Španělsko zůstává jedním z nejoblíbenějších evropských cílů pro nákup rekreačních nemovitostí, důchodových nemovitostí a investičních nemovitostí. Každý rok kupují tisíce mezinárodních kupců apartmány a vily na Costa del Sol, Costa Blanca, Baleárských ostrovech, Kanárských ostrovech a po celé pevninské Španělsku.
Nicméně mnozí zahraniční kupci jsou překvapeni, když zjistí, že vlastnictví nemovitosti ve Španělsku přichází s několika různými daněmi - ne jen při nákupu, ale také každý rok, kdy nemovitost vlastníte, a když ji nakonec prodáte. Pochopení těchto daní před nákupem vám může pomoci vyhnout se neočekávaným nákladům, pokutám a zbytečnému stresu.
Tento průvodce vysvětluje hlavní španělské daně z nemovitostí, které by měl každý zahraniční vlastník znát.
Daně při nákupu nemovitosti ve Španělsku
Daně, které platíte při nákupu, závisí na tom, zda je nemovitost z druhé ruky nebo nově postavenou nemovitostí.
1. Daň z převodu nemovitosti (ITP)
Pokud kupujete nemovitost z druhé ruky od soukromého prodávajícího, obvykle platíte Daň z převodu nemovitosti (ITP).
Přesná sazba závisí na autonomní oblasti, kde se nemovitost nachází. Například Andalusie v současnosti uplatňuje obecnou sazbu 7 % pro mnoho rezidenčních nákupů, zatímco jiné regiony mají různé sazby.
Platíte ITP při koupi:
Apartmánů
Vila
Městských domů
Většina nemovitostí z druhé ruky
2. DPH (IVA)
Pokud kupujete zcela novou nemovitost přímo od developera, obecně platíte:
10% DPH (IVA)
Plus daň z úkonů (AJD)
DPH nahrazuje ITP při nákupech novostaveb.
3. Daň z úkonů (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) je splatná při většině nákupů novostaveb a určitých úvěrových smluv.
Procento se liší v závislosti na autonomní komunitě.
Roční daně z nemovitostí ve Španělsku
Vlastnictví nemovitosti ve Španělsku obvykle znamená platit několik ročních daní.
1. IBI (Místní daň z nemovitostí)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je podobná místní dani v mnoha jiných zemích.
Každý vlastník nemovitosti platí IBI bez ohledu na národnost nebo pobyt.
Daň vybírá místní radnice a je založena na katastrální hodnotě nemovitosti (Valor Catastral), nikoli na její tržní hodnotě.
2. Daň pro nerezidenty (Modelo 210)
Jedním z největších překvapení pro zahraniční vlastníky je, že nerezidenti často musí podávat daňové přiznání, i když svou nemovitost nikdy nepronajímají.
Španělsko předpokládá, že soukromě používané rekreační domy generují teoretický přínos nazývaný "připsaný příjem".
Tato daň se deklaruje pomocí Modelo 210.
Pokud vaše nemovitost NENÍ pronajímána
Můžete být povinni platit daň na základě:
Katastrální hodnoty
Toho, zda byla katastrální hodnota revidována
Vaší země daňového bydliště
Pokud vaše nemovitost JE pronajímána
Příjem z pronájmu musí být také deklarován pomocí Modelo 210.
Obyvatelé EU a EHP obecně mohou odečíst kvalifikované náklady, zatímco pravidla pro vlastníky s bydlištěm mimo EU/EHP se liší a stále se vyvíjejí na základě rozhodnutí soudů.
Daň z bohatství
Někteří zahraniční vlastníci mohou být také povinni platit španělskou daň z bohatství.
Zda platíte, závisí na:
Vašem daňovém bydlišti
Hodnotě vašich španělských aktiv
Regionálních pravidlech a výjimkách
Mnozí vlastníci nikdy neplatí daň z bohatství, ale vlastníci nemovitostí s vysokou hodnotou by měli získat odborné poradenství.
Daně při prodeji nemovitosti
Když nakonec prodáte svou španělskou nemovitost, mohou se vztahovat různé daně.
Daň z kapitálových výnosů
Daň z kapitálových výnosů se účtuje na zisk dosažený ze prodeje.
Zdanitelný zisk obvykle zohledňuje:
Nákupní cenu
Prodejní cenu
Určité náklady na pořízení a prodej
Oprávněná zlepšení
Přesná daň závisí na vašem statusu bydliště a individuálních okolnostech.
3% zadržení pro nerezidenty
Pokud je prodávající nerezident, kupující je obecně povinen zadržet 3 % z nákupní ceny a zaplatit je přímo španělské daňové správě jako zálohu na daň z kapitálových výnosů prodávajícího. Prodávající později podá příslušné daňové přiznání k výpočtu konečné částky splatné nebo k požadování vrácení, pokud je to možné.
Plusvalía Municipal
Plusvalía Municipal je místní municipalní daň založená na zvýšení katastrální hodnoty pozemku.
Většina prodejů nemovitostí tuto daň platí prodávající, pokud se strany nedohodnou jinak nebo se neaplikují určité právní výjimky.
Co je Modelo 210?
Modelo 210 je daňové přiznání používané nerezidenty k deklaraci:
Připsaného příjmu
Příjmů z pronájmu
Kapitálových zisků po prodeji nemovitosti
Chybějící termíny mohou vést k pokutám a úrokům, což činí včasné podání důležitým.
Další náklady spojené s nemovitostmi
Zahraniční vlastníci nemovitostí by měli také počítat s:
Poplatky za společenství
Pojištění domácnosti
Účet za energie
Poplatky za odvoz odpadu (pokud jsou aplikovatelné)
Údržba nemovitosti
Právní a účetní náklady
Přestože to nejsou daně, tvoří součást běžných nákladů na vlastnictví nemovitosti ve Španělsku.
Běžné chyby, které dělají zahraniční vlastníci
Mnozí mezinárodní vlastníci nevědomky dělají nákladné chyby, včetně:
Předpokládání, že není třeba platit daň, protože nemovitost není pronajímána
Zapomínání na podání Modelo 210
Chybějící lhůty pro podání
Neuchovávání záznamů o odečitatelných výdajích
Předpokládání, že daně jsou ve Španělsku všude stejné
Selhání v plánování daně z kapitálových výnosů před prodejem
Pochopení vašich povinností brzy může ušetřit značný čas a peníze.
Jak vám může EasySpanishTax pomoci
Ve společnosti EasySpanishTax se specializujeme na pomoc zahraničním vlastníkům nemovitostí, aby byli plně v souladu se španělskými daňovými předpisy.
Naše online služby usnadňují:
Podávat Modelo 210 online
Vypočítat vaši daň z nemovitosti pro nerezidenty
Podávat prohlášení o příjmech z pronájmu
Deklarovat kapitálové zisky po prodeji
Obdržet profesionální podporu v angličtině
Vyhnout se nákladným pokutám a chybám při podání
Ať už vlastníte rekreační apartmán, investiční nemovitost nebo vilu v Španělsku, jsme tu, abychom zjednodušili vaše španělské daňové povinnosti.
Často kladené otázky
Platím daň, pokud nepronajímám svou nemovitost?
Ano. Většina nerezidentních vlastníků musí deklarovat připsaný příjem pomocí Modelo 210, i když je nemovitost používána pouze soukromě.
Co je IBI?
IBI je roční místní daň z nemovitosti placená obci, kde se nemovitost nachází.
Platí zahraniční vlastníci daň z bohatství?
Pouze pokud splní příslušné prahové hodnoty a podmínky. Mnozí vlastníci ji platit nemusí.
Co se stane, pokud zmeškám Modelo 210?
Opožděné podání může vést k úrokům a pokutám od španělské daňové správy.
Je daň z kapitálových výnosů splatná při prodeji?
Ve většině případů ano. Částka závisí na vašich okolnostech a zdanitelném zisku.
Jsme tu, abychom pomohli
Nákup nemovitosti ve Španělsku je vzrušující investice, ale pochopení daňového systému země je nezbytné pro vyhnutí se nákladným překvapením. Od nákupních daní, jako je ITP, IVA a AJD až po roční povinnosti, jako je IBI a Modelo 210, a daně splatné při prodeji, každý krok vlastnictví nemovitosti přichází se svými vlastními pravidly.
Pokud budete informováni a správně a včas podáte svá daňová přiznání, můžete si užít svou španělskou nemovitost s důvěrou, přičemž zůstanete plně v souladu se španělským daňovým zákonem.
Pokud si nejste jisti svými povinnostmi, EasySpanishTax je tu, aby pomohl zjednodušit španělské daně z nemovitostí, aby byly jednoduché, přesné a bez stresu.