Kupno nieruchomości w Hiszpanii jest marzeniem wielu międzynarodowych nabywców. Niezależnie od tego, czy kupujesz wakacyjne mieszkanie na Costa del Sol, willę w Alicante, dom emerytalny na Majorce, czy nieruchomość inwestycyjną do wynajęcia, Hiszpania pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Europie.
Ale przed zakupem ważne jest, aby zrozumieć jedną rzecz wyraźnie: posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z obowiązkami podatkowymi.
Wielu zagranicznych nabywców koncentruje się na cenie zakupu, opłatach notarialnych i kosztach prawnych, ale zapomina o corocznych podatkach, które obowiązują po zakończeniu transakcji. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, który nie jest rezydentem w Hiszpanii, możesz musieć płacić lokalny podatek od nieruchomości, składać Modelo 210, zadeklarować dochody z wynajmu i co roku organizować ważne dokumenty.
Ten przewodnik wyjaśnia kluczowe hiszpańskie obowiązki podatkowe związane z nieruchomościami, które musisz znać przed i po zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
1. Podatki przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii
Gdy kupujesz nieruchomość w Hiszpanii, podatki zależą od tego, czy nieruchomość jest z rynku wtórnego, czy nowym budownictwie.
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nabywcy zazwyczaj płacą podatek od przeniesienia własności, znany jako ITP. Stawka zależy od regionu, w którym znajduje się nieruchomość, i zazwyczaj jest obliczana jako procent od ceny zakupu lub oficjalnej wartości odniesienia.
W przypadku nowego budownictwa kupowanego bezpośrednio od dewelopera nabywcy zazwyczaj płacą VAT, znany jako IVA, plus podatek od czynności cywilnoprawnych, znany jako AJD. W większości przypadków stawka VAT na nowe nieruchomości mieszkalne wynosi 10%, podczas gdy AJD różni się w zależności od regionu autonomicznego.
Oznacza to, że nabywcy powinni zawsze obliczać całkowity koszt zakupu przed złożeniem oferty. W wielu rejonach Hiszpanii całkowite koszty zakupu mogą wynosić od około 10% do 15% powyżej ceny nieruchomości.
2. IBI: Coroczny lokalny podatek od nieruchomości
Gdy już posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, musisz płacić IBI co roku.
IBI oznacza Impuesto sobre Bienes Inmuebles i jest lokalnym podatkiem od nieruchomości pobieranym przez ratusz. Jest podobny do podatku lokalnego w innych krajach.
IBI oparty jest na wartości katastralnej nieruchomości, a nie na wartości rynkowej. Wartość katastralna jest zazwyczaj niższa niż rzeczywista wartość rynkowa i można ją znaleźć na pokwitowaniu IBI.
Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii musi płacić IBI, niezależnie od tego, czy jest rezydentem, czy nie, oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana prywatnie, czy wynajmowana.
3. Basura: Podatek za wywóz śmieci
W wielu gminach właściciele nieruchomości płacą także podatek za wywóz śmieci, powszechnie nazywany basura.
Podatek ten zazwyczaj jest pobierany oddzielnie od IBI, chociaż w niektórych obszarach może być naliczany razem z innymi lokalnymi podatkami. Kwota zależy od ratusza i rodzaju nieruchomości.
Nawet jeśli nieruchomość jest wykorzystywana tylko na wakacje, podatek basura może być nadal należny.
4. Modelo 210: Podatek dochodowy dla nierezydentów
Jednym z najważniejszych obowiązków podatkowych dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Hiszpanii jest Modelo 210.
Modelo 210 to hiszpański formularz podatkowy używany przez nierezydentów do deklarowania dochodów związanych z Hiszpanią. Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, ale nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, możesz być zobowiązany do składania Modelo 210 co roku.
Wielu właścicieli nieruchomości jest zaskoczonych, gdy dowiadują się, że Modelo 210 może być nadal wymagane, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana. Dzieje się tak, ponieważ Hiszpania stosuje podatek od dochodu nieuzyskanego od właścicieli nierezydentów, którzy mają nieruchomość dostępną do użytku osobistego.
Mówiąc prosto, Hiszpania uważa, że posiadanie drugiego domu ma opodatkowaną korzyść, nawet jeśli nie otrzymujesz dochodu z wynajmu.
5. Jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości
Jeśli Twoja hiszpańska nieruchomość jest wykorzystywana tylko jako dom wakacyjny, drugi dom lub prywatna nieruchomość rodzinna, zazwyczaj wciąż musisz składać Modelo 210 jako nierezydent.
Jest to często nazywane podatkiem dochodowym od nieuzyskanego dochodu dla nierezydentów.
Obliczenie zazwyczaj opiera się na:
Wartości katastralnej nieruchomości
Czy wartość katastralna została zrewidowana
Twoim udziale własnościowym
Liczbie dni, w których posiadałeś nieruchomość w roku podatkowym
Twoim kraju rezydencji podatkowej
Obowiązującej stawce podatkowej
To jest miejsce, w którym wielu właścicieli popełnia błędy, szczególnie gdy jest dwóch lub więcej właścicieli. W większości przypadków każdy właściciel musi składać według swojego udziału własnościowego.
6. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość
Jeśli wynajmujesz swoją hiszpańską nieruchomość, sytuacja podatkowa staje się bardziej szczegółowa.
Nierezydenci muszą deklarować dochody z wynajmu w Hiszpanii, używając Modelo 210. W zależności od miejsca, w którym jesteś rezydentem podatkowym, mogą obowiązywać różne zasady dotyczące kosztów odliczalnych.
Mieszkańcy UE i EOG zazwyczaj mogą odliczać pewne koszty związane z nieruchomością, takie jak opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu hipotecznego i koszty zarządzania, pod warunkiem, że są odpowiednio udokumentowane i związane z działalnością wynajmującą.
Nierezydenci spoza UE są często opodatkowani od przychodu brutto z wynajmu, co oznacza, że wydatki mogą nie być odliczane w ten sam sposób.
To sprawia, że poprawne składanie zeznań podatkowych jest szczególnie ważne dla wynajmujących, właścicieli wynajmowanych wakacyjnych nieruchomości i nabywców nieruchomości inwestycyjnych.
7. Podatek od majątku i podatek solidarnościowy
Niektórzy właściciele nieruchomości mogą także musieć rozważyć hiszpański podatek od majątku lub tymczasowy podatek solidarnościowy od dużych fortun.
Te podatki zazwyczaj wpływają na właścicieli z nieruchomościami o wyższej wartości w Hiszpanii. Zasady zależą od całkowitej wartości Twoich hiszpańskich aktywów, hipotek, ulg i regionu, w którym znajduje się nieruchomość.
Nie każdy zagraniczny nabywca będzie tym objęty, ale nabywcy luksusowych nieruchomości powinni zawsze to sprawdzić przed zakupem.
8. Podatek przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Obowiązki podatkowe nie kończą się w momencie sprzedaży.
Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, nabywca zazwyczaj zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i płaci je do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej w imieniu sprzedawcy.
To jest zaliczka na możliwy podatek od zysków kapitałowych.
Jeśli sprzedawca uzyskał zysk, podatek może być należny. Jeśli nie ma zysku lub jeśli zatrzymane 3% jest wyższe niż ostateczne zobowiązanie podatkowe, sprzedawca może być w stanie ubiegać się o zwrot.
Sprzedawcy mogą także musieć płacić Plusvalía Municipal, lokalny podatek związany ze wzrostem wartości gruntów.
9. Dlaczego dobra organizacja dokumentów ma znaczenie
Kupno i posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z wieloma dokumentami. Mogą one obejmować:
Akt notarialny
Certyfikat NIE
Kopia paszportu
Pokwitowania IBI
Pokwitowania basura
Ubezpieczenie domu
Dokumenty opłat wspólnotowych
Umowy użyteczności publicznej
Dokumenty kredytu hipotecznego
Zapisy dochodów z wynajmu
Poprzednie deklaracje Modelo 210
Pokwitowania płatności podatków
Utrzymanie tych dokumentów w porządku jest niezbędne. Mogą być one potrzebne do składania zeznań podatkowych, zgłaszania roszczeń ubezpieczeniowych, sprzedaży nieruchomości, zmiany usług, ubiegania się o licencje wynajmu lub załatwiania spraw z prawnikami i bankami.
EasySpanishTax.com umożliwia zarejestrowanym użytkownikom przechowywanie dokumentów nieruchomości w swoim koncie, co ułatwia utrzymywanie wszystkiego w jednym miejscu.
10. Typowe błędy popełniane przez zagranicznych właścicieli nieruchomości
Wielu nierezydentów popełnia te same błędy po zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Niektórzy wierzą, że muszą płacić tylko IBI i zapominają o Modelo 210. Inni myślą, że Modelo 210 obowiązuje tylko, jeśli nieruchomość jest wynajmowana. Niektóre pary zakładają, że mogą złożyć jedną deklarację razem, nawet gdy każdy właściciel może mieć obowiązek zadeklarowania swojego udziału.
Inne typowe błędy to użycie niewłaściwej wartości katastralnej, przekroczenie terminów, niewłaściwe deklarowanie dochodów z wynajmu lub brak przechowywania pokwitowań płatności podatków.
Te błędy zazwyczaj można uniknąć z odpowiednimi informacjami i prostym systemem składania.
11. Jak EasySpanishTax.com pomaga właścicielom nierezydentom
EasySpanishTax.com zostało stworzone, aby uprościć składanie podatków dla nierezydentów w Hiszpanii, przyspieszyć je i uczynić bardziej przystępnymi.
Zamiast płacić drogie roczne opłaty lub borykać się z skomplikowanymi formularzami podatkowymi, właściciele nieruchomości mogą korzystać z prostej platformy internetowej do samodzielnego przygotowywania i składania Modelo 210.
Strona internetowa jest zaprojektowana dla zagranicznych właścicieli nieruchomości, którzy chcą mieć jasny, praktyczny i kosztowo efektywny sposób na spełnienie hiszpańskich obowiązków podatkowych.
Dzięki EasySpanishTax.com użytkownicy mogą:
Oszacować swój podatek za pomocą Kalkulatora Podatkowego Modelo 210
Składać Modelo 210 online
Przechowywać dokumenty nieruchomości w swoim koncie
Utrzymywać poprzednie deklaracje w porządku
Zaoszczędzić czas na przyszłych zeznaniach
Zarządzać obowiązkami podatkowymi dotyczącymi nieruchomości w Hiszpanii z zagranicy
12. Zanim kupisz, pomyśl nie tylko o cenie zakupu
Kupno nieruchomości w Hiszpanii może być świetną inwestycją i decyzją o stylu życia, ale ważne jest, aby zrozumieć bieżące obowiązki.
Przed zakończeniem zakupu zagraniczni nabywcy powinni sprawdzić:
Jaki podatek od zakupu obowiązuje
Roczną kwotę IBI
Czy basura jest naliczana oddzielnie
Wartość katastralną nieruchomości
Czy Modelo 210 musi być składane
Czy dochody z wynajmu będą musiały być zadeklarowane
Czy podatek od majątku może być stosowany
Jakie dokumenty muszą być przechowywane do przyszłych zeznań podatkowych
Zrozumienie tych punktów przed zakupem pomaga uniknąć niespodzianek później.
Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii nie jest skomplikowane, gdy wiesz, czego się spodziewać. Kluczem jest zrozumienie swoich obowiązków podatkowych od samego początku i organizowanie się każdego roku.
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości nierezydentem w Hiszpanii, Modelo 210 jest jednym z najważniejszych corocznych obowiązków podatkowych, o których należy pamiętać. Niezależnie od tego, czy Twoja nieruchomość jest wynajmowana, czy tylko używana prywatnie, możesz nadal musieć składać deklarację.
EasySpanishTax.com sprawia, że proces jest prosty, szybki i przystępny, pomagając zagranicznym właścicielom nieruchomości w Hiszpanii pozostawać w zgodności z przepisami bez zbędnego stresu.
Skorzystaj z Kalkulatora Podatkowego Modelo 210 EasySpanishTax.com, aby oszacować swój podatek, założyć konto i zarządzać składaniem podatków dotyczących nieruchomości w Hiszpanii online.