi nacionalidad o mi residencia mi tasa impositiva española? Tu país de residencia fiscal, no tu pasaporte. Un ciudadano británico que es residente fiscal en Alemania es tratado como un residente de la UE/EEE.
¿Suiza se considera parte de la UE/EEE para la tasa del 19%? No. Suiza está fuera de la UE y de la EEE, por lo que se aplica la tasa del 24%.
¿Pago impuestos tanto en España como en mi país de origen? España grava los ingresos primero, y tu país de origen generalmente otorga crédito o una exención a través de un tratado de doble imposición. Normalmente, aún necesitas declarar los ingresos en casa.
¿Debo impuestos si mi propiedad española está vacía? Sí. España cobra impuesto sobre ingresos imputados a propietarios no residentes incluso si la propiedad no está alquilada, calculado sobre el valor catastral.
¿Los copropietarios presentan juntos? Cada propietario generalmente presenta por su propia parte de la propiedad.
Fuentes e información oficial
AEAT: tasas impositivas para no residentes sin establecimiento permanente
AEAT: plazos de presentación del Modelo 210 para no residentes
PwC Resúmenes Fiscales: España alivio fiscal extranjero y tratados fiscales
Este artículo es información general y no asesoramiento fiscal personal. Las tasas, plazos y reglas regionales cambian, y las reglas de tu país de origen añaden una segunda capa, así que confirma tu situación con la Agencia Tributaria Española o un asesor calificado.