Der Kauf von Immobilien in Spanien ist für viele internationale Käufer ein Traum. Egal, ob Sie eine Ferienwohnung an der Costa del Sol, eine Villa in Alicante, ein Altersheim auf Mallorca oder eine Investitionsimmobilie zur Vermietung kaufen, Spanien bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte in Europa.
Aber bevor Sie kaufen, ist es wichtig, eines klar zu verstehen: Der Besitz von Immobilien in Spanien bringt Steuerpflichten mit sich.
Viele ausländische Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis, Notarkosten und Rechtskosten, vergessen jedoch die jährlichen Steuern, die nach dem Abschluss weiterhin anfallen. Wenn Sie ein nicht ansässiger Immobilienbesitzer in Spanien sind, müssen Sie möglicherweise die Grundsteuer zahlen, Modelo 210 einreichen, Mieteinnahmen erklären und wichtige Dokumente jedes Jahr organisiert halten.
Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten spanischen Immobiliensteuerpflichten, die Sie vor und nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien kennen müssen.
1. Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, hängen die Steuern davon ab, ob es sich um eine Wiederverkaufsimmobilie oder eine Neubauimmobilie handelt.
Für eine Wiederverkaufsimmobilie zahlen Käufer normalerweise die Grunderwerbsteuer, bekannt als ITP. Der Satz hängt von der Region ab, in der sich die Immobilie befindet, und wird normalerweise als Prozentsatz des Kaufpreises oder des offiziellen Referenzwerts berechnet.
Für eine Neubauimmobilie, die direkt von einem Entwickler gekauft wird, zahlen Käufer normalerweise die Mehrwertsteuer, bekannt als IVA, plus die Stempelsteuer, bekannt als AJD. In den meisten Fällen beträgt die Mehrwertsteuer für Neubauten 10 %, während AJD je nach autonome Region variiert.
Das bedeutet, dass Käufer immer die gesamten Kaufkosten berechnen sollten, bevor sie ein Angebot machen. In vielen Gegenden Spaniens können die Gesamtkosten für den Kauf etwa 10 % bis 15 % auf den Immobilienpreis aufschlagen.
2. IBI: Die jährliche Grundsteuer
Sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, müssen Sie jedes Jahr IBI zahlen.
IBI steht für Impuesto sobre Bienes Inmuebles und ist die von der Gemeindeverwaltung erhobene Grundsteuer. Sie ist ähnlich wie die Gemeindesteuer in anderen Ländern.
IBI basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, nicht auf dem Marktwert. Der Katasterwert liegt normalerweise unter dem tatsächlichen Marktwert und kann auf dem IBI-Beleg gefunden werden.
Jeder Immobilienbesitzer in Spanien muss IBI zahlen, unabhängig davon, ob er ansässig oder nicht ansässig ist, und unabhängig davon, ob die Immobilie privat genutzt oder vermietet wird.
3. Basura: Abfallgebühr
In vielen Gemeinden zahlen Immobilienbesitzer auch eine Abfallgebühr, die normalerweise basura genannt wird.
Diese wird normalerweise separat von IBI berechnet, obwohl sie in einigen Gebieten zusammen mit anderen lokalen Steuern erscheinen kann. Der Betrag hängt von der Gemeindeverwaltung und der Art der Immobilie ab.
Selbst wenn die Immobilie nur für Ferien genutzt wird, kann trotzdem basura fällig sein.
4. Modelo 210: Einkommensteuer für Nichtansässige
Eine der wichtigsten Steuerpflichten für ausländische Immobilienbesitzer in Spanien ist Modelo 210.
Modelo 210 ist das spanische Steuerformular, das von Nichtansässigen verwendet wird, um Einnahmen, die mit Spanien verbunden sind, zu erklären. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber nicht steuerlich ansässig in Spanien sind, müssen Sie möglicherweise jedes Jahr Modelo 210 einreichen.
Viele Immobilienbesitzer sind überrascht zu erfahren, dass Modelo 210 möglicherweise auch erforderlich ist, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Dies liegt daran, dass Spanien eine fiktive Einkommenssteuer auf nicht ansässige Eigentümer anwendet, die eine Immobilie für persönliche Zwecke zur Verfügung haben.
Einfache gesagt, betrachtet Spanien den Besitz eines Zweitwohnsitzes als steuerpflichtigen Vorteil, auch wenn Sie keine Mieteinnahmen erhalten.
5. Wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten
Wenn Ihre spanische Immobilie nur als Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder privates Familienanwesen genutzt wird, müssen Sie normalerweise dennoch Modelo 210 als Nichtansässiger einreichen.
Dies wird oft als fiktive Einkommensteuer für Nichtansässige bezeichnet.
Die Berechnung basiert normalerweise auf:
Dem Katasterwert der Immobilie
Ob der Katasterwert überprüft wurde
Ihrem Eigentumsanteil
Der Anzahl der Tage, an denen Sie während des Steuerjahres Eigentümer der Immobilie waren
Ihrer Steueransässigkeit
Dem anwendbaren Steuersatz
Hier machen viele Eigentümer Fehler, insbesondere wenn es zwei oder mehr Eigentümer gibt. In den meisten Fällen muss jeder Eigentümer gemäß seinem Eigentumsanteil einreichen.
6. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, wird die steuerliche Situation detaillierter.
Nicht ansässige Eigentümer müssen Mieteinnahmen in Spanien mit Modelo 210 erklären. Je nachdem, wo Sie steuerlich ansässig sind, können unterschiedliche Regeln für abzugsfähige Ausgaben gelten.
Einwohner der EU und des EWR können normalerweise bestimmte mit der Immobilie verbundene Ausgaben abziehen, wie Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Verwaltungskosten, sofern sie ordnungsgemäß dokumentiert sind und mit der Vermietungstätigkeit verbunden sind.
Nicht-EU-Bewohner werden häufig auf Bruttomieteinnahmen besteuert, was bedeutet, dass Ausgaben nicht in der gleichen Weise abzugsfähig sind.
Dies macht die korrekte Steuererklärung besonders wichtig für Vermieter, Besitzer von Ferienvermietungen und Käufer von Investitionsimmobilien.
7. Vermögensteuer und Solidaritätssteuer
Einige Immobilienbesitzer müssen möglicherweise auch die spanische Vermögensteuer oder die temporäre Solidaritätssteuer auf große Vermögen berücksichtigen.
Diese Steuern betreffen normalerweise Eigentümer mit höherwertigen Vermögenswerten in Spanien. Die Regeln hängen vom Gesamtwert Ihrer spanischen Vermögenswerte, Hypotheken, Freibeträgen und der Region ab, in der sich die Immobilie befindet.
Nicht jeder ausländische Käufer wird betroffen sein, aber Käufer von Luxusimmobilien sollten dies immer vor dem Kauf überprüfen.
8. Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien
Die Steuerpflichten enden nicht, wenn Sie verkaufen.
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, behält der Käufer normalerweise 3 % des Verkaufspreises ein und zahlt diesen Betrag im Namen des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde.
Dies ist eine Vorauszahlung für mögliche Kapitalertragssteuern.
Wenn der Verkäufer einen Gewinn erzielt hat, kann eine Steuer fällig sein. Wenn kein Gewinn erzielt wird oder wenn die einbehaltenen 3 % höher sind als die endgültige Steuerverbindlichkeit, kann der Verkäufer möglicherweise eine Rückerstattung beantragen.
Verkäufer müssen möglicherweise auch die Plusvalía Municipal zahlen, eine lokale Steuer, die mit dem Anstieg des Bodenwerts verbunden ist.
9. Warum eine gute Dokumentenorganisation wichtig ist
Der Kauf und Besitz von Immobilien in Spanien umfasst viele Dokumente. Dazu gehören möglicherweise:
Grundbuchurkunde
NIE-Zertifikat
Passkopie
IBI-Belege
Basura-Belege
Hausversicherung
Unterlagen zu Gemeinschaftsgebühren
Versorgungsverträge
Hypothekendokumente
Mieteinnahmenaufzeichnungen
Frühere Modelo 210-Erklärungen
Steuerzahlungsbelege
Diese Dokumente organisiert zu halten, ist entscheidend. Sie könnten für Steuererklärungen, Versicherungsansprüche, den Verkauf der Immobilie, Änderungen von Versorgungsunternehmen, die Beantragung von Vermietungslizenzen oder den Umgang mit Anwälten und Banken benötigt werden.
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10. Häufige Fehler von ausländischen Immobilienbesitzern
Viele nicht ansässige Eigentümer machen nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien die gleichen Fehler.
Einige glauben, sie müssten nur IBI zahlen, und vergessen Modelo 210. Andere denken, Modelo 210 gelte nur, wenn die Immobilie vermietet ist. Einige Paare gehen davon aus, dass sie eine Erklärung gemeinsam einreichen können, selbst wenn jeder Eigentümer möglicherweise seinen eigenen Anteil erklären muss.
Andere häufige Fehler sind die Verwendung des falschen Katasterwerts, das Verpassen von Fristen, die falsche Erklärung von Mieteinnahmen oder das Versäumnis, Belege für Steuerzahlungen aufzubewahren.
Diese Fehler können in der Regel mit den richtigen Informationen und einem einfachen Ablagesystem vermieden werden.
11. Wie EasySpanishTax.com nicht ansässigen Eigentümern hilft
EasySpanishTax.com wurde gegründet, um die spanische Steuererklärung für Nichtansässige einfacher, schneller und günstiger zu gestalten.
Anstatt teure Jahresgebühren zu zahlen oder mit komplizierten Steuerformularen zu kämpfen, können Immobilienbesitzer eine einfache DIY-Online-Plattform nutzen, um Modelo 210 vorzubereiten und einzureichen.
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12. Denken Sie beim Kauf über den Kaufpreis hinaus
Der Kauf von Immobilien in Spanien kann eine fantastische Investition und Lebensstilentscheidung sein, aber es ist wichtig, die laufenden Verpflichtungen zu verstehen.
Bevor Sie einen Kauf abschließen, sollten ausländische Käufer Folgendes überprüfen:
Welche Erwerbssteuer gilt
Die jährlichen IBI-Kosten
Ob basura separat berechnet wird
Den Katasterwert der Immobilie
Ob Modelo 210 eingereicht werden muss
Ob Mieteinnahmen erklärt werden müssen
Ob die Vermögensteuer anwendbar sein könnte
Welche Dokumente für zukünftige Steuererklärungen aufbewahrt werden müssen
Diese Punkte vor dem Kauf zu verstehen, hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden.
Der Eigentumserwerb an spanischen Immobilien ist nicht kompliziert, wenn Sie wissen, was Sie erwartet. Der Schlüssel ist, Ihre steuerlichen Verpflichtungen von Anfang an zu verstehen und jedes Jahr organisiert zu bleiben.
Wenn Sie ein nicht ansässiger Immobilienbesitzer in Spanien sind, ist Modelo 210 eine der wichtigsten jährlichen Steuerpflichten, an die Sie denken sollten. Egal, ob Ihre Immobilie vermietet wird oder nur privat genutzt wird, Sie müssen möglicherweise dennoch einreichen.
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