Hiszpania pozostaje jednym z najpopularniejszych miejsc w Europie do kupowania domów wakacyjnych, nieruchomości na emeryturę i inwestycji w nieruchomości. Każdego roku tysiące międzynarodowych nabywców kupują apartamenty i wille na Costa del Sol, Costa Blanca, Wyspach Balearskich, Wyspach Kanaryjskich oraz w całej Hiszpanii.
Jednak wielu zagranicznych nabywców jest zaskoczonych, gdy odkrywa, że posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z kilkoma różnymi podatkami — nie tylko przy zakupie, ale także każdego roku, gdy posiadasz nieruchomość i gdy ostatecznie ją sprzedasz. Zrozumienie tych podatków przed zakupem może pomóc uniknąć nieoczekiwanych kosztów, kar i niepotrzebnego stresu.
Ten przewodnik wyjaśnia główne podatki od nieruchomości w Hiszpanii, które powinien znać każdy zagraniczny właściciel.
Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Podatki, które płacisz przy zakupie, zależą od tego, czy nieruchomość jest z rynku wtórnego, czy nowo wybudowaną.
1. Podatek od przeniesienia nieruchomości (ITP)
Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego od prywatnego sprzedawcy, zazwyczaj zapłacisz podatek od przeniesienia nieruchomości (ITP).
Dokładna stawka zależy od autonomicznego regionu, w którym znajduje się nieruchomość. Na przykład, Andaluzja obecnie stosuje ogólną stawkę wynoszącą 7% dla wielu zakupów mieszkań, podczas gdy inne regiony mają różne stawki.
Płacisz ITP przy zakupie:
Apartamentów
Will
Domów szeregowych
Większości nieruchomości z rynku wtórnego
2. VAT (IVA)
Jeśli kupujesz nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, zazwyczaj płacisz:
10% VAT (IVA)
Dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD)
VAT zastępuje ITP w przypadku zakupów nowych budynków.
3. Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) jest płatny przy większości zakupów nowych budynków oraz niektórych aktów hipotecznych.
Procent się różni w zależności od wspólnoty autonomicznej.
Coroczne podatki od nieruchomości w Hiszpanii
Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj oznacza płacenie kilku corocznych podatków.
1. IBI (Lokalny podatek od nieruchomości)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) jest podobny do podatku lokalnego w wielu innych krajach.
Każdy właściciel nieruchomości płaci IBI, niezależnie od narodowości czy miejsca zamieszkania.
Podatek jest zbierany przez lokalny urząd miasta i jest oparty na wartości katastralnej nieruchomości (Valor Catastral), a nie na jej wartości rynkowej.
2. Podatek dla nierezydentów (Modelo 210)
Jednym z największych zaskoczeń dla zagranicznych właścicieli jest to, że nierezydenci często muszą składać zeznanie podatkowe, nawet jeśli nigdy nie wynajmują swojej nieruchomości.
Hiszpania zakłada, że prywatnie używane domy wakacyjne generują teoretyczny dochód zwany "dochodem imputowanym".
Ten podatek jest deklarowany za pomocą Modelo 210.
Jeśli twoja nieruchomość NIE jest wynajmowana
Możesz musieć zapłacić podatek na podstawie:
Wartości katastralnej
Czy wartość katastralna została zrewidowana
Twojego kraju rezydencji podatkowej
Jeśli twoja nieruchomość JEST wynajmowana
Dochód z wynajmu również musi być zadeklarowany za pomocą Modelo 210.
Rezydenci UE i EOG mogą zazwyczaj odliczać kwalifikowane wydatki, podczas gdy zasady dla właścicieli rezydencją poza UE/EOG różnią się i wciąż ewoluują w następstwie decyzji sądowych.
Podatek od majątku
Niektórzy zagraniczni właściciele mogą również podlegać hiszpańskiemu podatkowi od majątku.
Czy płacisz, zależy od:
Twojej rezydencji podatkowej
Wartości twoich hiszpańskich aktywów
Regionalnych przepisów i zwolnień
Wielu właścicieli nigdy nie płaci podatku od majątku, ale właściciele wysokowartościowych nieruchomości powinni uzyskać profesjonalną poradę.
Podatki przy sprzedaży nieruchomości
Gdy ostatecznie sprzedasz swoją hiszpańską nieruchomość, może obowiązywać kilka podatków.
Podatek od zysków kapitałowych
Podatek od zysków kapitałowych jest naliczany od zysku uzyskanego ze sprzedaży.
Opodatkowany zysk zazwyczaj uwzględnia:
Cenę zakupu
Cenę sprzedaży
Pewne koszty nabycia i sprzedaży
Kwalifikowane ulepszenia
Dokładny podatek zależy od twojego statusu rezydencji i indywidualnych okoliczności.
3% zaliczka dla nierezydentów
Jeśli sprzedawca jest nierezydentem, nabywca zazwyczaj zobowiązany jest do zatrzymania 3% ceny zakupu i zapłacenia jej bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy. Sprzedawca później składa odpowiednie zeznanie podatkowe, aby obliczyć ostateczną należną kwotę lub ubiegać się o zwrot, jeśli to możliwe.
Plusvalía Municipal
Plusvalía Municipal to lokalny podatek gminny oparty na wzroście wartości katastralnej działki.
W większości transakcji sprzedaży nieruchomości ten podatek płaci sprzedawca, chyba że strony umówią się inaczej lub obowiązują konkretne wyjątki prawne.
Czym jest Modelo 210?
Modelo 210 to zeznanie podatkowe używane przez nierezydentów do zadeklarowania:
Dochodu imputowanego
Dochodu z wynajmu
Zysków kapitałowych po sprzedaży nieruchomości
Brak przestrzegania terminów może skutkować karami i odsetkami, co czyni terminowe składanie zeznań ważnym.
Inne koszty związane z nieruchomościami
Zagraniczni właściciele nieruchomości powinni również budżetować na:
Opłaty wspólnotowe
Ubezpieczenie domu
Rachunki za media
Opłaty za odbiór śmieci (gdzie to możliwe)
Utrzymanie nieruchomości
Koszty prawne i księgowe
Chociaż nie są to podatki, stanowią część bieżących kosztów posiadania nieruchomości w Hiszpanii.
Typowe błędy zagranicznych właścicieli
Wielu międzynarodowych właścicieli nieświadomie popełnia kosztowne błędy, w tym:
Zakładając, że nie trzeba płacić podatku, ponieważ nieruchomość nie jest wynajmowana
Zapominając złożyć Modelo 210
Przegapiając terminy składania
Nie prowadząc ewidencji wydatków podatkowych
Zakładając, że podatki są takie same w całej Hiszpanii
Nie planując podatku od zysków kapitałowych przed sprzedażą
Zrozumienie swoich obowiązków wcześnie może oszczędzić znaczną ilość czasu i pieniędzy.
Jak EasySpanishTax może pomóc
W EasySpanishTax specjalizujemy się w pomocy zagranicznym właścicielom nieruchomości w pełnym przestrzeganiu hiszpańskich przepisów podatkowych.
Nasza usługa online ułatwia:
Składanie Modelo 210 online
Obliczanie podatku od nieruchomości dla nierezydentów
Składanie deklaracji dochodów z wynajmu
Zgłaszanie zysków kapitałowych po sprzedaży
Uzyskiwanie profesjonalnego wsparcia w języku angielskim
Unikanie kosztownych kar i błędów w składaniu
Niezależnie od tego, czy posiadasz apartament wakacyjny, nieruchomość inwestycyjną czy willę w Hiszpanii, jesteśmy tu, aby uprościć Twoje zobowiązania podatkowe w Hiszpanii.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę płacić podatek, jeśli nie wynajmuję swojej nieruchomości?
Tak. Większość nierezydentów musi zadeklarować dochód imputowany za pomocą Modelo 210, nawet jeśli nieruchomość jest używana tylko prywatnie.
Czym jest IBI?
IBI to roczny lokalny podatek od nieruchomości płacony gminie, w której znajduje się nieruchomość.
Czy zagraniczni właściciele płacą podatek od majątku?
Tylko jeśli spełniają odpowiednie progi i warunki. Wielu właścicieli nie musi go płacić.
Co się stanie, jeśli przegapię Modelo 210?
Spóźnione składanie może prowadzić do odsetek i kar ze strony hiszpańskiego urzędу skarbowego.
Czy podatek od zysków kapitałowych jest płatny, gdy sprzedam?
W większości przypadków tak. Kwota zależy od twoich okoliczności i opodatkowanego zysku.
Jesteśmy tu, aby pomóc
Kupno nieruchomości w Hiszpanii to ekscytująca inwestycja, ale zrozumienie systemu podatkowego w kraju jest kluczowe, aby uniknąć kosztownych niespodzianek. Od podatków zakupu, takich jak ITP, IVA i AJD, po coroczne zobowiązania, takie jak IBI i Modelo 210, oraz podatki należne przy sprzedaży, każdy etap posiadania nieruchomości ma swoje własne zasady.
Poprzez pozostawanie na bieżąco i poprawne oraz terminowe składanie zeznań podatkowych, możesz cieszyć się swoją nieruchomością w Hiszpanii z pewnością siebie, pozostając jednocześnie w pełni zgodnym z hiszpańskim prawem podatkowym.
Jeśli nie jesteś pewien swoich obowiązków, EasySpanishTax jest tutaj, aby uprościć hiszpańskie podatki od nieruchomości, uczynić je prostymi, dokładnymi i bezstresowymi.