Vlastnictví nemovitosti ve Španělsku jako nerezident je atraktivní investice, ale nese s sebou specifické daňové povinnosti, které mnozí zahraniční vlastníci přehlížejí. Ať už vlastníte rekreační dům na Costa del Sol nebo pronajímáte byt v Barceloně, porozumění systému daně z nemovitosti nerezidentů ve Španělsku je nezbytné, abyste se vyhnuli pokutám a zůstali v souladu.
Tenhle SEO optimalizovaný průvodce vysvětluje vše, co potřebujete vědět o daních z nemovitosti nerezidentů ve Španělsku, včetně sazeb, výpočtů, termínů a praktických tipů.
Co jsou daně z nemovitosti nerezidentů ve Španělsku?
Nerezidentní vlastníci nemovitostí ve Španělsku podléhají daně z příjmu nerezidentů (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Tato daň se vztahuje na každého, kdo:
vlastní nemovitost ve Španělsku
stráví méně než 183 dní za rok v zemi (tj. status nerezidenta)
Na rozdíl od rezidentů jsou nerezidenti zdaňováni pouze na příjmech ze španělských zdrojů, včetně příjmů získaných z vlastnictví nemovitosti.
Musí nerezidenti platit daň, i když nepronajímají?
Ano — a to překvapuje mnohé vlastníky nemovitostí.
I když vaše nemovitost není pronajata, Španělsko předpokládá, že generuje fiktivní (připsaný) příjem. Musíte stále každoročně platit daň na základě této teoretické pronájemní hodnoty.
Toto se nazývá “daň z připsaného příjmu”.
Typy daní z nemovitostí pro nerezidenty
Když vlastníte nemovitost ve Španělsku jako nerezident, můžete čelit několika daním:
1. Daň z příjmu nerezidentů (IRNR)
Platí pro příjmy z pronájmu NEBO připsaný příjem
Musí být přihlášena pomocí Modelo 210
2. Místní daň z nemovitosti (IBI)
Placena každoročně místní radě (stejně jako rezidenti)
3. Daň z kapitálových zisků (při prodeji)
Plus 3% srážková daň placená kupujícím při prodeji
4. Daň z majetku (pokud je to relevantní)
Platí, pokud celková španělská aktiva překročí limity (typicky 700 000 €)
Sazby daní z nerezidentů ve Španělsku (2026)
Sazby daně závisí na vaší zemi bydliště:
19% → rezidenti z EU / EHP
24% → nerezidenti z mimo EU (např. Velká Británie, USA)
Dříve nerezidenti z mimo EU nemohli odečítat výdaje, ale nedávná rozhodnutí to v některých případech mohou umožnit (podléhá probíhajícím právním vývojům).
Jak se vypočítává daň z nemovitosti nerezidentů?
Pokud není nemovitost pronajata
Daň se zakládá na katastrové hodnotě (valor catastral):
Vypočítejte připsaný příjem:
Obvykle 1,1% z katastrové hodnoty (nebo 2%, pokud nebyla nedávno aktualizována)
Použijte daňovou sazbu:
19% nebo 24% v závislosti na rezidenci
Příklad:
Katastrová hodnota: 300 000 €
Připsaný příjem: 3 300 € (1,1%)
Daň (24%): 792 € ročně
Pokud je nemovitost pronajata
Daň se vztahuje na skutečný příjem z pronájmu
Rezidenti z EU mohou odečítat výdaje
Nerezidenti z mimo EU jsou obvykle zdaňováni na hrubém příjmu (ačkoliv se pravidla mohou vyvíjet)
Termíny podání: Modelo 210
Podání závisí na tom, jak je vaše nemovitost využívána:
Neppronajato
Podávejte jednou ročně
Termín: 31. prosince (za předchozí rok)
Pronajatá nemovitost
Podávejte kvartálně
Termíny:
20. dubna
20. července
20. října
20. ledna
Co se stane, pokud nepodáte?
Nezdaňování vaší daňové přiznání nerezidenta může vést k:
Pokutám a příplatkům
Úrokům z nezaplacené daně
Problémům při prodeji nemovitosti
Španělský daňový úřad aktivně sleduje zahraniční vlastníky nemovitostí, takže dodržování předpisů je nezbytné.
Klíčové tipy pro vlastníky nemovitostí nerezidentů
✅ Vždy získejte a uchovávejte své NIE (číslo identifikace cizince)
✅ Každoročně zkontrolujte svou katastrovou hodnotu
✅ Zjistěte, zda máte nárok na smlouvy o zamezení dvojího zdanění
✅ Uchovávejte záznamy o výdajích a příjmech z pronájmu
✅ Zvážte profesionální pomoc při podání Modelo 210
Recentní aktualizace a změny (2025–2026)
Probíhající šetření EU ohledně pravidel o připsaných příjmech pro nerezidenty
Možné rozšíření odečtů pro nerezidenty z mimo EU (čekání na konečná rozhodnutí)
Politická debata o zvyšování daní na zahraniční kupce nemovitostí (ještě nebylo implementováno)
Závěrečné myšlenky
Daň z nemovitosti nerezidentů ve Španělsku je nevyhnutelná — ale spravovatelná se správnými znalostmi.
Klíčové sdělení:
Musíte přiznat a platit daň každý rok, i když vaše nemovitost nevytváří žádný příjem
Sazby se liší v závislosti na statusu rezidence
Podání se provádí prostřednictvím Modelo 210, s přísnými termíny
Dodržování předpisů nejenže zamezí pokutám, ale také zajistí hladký průběh při prodeji nebo správě vaší španělské nemovitosti.
Potřebujete pomoc s vaší daní nerezidenta ve Španělsku?
Pokud chcete zjednodušit proces a vyhnout se nákladným chybám, spolupráce s odborníky může ušetřit čas a stres.
Zde na EasySpanishTax můžete podat daň sami a získat profesionální pomoc s vašimi daňovými přiznáními nerezidentů, výpočty a dodržováním předpisů.