在国外生活时出售西班牙物业会引发三件你需要计划的事情：买方从销售价格中扣除3%的预留金、你的利润需缴纳19%的资本利得税，以及一份结算最终账单的Modelo 210税务申报。此外，市政厅还收取一种名为plusvalía municipal的地方税。
许多非居民卖方在交易结束时看到价格的3%被扣留感到惊讶，更惊讶的是得知这并不是最终的税款。本指南解释了整个过程是如何运作的，你欠多少，何时必须提交申报，以及如果预留金过高如何申请退款。
关键事实一览
项目 | 你需要知道的 |
|---|---|
资本利得税率 | 净收益的19%，适用于所有非居民卖方 |
买方的预留金 | 约定价格的3%，由买方在销售后一个月内向税务机构支付Modelo 211 |
你的税务申报 | Modelo 210（资本利得），在买方一个月期限结束后的三个月内到期，因此大约在销售后四个月 |
退款 | 如果3%的预留金超过应缴税款，或者你以亏损的方式出售，你可以在Modelo 210中申请差额。 |
地方税 | Plusvalía municipal，支付给市政厅 |
非居民在西班牙出售物业时需要缴税吗？
是的。西班牙对出售位于西班牙的不动产所获得的利润征税，即使你住在另一个国家。对于非居民，这属于非居民所得税（IRNR），应在Modelo 210上申报该收益，这是用于年度应计收入和租金收入的同一表格。
税款适用于利润，而不是整个销售价格。如果你以低于支付的价格出售，则无需缴纳资本利得税，并且可以申请退还3%的预留金。
非居民需缴多少资本利得税？（19%，而不是24%）
非居民出售物业的资本利得税率为19%，基于净收益。根据西班牙税务局（AEAT）的规定，这一税率适用于资产转让所产生的收益。
你可能在其他网站上看到，来自欧盟以外的卖方需支付24%。这是一个常见的混淆。19% / 24%的划分适用于欧盟/欧洲经济区居民和其他所有人的其他类型收入，例如租金收入。对所有非居民个人而言，出售物业的收益均按19%的税率征税，无论你住在瑞典、英国、美国还是其他任何地方。
两个实际要点：
双重征税条约：西班牙通常保留对西班牙物业收益征税的权利。你的母国通常会在你的家庭税单中抵免西班牙税，但规则不同，因此确认你居住国的顾问。
西班牙规则适用于计算：收益的计算遵循与西班牙居民相同的规则，因此有据可查的费用可以减少你的应税利润。
应税收益的计算方式
基本公式为：
收益 = 转让价值 − 取得价值
为了减少收益，你可以包括：
取得成本：你购买时支付的税费（转让税或增值税和印花税）、公证费和土地注册费、法律费用。
改进：备案的装修工作，而不是日常维护。
销售费用：房地产代理佣金和你作为卖方支付的其他费用及税费。
保留每张发票和契据。如果物业是很久以前购买的，可能适用特别的减免系数，因此如果你在1990年代中期之前购入，请咨询顾问。
示例（仅供说明）
金额 | |
|---|---|
购买价格（2018） | €250,000 |
购买税费、公证费、注册费和法律费用 | €25,000 |
备案改进 | €10,000 |
取得价值 | €285,000 |
销售价格（2026） | €340,000 |
销售费用（代理和其他费用） | €10,000 |
净转让价值 | €330,000 |
应税收益 | €45,000 |
19%的资本利得税 | €8,550 |
买方支付的3%预留金（3% × €340,000） | €10,200 |
需退还给卖方的款项 | €1,650 |
在这个例子中，预留金高于税额，因此卖方在Modelo 210中索要€1,650的退款。如果收益更大，卖方则需支付差额。
3%预留金和Modelo 211
当非居民出售西班牙物业时，买方必须从约定价格中扣除3%并在转让日期一个月内通过Modelo 211支付给税务机构。这是买方的法定义务，而不是选择。
预留金不是你最终的税款。它是你资本利得税的一种预付款，由国家保留，因为非居民可以在未支付税款的情况下将销售收益转移出国。
要记住两点：
3%是基于价格计算的，而不是你的利润，因此它可能远高于或远低于你实际应缴的税。
向买方或其律师要求Modelo 211已提交的证明。你需要它以便在自己的申报中予以抵免该预留金。
出售的Modelo 210：截止日期和提交方式
你需要申报实际收益，减去已经支付的3%预留金，并在同一份Modelo 210中支付余额或请求退款。
截止日期：AEAT规定物业销售的截止日期为转让日期之后一个月的三个月。在实践中，这大约是在销售后的四个月。
示例：如果契约在3月10日签署，买方的Modelo 211应在4月10日之前提交，而你的Modelo 210应在7月10日之前提交。
逾期提交可能导致附加费、利息和罚款，因此提前计划而不是等到最后一天是值得的。
提交方式：Modelo 210通过AEAT电子办公室在线提交，需持有有效的电子证书，或者对于个人，可以使用Cl@ve，或通过AEAT表格生成纸质文件。如果夫妻双方均为非居民共同拥有该物业，可针对销售提交一份申报。
退款：如果预留金超过你的税则在同一份Modelo 210中申请退款。退款通常需要几个月的时间，通常在6到12个月之间，所以在计划如何处理销售收益时要记住这一点。
如果出售时亏损怎么办？
如果净转让价值低于取得价值，则无需支付资本利得税。你仍然需要提交Modelo 210以申报亏损并索回全额3%预留金。如果不提交，款项将留在税务机构手中。
地方税：Plusvalía municipal
Plusvalía municipal是一项针对土地在你拥有该物业期间的 cadastral 价值增加的市政税。它与资本利得税分开，由物业所在地的市政厅支付。
它通常与卖方相关，但当卖方为非居民时，法律通常使买方对市政厅负责。在实践中，销售合同应清楚表明谁承担费用。
如果你能证明物业以亏损出售，则不需支付加价税。
卖方应检查他们是否必须向买方偿还，以免在交易完成后出现意外。
非居民卖方是否有免税优惠？
主要的免税优惠是有限的。来自其他欧盟或欧洲经济区国家的居民若出售他们在西班牙的主要住宅，可以将收益排除在税款之外，前提是他们将全部收益再投资于新的主要住宅。度假屋或出租物业通常不符合资格，部分再投资只排除收益的比例部分。
出售前的检查清单
整理你的年度申报。确保你的年度Modelo 210申报（应计收入或租金收入）在销售年及之前的年份都已提交。我们的Modelo 210税务计算器和我们的逐步计算指南可以帮助你检查每年欠款。
收集你的文件：购房契约、取得成本的证明、改进的发票和销售契约。
与买方在销售合同中达成plusvalía的协议。
确保买方提交Modelo 211并提供证明。
在确定契约日期后尽快记录你的Modelo 210截止日期。
计划退款延迟，如果3%预计会高于你的税款。
常见错误
误认为3%是最终税款，且从未提交Modelo 210
错过提交截止日期，支付不必要的附加费和利息
忘记包括取得成本和改进费用，导致支付高于必要的税款
因过时或不正确的在线建议使用24%的资本利得税率
未能获取买方的Modelo 211的证明
在销售之前未提交早期年份的应计收入申报
常见问题解答
作为非居民，出售物业时我需要缴多少税？你需要对净资本利得缴纳19%的税。买方还会预留销售价格的3%作为税款，这将抵扣该税。
来自英国或其他非欧盟居民需支付24%的税吗？不需要。24%的税率适用于其他类型的非居民收入。对于物业的资本利得，非居民个人的西班牙税率为19%。
我在出售后何时需要提交Modelo 210？在买方的Modelo 211一个月期限结束后，三个月内提交，实际上大约是在销售日期后的四个月。
我能退回3%的预留金吗？可以，只要它超过你应缴税款，或者如果你以亏损出售，则可以全额申请。你在Modelo 210中申请。
当非居民出售时，谁支付plusvalía municipal？法律通常将非居民卖方的责任转移给买方，但费用通常在合同中由双方约定。
两个都是非居民的配偶可以一起提交吗？如果他们以已婚夫妇的身份共同拥有该物业，并且都是非居民，可以为销售提交一份Modelo 210。
在出售之前，我仍然需要每年提交Modelo 210申报吗？是的。作为非居民拥有西班牙物业通常意味着在销售年份之前每年都要提交应计收入或租金收入的申报。
来源和官方信息
本文为一般信息，不构成个人税务建议。规则、税率和截止日期可能会发生变化，个体情况也不同，因此在出售之前，请向西班牙税务局或合格顾问确认你的情况。