Ein 2026 Leitfaden für nicht ansässige Immobilienbesitzer in Spanien
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und sie vermieten, fragen Sie sich vielleicht: Kann ich meine spanische Immobilie vermieten, ohne Steuern zu zahlen?
Die einfache Antwort ist nein.
Wenn Sie Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Spanien erhalten, müssen diese Einnahmen normalerweise der spanischen Steuerbehörde erklärt werden. Dies gilt, egal ob Sie Ihre Immobilie langfristig, kurzfristig, privat, über einen Immobilienmakler oder über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo vermieten.
Für nicht ansässige Immobilienbesitzer werden die Mieteinnahmen mit Modelo 210, der spanischen Einkommensteuererklärung für Nichtansässige, erklärt.
Mieteinnahmen in Spanien sind steuerpflichtig
Geld, das Sie aus der Vermietung Ihrer spanischen Immobilie erhalten, wird in Spanien als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet.
Dies umfasst:
Ferienvermietungen
Einkommen aus Airbnb
Vermietungen über Booking.com
Vermietungen über Vrbo
Kurzfristige Touristenvermietungen
Saisonvermietungen
Langfristige Wohnungsvermietungen
Private Mietverträge
Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nur ein paar Wochen im Jahr vermieten, müssen die Einnahmen dennoch erklärt werden.
Viele ausländische Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass kleine Mieteinnahmen unwichtig sind oder dass Steuerpflicht nur gilt, wenn die Immobilie das ganze Jahr vermietet wird. Das ist nicht korrekt. In Spanien sind Mieteinnahmen ab dem ersten Euro, den Sie erhalten, steuerpflichtig.
Was ist, wenn ich nicht in Spanien ansässig bin?
Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, aber eine spanische Immobilie besitzen, sind Sie dennoch steuerpflichtig für Einkommen, das in Spanien generiert wird.
Das bedeutet, dass Sie, wenn Ihre spanische Immobilie Mieteinnahmen erzielt, diese in Spanien erklären müssen, auch wenn:
Sie in einem anderen Land leben
Die Miete auf ein ausländisches Bankkonto gezahlt wird
Der Mieter aus dem Ausland kommt
Die Buchung über eine internationale Plattform vorgenommen wurde
Sie bereits Steuern in Ihrem Heimatland zahlen
Spanien besteuert Einkommen, das mit spanischen Immobilien verbunden ist, weil sich die Immobilie in Spanien befindet.
Welches Steuerformular verwenden Nichtansässige?
Nicht ansässige Immobilienbesitzer erklären normalerweise ihre spanischen Mieteinnahmen mit Modelo 210.
Modelo 210 wird für die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige verwendet, auch bekannt als IRNR.
Wenn die Immobilie mehr als einen Eigentümer hat, muss in der Regel jeder Eigentümer sein eigenes Modelo 210 basierend auf seinem Eigentumsanteil einreichen.
Zum Beispiel, wenn zwei Personen eine Immobilie jeweils zu 50 Prozent besitzen, erklärt jeder Eigentümer 50 Prozent der Mieteinnahmen und zahlt Steuern auf seinen eigenen Anteil.
Kann man Steuern vermeiden, wenn man privat vermietet?
Nein.
Es spielt keine Rolle, ob Sie über eine Plattform, einen Agenten, einen Freund oder direkt an Gäste vermieten. Die Verpflichtung zur Erklärung von Mieteinnahmen besteht weiterhin.
Private Mieteinnahmen sind immer noch steuerpflichtiges Einkommen.
Zu versuchen, Steuern zu vermeiden, indem man Barzahlungen akzeptiert oder ein ausländisches Bankkonto nutzt, kann Probleme verursachen, wenn die Einnahmen später entdeckt werden. Die spanischen Steuerbehörden können Informationen anfordern, Daten vergleichen und Strafen für nicht erklärte Einnahmen verhängen.
Berichten Airbnb und Booking.com über Mieteinnahmen?
Plattformen für Ferienvermietungen sind zunehmend mit Steuererhebungssystemen und regulatorischen Prüfungen verbunden. Das bedeutet, dass die spanischen Behörden möglicherweise bereits Zugang zu Informationen über touristische Vermietungstätigkeiten, Immobilienbesitzer, Buchungsplattformen und Mieteinnahmen haben.
Aus diesem Grund wird es immer riskanter, Mieteinnahmen nicht zu erklären.
Wenn die spanische Steuerbehörde Informationen von einer Plattform erhält, aber keine entsprechende Modelo 210 Erklärung sieht, kann der Eigentümer eine Steueranforderung, Strafe oder Prüfungsbenachrichtigung erhalten.
Wie viel Steuern zahlen Nichtansässige auf Mieteinnahmen?
Der Steuersatz hängt hauptsächlich davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind.
EU- und EWR-Ansässige
Nicht ansässige Eigentümer, die in der EU oder im EWR steuerlich ansässig sind, zahlen in der Regel 19 Prozent auf den Nettomietertrag.
Das bedeutet, dass bestimmte mit der Vermietung verbundene Ausgaben normalerweise vor der Berechnung der Steuer abgezogen werden dürfen.
Zu den abzugsfähigen Kosten können gehören:
Gemeinschaftsgebühren
IBI Grundsteuer
Hausratversicherung
Reparaturen und Instandhaltung
Reinigungskosten
Versorgerkosten, die vom Eigentümer bezahlt werden
Maklergebühren
Immobilienverwaltungsgebühren
Werbungskosten
Plattformprovisionen
Hypothekenzinsen, die mit der Immobilie verbunden sind
Ausgaben müssen normalerweise ordnungsgemäß mit Rechnungen dokumentiert werden und müssen sich auf die Vermietungstätigkeit beziehen.
Nicht-EU-Ansässige
Nicht ansässige Eigentümer aus Ländern außerhalb der EU oder des EWR haben traditionell 24 Prozent auf Bruttomieteinnahmen gezahlt, ohne Ausgaben abzuziehen.
Die steuerliche Behandlung kann jedoch von dem Wohnsitzland des Eigentümers, den geltenden Vorschriften und möglichen rechtlichen Änderungen abhängen, weshalb nicht-EU-Eigentümer ihre Situation vor der Einreichung sorgfältig prüfen sollten.
Beispiel: Berechnung der Mietsteuer für EU-Ansässige
Ein schwedischer Eigentümer vermietet eine Wohnung in Estepona.
Jährliche Mieteinnahmen: €10.000
Absetzbare Ausgaben: €3.000
Zu versteuernder Gewinn: €7.000
Steuersatz: 19 Prozent
Zu zahlende Steuer: €1.330
Beispiel: Berechnung der Mietsteuer für Nicht-EU-Ansässige
Ein britischer Eigentümer vermietet eine Wohnung in Marbella.
Jährliche Mieteinnahmen: €10.000
Steuersatz: 24 Prozent
AUSGABEN werden in diesem vereinfachten Beispiel nicht abgezogen
Zu zahlende Steuer: €2.400
Was ist, wenn ich nur ein paar Wochen vermiete?
Sie müssen die Mieteinnahmen dennoch erklären.
Sogar gelegentliche Ferienmieteinnahmen müssen normalerweise gemeldet werden. Wenn Sie Ihr spanisches Zuhause nur eine Woche im Sommer vermieten, sind diese Einnahmen immer noch in Spanien steuerpflichtig.
Der Rest des Jahres kann ebenfalls eine separate Steuerpflicht erzeugen, wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch verfügbar ist. Dies wird als fiktive Einkommensteuer bezeichnet, die auch für viele nicht ansässige Immobilienbesitzer gilt.
Was ist, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie überhaupt nicht vermieten, müssen Sie möglicherweise dennoch Modelo 210 für die fiktive Einkommensteuer einreichen.
Dies ist eine separate Steuer für nicht ansässige Eigentümer, die eine spanische Immobilie für den persönlichen Gebrauch zur Verfügung haben.
Einfach gesagt:
Wenn Sie die Immobilie vermieten, erklären Sie die Mieteinnahmen.
Wenn Sie sie nicht vermieten, können Sie fiktive Einkommen deklarieren.
Wenn Sie sie für einen Teil des Jahres vermieten und für einen Teil des Jahres privat nutzen, können beide Berechnungen gelten.
Was passiert, wenn Sie vermieten, ohne die Steuer zu erklären?
Wenn Mieteinnahmen nicht erklärt werden, kann die spanische Steuerbehörde folgende Gebühren erheben:
Nicht gezahlte Steuer
Verzugszinsen
Zusätzliche Gebühren
Strafen
Zusätzliche Prüfungen oder Steueruntersuchungen
Je länger die Steuer unbezahltt bleibt, desto teurer kann das Problem werden.
Nicht erklärte Mieteinnahmen können auch Komplikationen beim Verkauf der Immobilie, bei der Beantragung von Lizenzen, beim Erben oder bei zukünftigen Steuerprüfungen verursachen.
Benötige ich eine Touristenlizenz?
Steuern und Touristenvermietungslizenzen sind unterschiedliche Verpflichtungen.
Steuern zu zahlen bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Immobilie rechtlich für Touristenvermietungen registriert ist. Je nach Region, Gemeinde und Gemeinschaftsregeln benötigen Sie möglicherweise auch eine Touristenvermietungslizenz oder Registrierungsnummer.
In Gebieten wie Andalusien, Costa del Sol, Malaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Valencia, den Balearen und den Kanarischen Inseln können die Regeln für Touristenvermietungen streng sein und sich ändern.
Bevor Sie Ihre Immobilie zur kurzfristigen Vermietung anbieten, sollten Sie die lokalen Anforderungen überprüfen.
Kann ich Ausgaben absetzen?
Wenn Sie ein steuerlicher Einwohner der EU oder des EWR sind, können Sie normalerweise berechtigte Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit abziehen.
Die Ausgaben sollten jedoch:
Direkt mit der Vermietung verbunden sein
Durch Rechnungen oder Quittungen belegt sein
Richtig zwischen vermieteten und nicht vermieteten Zeiträumen zugewiesen werden
Nur anteilig zu Ihrem Eigentumsanteil erklärt werden
Wenn Ihre Immobilie zum Beispiel 90 Tage vermietet wurde und für den Rest des Jahres privat genutzt wurde, sind nicht alle jährlichen Ausgaben möglicherweise vollständig abzugsfähig.
Häufige Fehler von Immobilienbesitzern
Viele nicht ansässige Eigentümer machen einfache, aber kostspielige Fehler, wie zum Beispiel:
Zu denken, dass Airbnb-Einkommen steuerfrei ist
Nicht zu erklären, dass in kürzeren Vermietungszeiten
Zu vergessen, dass jeder Eigentümer getrennt einreicht
Die gesamten Einnahmen nur unter einem Eigentümer zu erklären
Ausgaben ohne Rechnungen abzuziehen
Die nicht vermietete Zeit zu ignorieren
Fristen für Modelo 210 zu versäumen
Die Regeln für Touristenlizenzen mit Steuerregeln zu verwechseln
Zu glauben, dass Zahlungen von einem ausländischen Bankkonto unsichtbar sind
Eine korrekte Einreichung hilft, später Probleme zu vermeiden.
Können Sie Modelo 210 selbst einreichen?
Ja.
Viele nicht ansässige Immobilienbesitzer ziehen es vor, Modelo 210 online selbst einzureichen, anstatt teure Anwalt- oder Buchhaltungsgebühren zu zahlen.
Mit dem richtigen Online-System können Sie Schritt für Schritt die Details Ihrer Immobilie, Mieteinnahmen, Eigentumsanteil und Ausgaben eingeben. Das System kann bei der Berechnung der Steuer und der korrekten Erstellung der Erklärung helfen.
Dies ist besonders nützlich für Eigentümer, die eine einfache, erschwingliche und sichere Möglichkeit suchen, um in Spanien konform zu bleiben.
Warum es besser ist, Mieteinnahmen korrekt zu erklären
Das Erklären Ihrer Mieteinnahmen gibt Ihnen ein beruhigendes Gefühl.
Es hilft Ihnen:
Strafen zu vermeiden
Ihr spanisches Steuerregister sauber zu halten
Die spanischen Vermietungsregeln einzuhalten
Bessere Aufzeichnungen für zukünftige Verkäufe vorzubereiten
Risiken durch Plattformberichterstattung zu reduzieren
Ihr tatsächliches Mietgewinn zu verstehen
Als nicht ansässiger Eigentümer organisiert zu bleiben
Für die meisten Eigentümer ist es weit günstiger, die korrekten Steuern zu zahlen, als später mit Strafen umzugehen.
Letzte Antwort: Können Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, ohne Steuern zu zahlen?
Nein. Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten und Einkommen erhalten, müssen Sie dieses Einkommen normalerweise in Spanien erklären.
Für nicht ansässige Eigentümer geschieht dies in der Regel mit Modelo 210.
Ob Sie Ihre Immobilie eine Woche oder das ganze Jahr über vermieten, über Airbnb oder privat, sollten spanische Mieteinnahmen korrekt erklärt werden.
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