Sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości podczas życia za granicą powoduje trzy rzeczy, na które musisz zaplanować: 3% zaliczenie, które zostaje pobrane z ceny sprzedaży przez kupującego, 19% podatek od zysków kapitałowych od twojego zysku oraz Modelo 210 zwrot podatku, który reguluje ostateczny rachunek. Ponadto, urząd gminy pobiera lokalny podatek nazwany plusvalía municipal.
Wielu sprzedawców-nie-rezydentów jest zaskoczonych, widząc 3% ceny wstrzymane przy finalizacji, a jeszcze bardziej zaskoczonych, gdy dowiadują się, że to nie jest ostateczny podatek. Ten poradnik wyjaśnia, jak działa cały proces, co jesteś winien, kiedy musisz złożyć deklarację i jak ubiegać się o zwrot pieniędzy, jeśli zaliczenie było zbyt wysokie.
Kluczowe fakty w skrócie
Element | Co musisz wiedzieć |
|---|---|
Stawka podatku od zysków kapitałowych | 19% od zysku netto, dla wszystkich sprzedawców-nie-rezydentów |
Zaliczenie kupującego | 3% uzgodnionej ceny, płatne przez kupującego do urzędu skarbowego przy użyciu Modelo 211 w ciągu miesiąca od sprzedaży |
Twoje zeznanie podatkowe | Modelo 210 (podatek od zysków kapitałowych), należy złożyć trzy miesiące po zakończeniu jednogodzinnego okresu kupującego, więc około czterech miesięcy po sprzedaży |
Zwrot | Jeśli 3% jest wyższe niż należny podatek lub sprzedałeś z stratą, możesz ubiegać się o różnicę w swoim Modelo 210 |
Podatek lokalny | Plusvalía municipal, płacony do urzędu gminy |
Czy nie-rezydenci płacą podatek, gdy sprzedają nieruchomość w Hiszpanii?
Tak. Hiszpania opodatkowuje zysk ze sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Hiszpanii, nawet jeśli mieszkasz w innym kraju. Dla nie-rezydentów podlega to podatkowi dochodowemu od osób nienań (IRNR), a zysk jest deklarowany w Modelo 210, tym samym formularzu używanym do rocznego dochodu pośredniego i dochodu z najmu.
Podatek dotyczy zysku, a nie całej ceny sprzedaży. Jeśli sprzedasz za kwotę niższą niż zapłaciłeś, nie musisz płacić podatku od zysków kapitałowych i możesz odzyskać 3% zaliczenia.
Ile podatku od zysków kapitałowych płacą nie-rezydenci? (19%, a nie 24%)
Stawka podatku od zysków kapitałowych dla nie-rezydentów sprzedających nieruchomości wynosi 19% od zysku netto. Zgodnie z hiszpańską Agencją Podatkową (AEAT), to jest stawka dla zysków wynikających z transferu aktywów.
Możesz przeczytać na innych stronach, że sprzedawcy spoza UE płacą 24%. To powszechne pomyłka. Podział 19% / 24% między rezydentami UE/EEA a innymi dotyczy innych rodzajów dochodu, takich jak dochód z wynajmu. Zyski ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane stawką 19% dla wszystkich osób fizycznych-nie-rezydentów, czy mieszkasz w Szwecji, Wielkiej Brytanii, USA czy gdziekolwiek indziej.
Dwóch praktycznych punktów:
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania: Hiszpania zazwyczaj zachowuje prawo do opodatkowania zysków ze sprzedaży hiszpańskich nieruchomości. Twój kraj ojczysty zwykle zaliczy hiszpański podatek do Twojego krajowego rachunku podatkowego, ale zasady się różnią, więc skontaktuj się z doradcą, gdzie mieszkasz.
Hiszpańskie przepisy mają zastosowanie do obliczeń: Zysk oblicza się według tych samych zasad, co dla rezydentów hiszpańskich, więc udokumentowane koszty zmniejszają Twój opodatkowany zysk.
Jak oblicza się opodatkowany zysk
Podstawowy wzór to:
Zysk = wartość transferu − wartość nabycia
Aby zmniejszyć zysk, można uwzględnić:
Koszty nabycia: podatki, które płaciłeś przy zakupie (podatek od transferu lub VAT i opłata skarbowa), opłaty notarialne i rejestracyjne oraz opłaty prawne
Ulepszenia: udokumentowane prace remontowe, a nie rutynowa konserwacja
Koszty sprzedaży: prowizja agenta oraz inne koszty i podatki zapłacone przez Ciebie jako sprzedającego
Przechowuj każdą fakturę i akt. Jeśli nieruchomość została zakupiona bardzo dawno temu, mogą mieć zastosowanie specjalne współczynniki redukcji, więc zapytaj doradcę, jeśli kupiłeś przed połową lat 90.
Przykład z obliczeniami (tylko wartości ilustracyjne)
Kwota | |
|---|---|
Cena zakupu (2018) | €250,000 |
Podatki zakupu, notariusz, rejestracja i opłaty prawne | €25,000 |
Udokumentowane ulepszenia | €10,000 |
Wartość nabycia | €285,000 |
Cena sprzedaży (2026) | €340,000 |
Koszty sprzedaży (prowizja agenta i inne wydatki) | €10,000 |
Wartość netto transferu | €330,000 |
Opodatkowany zysk | €45,000 |
Podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19% | €8,550 |
3% zaliczenie płacone przez kupującego (3% × €340,000) | €10,200 |
Zwrot należny sprzedającemu | €1,650 |
W tym przykładzie zaliczenie było wyższe niż podatek, więc sprzedający ubiega się o zwrot €1,650 w Modelo 210. Gdyby zysk był większy, sprzedający zapłaciłby różnicę.
Zaliczka w wysokości 3% i Modelo 211
Gdy nie-rezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi wstrzymać 3% uzgodnionej ceny i wpłacić go do urzędu skarbowego przy użyciu Modelo 211 w ciągu miesiąca od daty transferu. To jest prawny obowiązek kupującego, nie opcja.
Zaliczenie nie jest twoim ostatecznym podatkiem. Jest to zaliczka na twój podatek od zysków kapitałowych, trzymana przez państwo, ponieważ nie-rezydent mógłby w przeciwnym razie wypłacić dochody ze sprzedaży z kraju bez uregulowania podatku.
Dwie rzeczy do zapamiętania:
3% jest kalkulowane od ceny, a nie od twojego zysku, więc może być znacznie wyższe lub znacznie niższe niż naprawdę należny podatek.
Poproś kupującego lub jego prawnika o dowód, że Modelo 211 zostało złożone. Potrzebujesz tego, aby zaliczenie zostało uwzględnione w twoim własnym zeznaniu.
Modelo 210 dla sprzedaży: termin i jak złożyć
Deklarujesz rzeczywisty zysk, odejmujesz już wpłacone 3% zaliczenia i płacisz resztę lub ubiegasz się o zwrot, wszystko w jednym Modelo 210.
Termin: AEAT ustala termin dla sprzedaży nieruchomości na trzy miesiące po jednogodzinie, która następuje po dacie transferu. W praktyce oznacza to w przybliżeniu cztery miesiące po sprzedaży.
Przykład: jeśli akt zostanie podpisany 10 marca, Modelo 211 kupującego jest wymagane do 10 kwietnia, a twoje Modelo 210 jest wymagane do 10 lipca.
Późne składanie może prowadzić do dodatkowych opłat, odsetek i kar, więc warto zaplanować z wyprzedzeniem, zamiast czekać na ostatni dzień.
Jak składać: Modelo 210 składa się online za pośrednictwem elektronicznego biura AEAT z akceptowanym certyfikatem elektronicznym lub, dla osób, Cl@ve, lub na papierze wygenerowanym z formularza AEAT. Jeśli małżeństwo, w którym oboje są nie-rezydentami, współwłasność nieruchomości, można złożyć jedno zeznanie za sprzedaż.
Zwroty: Jeśli zaliczenie przekracza twój podatek, zwrot jest zgłaszany w tym samym Modelo 210. Zwroty często zgłaszają, że zajmują kilka miesięcy, zwykle w zakresie od 6 do 12, więc miej to na uwadze podczas planowania, co zrobisz ze środkami ze sprzedaży.
Co się stanie, jeśli sprzedasz ze stratą?
Jeśli wartość transferu netto jest niższa niż wartość nabycia, nie ma podatku od zysków kapitałowych. Musisz nadal złożyć Modelo 210, aby zadeklarować stratę i odzyskać pełne 3% zaliczenie. Jeśli tego nie złożysz, pieniądze pozostaną w urzędzie skarbowym.
Plusvalía municipal: podatek lokalny
Plusvalía municipal to lokalny podatek od wzrostu wartości katastralnej gruntu w czasie, gdy posiadałeś nieruchomość. Jest oddzielony od twojego podatku od zysków kapitałowych i płacony do urzędów gmin, w których znajduje się nieruchomość.
Zazwyczaj dotyczy to sprzedającego, ale kiedy sprzedający jest nie-rezydentem, prawo zazwyczaj czyni kupującego odpowiedzialnym wobec urzędów gminy. W praktyce umowa sprzedaży powinna jasno określać, kto ponosi koszt.
Nie należy płacić plusvalía, jeśli możesz pokazać, że nieruchomość została sprzedana ze stratą.
Sprzedający powinni sprawdzić, czy muszą zwrócić kupującemu, aby nie było niespodzianek po finalizacji.
Czy istnieją jakiekolwiek zwolnienia dla nie-rezydentów?
Główne zwolnienie jest ograniczone. Rezydenci innego kraju UE lub EEA, którzy sprzedają swoją główną siedzibę w Hiszpanii, mogą mieć zysk wyłączony z opodatkowania, jeśli reinwestują pełne dochody w nową główną siedzibę. Nieruchomość wakacyjna lub na wynajem zazwyczaj nie kwalifikuje się, a częściowa reinwestycja wyłącza tylko proporcjonalną część zysku.
Lista kontrolna przed sprzedażą
Uporządkuj swoje roczne zeznania. Upewnij się, że twoje roczne zeznania Modelo 210 (dochodowe pośrednie lub dochód z wynajmu) zostały złożone do roku włącznie ze rokiem sprzedaży. Nasz kalkulator podatków Modelo 210 i nasz przewodnik po obliczeniach krok po kroku pomogą ci sprawdzić, co jesteś winien każdego roku.
Zbierz swoje dokumenty: akt zakupu, dowód kosztów nabycia, faktury za ulepszenia oraz akt sprzedaży.
Uzgódnij plusvalía z kupującym w umowie sprzedaży.
Upewnij się, że kupujący składa Modelo 211 i daje ci dowód.
Zmierz termin Modelo 210 na jak najszybciej po ustaleniu daty aktu.
Zaplanować opóźnienie w zwrocie, jeśli 3% prawdopodobnie będzie wyższe than twoje podatki.
Typowe błędy do uniknięcia
Wierzenie, że 3% to ostateczny podatek i nigdy nie składać Modelo 210
Przegapienie terminu składania i płacenie unikowych opłat i odsetek
Zapominanie uwzględnienia kosztów nabycia i ulepszeń, co skutkuje płaceniem podatku od większego zysku niż konieczne
Użycie stawki 24% na zysk kapitałowy z powodu nieaktualnych lub błędnych wskazówek online
Nie uzyskanie dowodu złożonego przez kupującego Modelo 211
Nie złożone wcześniejsze lata dochodów pośrednich przed sprzedażą
Najczęściej zadawane pytania
Ile podatku płacę, gdy sprzedaję swoją nieruchomość w Hiszpanii jako nie-rezydent? Płacisz 19% od zysku kapitałowego netto. Kupujący również wstrzymuje 3% od ceny sprzedaży, co jest zaliczane na ten podatek.
Czy mieszkańcy UK lub innych krajów spoza UE płacą 24% na sprzedaż? Nie. Stawka 24% dotyczy innych rodzajów dochodów nie-rezydentów. Dla zysków kapitałowych na nieruchomości stawka hiszpańska wynosi 19% dla osób fizycznych nie-rezydentów.
Kiedy muszę złożyć Modelo 210 po sprzedaży? Trzy miesiące po zakończeniu miesięcznego okresu kupującego na Modelo 211, co w praktyce oznacza około czterech miesięcy po dacie sprzedaży.
Czy mogę odzyskać 3% zaliczenia? Tak, w zakresie, w jakim przekracza to podatek, który jesteś winien, lub w całości, jeśli sprzedajesz ze stratą. Ubiega się o to w swoim Modelo 210.
Kto płaci plusvalía municipal, gdy nie-rezydent sprzedaje? Prawo zazwyczaj czyni kupującego odpowiedzialnym wobec urzędów gminy, gdy sprzedający jest nie-rezydentem, ale koszt ten jest często uzgadniany między stronami w umowie.
Czy małżonkowie, którzy są oboje nie-rezydentami, mogą składać razem? Jeśli współwłasność nieruchomości dotyczy małżeństwa, w którym oboje są nie-rezydentami, jedno Modelo 210 może być złożone za sprzedaż.
Czy nadal muszę składać roczne zeznania Modelo 210 przed sprzedażą? Tak. Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii jako nie-rezydent zazwyczaj oznacza składanie zeznań dotyczących dochodu pośredniego lub dochodu z wynajmu każdego roku aż do roku sprzedaży.
Źródła i informacja oficjalna
Ten artykuł to ogólna informacja, a nie indywidualna porada podatkowa. Przepisy, stawki i terminy mogą się zmieniać, a sytuacje indywidualne różnią się, więc upewnij się, że potwierdzasz swoją sprawę z hiszpańską Agencją Podatkową lub wykwalifikowanym doradcą przed sprzedażą.