Vlastním byt ve Španělsku a chci ho pronajmout turistům. Co bych měl vědět?

Úplný průvodce pronájmy na dovolenou ve Španělsku v roce 2026

Mít byt ve Španělsku je snem pro mnohé. Ať už se váš majetek nachází na Costa del Sol, Costa Blanca, Mallorce, Kanárských ostrovech nebo jinde ve Španělsku, pronájem turistům může být vynikající způsob, jak generovat další příjem, zatímco si stále užíváte svůj majetek.

S miliony mezinárodních návštěvníků cestujících do Španělska každý rok zůstávají pronájmy na dovolenou atraktivní možností pro majitele nemovitostí, kteří chtějí, aby jejich investice pro ně pracovaly.

Před inzerováním vašeho bytu na Airbnb, Booking.com nebo prostřednictvím místní pronájmové agentury je však důležité porozumět několika důležitým právním, finančním a daňovým aspektům.

Mohli byste legálně pronajmout svůj byt? Potřebujete turistickou licenci? Jaké daně musíte platit ve Španělsku, pokud žijete v zahraničí? A jak deklarujete svůj příjem z pronájmu na dovolenou?

V této příručce vysvětlujeme, co potřebujete vědět před zahájením podnikání v oblasti pronájmu na dovolenou ve Španělsku, včetně požadavků pro majitele nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, a jak spravovat své daňové závazky ve Španělsku.

1. Mohu legálně pronajmout svůj byt ve Španělsku?

Na mnoha místech ve Španělsku mohou soukromí vlastníci nemovitostí pronajímat své byty turistům, pokud splňují platné předpisy.

Mít nemovitost však automaticky neznamená, že máte právo ji provozovat jako turistický pronájem.

Španělsko zavedlo stále podrobnější předpisy upravující krátkodobé ubytování, a požadavky se liší v závislosti na autonomní komunitě a obci, kde se vaše nemovitost nachází.

Před přijetím rezervací byste měli zkontrolovat:

• Zda jsou pronájmy na dovolenou povoleny ve vaší budově nebo obytné komunitě.

• Zda vaše místní radnice povoluje turistické ubytování ve vaší nemovitosti.

• Zda potřebujete regionální turistickou pronájmovou licenci nebo registraci.

• Zda váš byt splňuje platné bezpečnostní a ubytovací normy.

• Zda potřebujete národní registrační číslo pro krátkodobý pronájem.

Důležité: Vždy ověřte, že váš byt může být legálně použit pro pronájmy na dovolenou, než investujete do nábytku, inzerce nebo profesionálního pronájmového managementu.

2. Potřebuji povolení od své bytové komunity?

Pokud se váš byt nachází v obytné budově nebo urbanizaci, vaše komunita vlastníků, známá ve Španělsku jako Comunidad de Propietarios, hraje důležitou roli.

Od 3. dubna 2025 obvykle potřebují vlastníci nemovitostí, kteří chtějí zahájit novou turistickou pronájmovou činnost dle příslušné legislativy, výslovné schválení od své komunity vlastníků.

Požadované schválení obvykle představuje většinu tří pětin celkového počtu vlastníků nemovitostí, což představuje tři pětiny vlastnických podílů.

To je obzvlášť důležité pro byty v obytných komplexech se společnými bazény, zahradami a sdílenými zařízeními.

Některé komunity již mají ve svých statutech omezení týkající se pronájmů na dovolenou, zatímco jiné mohou tuto činnost schvalovat nebo zakazovat formálním hlasováním.

Nemovitosti, které již legálně fungovaly před změnami, mohou mít přechodnou ochranu, za podmínek uvedených v zákoně.

Naše rada: Před podáním žádosti o turistickou pronájmovou licenci kontaktujte správce své komunity a požádejte o písemné potvrzení postoje budovy k pronájmu na dovolenou.

3. Jak mohu získat turistickou pronájmovou licenci ve Španělsku?

Registrace pronájmu na dovolenou je regulována na regionální úrovni, takže postup žádosti závisí na tom, kde se vaše nemovitost nachází.

Například v Andalusii, která zahrnuje Malagu, Marbellu, Esteponu, Manilvu a Costa del Sol, musí být způsobilé turistické ubytování registrováno u regionálních turistických úřadů.

Proces obvykle zahrnuje podání Declaración Responsable, formální prohlášení potvrzující, že ubytování splňuje platné právní požadavky.

Budete potřebovat dokumentaci, jako je:

• Vaše NIE nebo španělské daňové identifikační číslo.

• Podrobnosti o vlastnictví nemovitosti a aktuální Nota Simple.

• Katastrální referenční číslo nemovitosti.

• Potvrzení schválení od komunity, pokud je to vyžadováno.

• Informace o kapacitě ubytování bytu.

• Dokumentace prokazující dodržování místních plánovacích a ubytovacích požadavků.

Po správné registraci obdrží nemovitost regionální registrační číslo pro turismus.

Toto číslo musí být použito v inzerci, kde je to vyžadováno.

Pamatujte, že regionální turistická registrace nenahrazuje žádné potřebné obecní povolení nebo národní registraci.

4. Potřebuji národní registrační číslo pro Airbnb nebo Booking.com?

Ano, Španělsko zavedlo národní registrační systém pro krátkodobé pronájmy inzerované prostřednictvím online platforem.

Od 1. července 2025 obvykle potřebují nemovitosti spadající do národního systému platné registrační číslo pro inzerci a zajištění krátkodobých pronájmů prostřednictvím způsobilých online platforem.

Tato národní registrace je oddělená od regionální turistické licence.

Pro mnoho vlastníků pronájmů na dovolenou to znamená mít oboje:

Regionální turistická registrace: Potvrzuje dodržování turistických předpisů platných v autonomní komunitě nemovitosti.

Národní registrace krátkodobého pronájmu: Identifikuje nemovitost v rámci národního registračního systému Španělska pro způsobilé online pronájmové platformy.

Národní registraci spravuje příslušný Katastr nemovitostí.

Majitelé se také musí řídit souvisejícími požadavky na hlášení a informace, včetně příslušného ročního hlášení o činnosti v oblasti pronájmu.

5. Jaké vybavení a bezpečnostní požadavky musí můj byt splňovat?

Ubytování na dovolenou musí poskytovat bezpečné, pohodlné a řádně vybavené prostředí pro hosty.

Přesné požadavky se liší mezi regiony, ale běžně zahrnují:

• Vhodný nábytek, postele a kuchyňské vybavení.

• Odpovídající vytápění, chlazení a ventilaci.

• Pro dostatečné hygienické zařízení pro povolenou kapacitu.

• Informace o pohotovosti a bezpečnostním vybavení, kde je to relevantní.

• Úklidové uspořádání mezi pobyty hostů.

• Jasné informace o nemovitosti a platných pravidlech domu.

• Dodržování norem přístupnosti a ubytování, kde je to relevantní.

V Andalusii se na turistické ubytování vztahují další podrobné požadavky, včetně minimálních standardů prostoru a vybavení.

Před inzerováním své nemovitosti si zkontrolujte aktuální regionální požadavky a zajistěte, aby byl byt plně v souladu.

6. Potřebuji zvláštní pojištění pro pronájmy na dovolenou?

Pokud máte v úmyslu pronajmout svůj byt turistům, měli byste přezkoumat svou současnou pojistnou smlouvu na bydlení.

Běžné domácí pojištění nemusí dostatečně pokrýt komerční nebo turistické pronájmy.

Zvažte pojištění, které pokrývá:

• Neúmyslné poškození způsobené hosty.

• Veřejnou odpovědnost a zranění, ke kterým došlo na nemovitosti.

• Poškození nábytku a domácího vybavení.

• Ztrátu příjmu z pronájmu v případě pojistné události, kde je to možné.

Informujte svého poskytovatele pojištění, že bude nemovitost používána pro krátkodobé ubytování na dovolenou.

Stojí také za to zvážit, zda chcete spravovat byt sami nebo zaměstnat místní správní firmu.

7. Jaké daně platím z příjmu z pronájmu na dovolenou ve Španělsku?

To je jedna z nejdůležitějších otázek pro zahraniční vlastníky nemovitostí.

Pokud vlastníte byt ve Španělsku, ale nejste španělským daňovým rezidentem, musíte obvykle deklarovat příjem z pronájmu, který obdržíte z nemovitosti, španělské daňové agentuře, Agencia Tributaria.

Obvyklý formulář pro nerezidenty obdržující běžný pronájem z španělské nemovitosti je Modelo 210.

Vaše daňová sazba a náklady, které můžete odečíst, závisí především na vaší zemi daňového bydliště a povaze pronájmové činnosti.

Daň z pronájmu na dovolenou pro rezidenty EU

Pokud jste daňovým rezidentem jiné země Evropské unie, standardní španělská daň z příjmu nerezidentů na běžné příjmy z pronájmu nemovitosti je obvykle 19%.

Způsobilí rezidenty EU si mohou obvykle odečíst kvalifikované náklady přímo související s generováním příjmu z pronájmu.

V závislosti na okolnostech mohou tyto zahrnovat:

• Poplatky za správu nemovitosti.

• Provize z Airbnb nebo Booking.com.

• Náklady na úklid.

• Opravy a údržba.

• Poplatky za energie připsané k pronájmu.

• Pojištění a některé náklady na nemovitosti.

• Další kvalifikované náklady podložené příslušnou dokumentací.

Náklady musí splňovat španělské daňové předpisy a některé náklady musí být rozděleny podle doby trvání pronájmu nebo jiných příslušných kritérií.

Daň z pronájmu na dovolenou pro rezidenty UK a jiné nerezidenty EU

Pokud jste daňovým rezidentem Spojeného království nebo jiné země mimo EU, obecní daňová sazba pro nerezidenty je 24%.

Podle standardních pravidel tito vlastníci obvykle nemohou odečíst náklady na pronájem ze svého zdanitelného příjmu.

To znamená, že daň se obvykle vypočítává na základě hrubého příjmu z pronájmu, spíše než z zisků z pronájmu.

Důležitá výjimka: Způsobilí daňoví rezidenti Norska a Islandu mohou využít 19% sazbu a odečty nákladů podle příslušných pravidel.

Příklad: Daň z příjmu z pronájmu na dovolenou ve Španělsku

Představte si, že pronajímáte svůj španělský byt a obdržíte 8 000 € ročně jako příjem z pronájmu na dovolenou.

Také utratíte 2 000 € na náklady, které se kvalifikují k odečtu podle španělského daňového zákonodárství.

Tento zjednodušený příklad předpokládá běžný příjem z pronájmu bez služeb hotelového typu a že všech 2 000 € nákladů se kvalifikuje k odečtu daňovým rezidentem EU.

Skutečný výpočet daně bude záviset na vaší situaci.

8. Musím platit daň z nerezidentů, když je můj byt prázdný?

Ano. To je důležitý detail, který mnoho zahraničních vlastníků nemovitostí přehlíží.

Pokud vlastníte nemovitost ve Španělsku a nejste španělský daňový rezident, můžete také platit daň za období, kdy je váš byt nepronajatý a zůstává k dispozici pro vaši vlastní potřebu.

Toto je běžně známé jako daň z imputovaného příjmu, nebo Renta Inmobiliaria Imputada.

Pro nemovitost, která je pronajata pouze část roku, můžete mít tedy dvě samostatné daňové povinnosti:

Daň z příjmu z pronájmu: Vypočítaná na základě příjmu přijatého během pronájemních období.

Daň z imputovaného příjmu: Vypočítaná za dny, kdy nemovitost není pronajata a podléhá pravidlům imputovaného příjmu.

Imputovaný příjem se obvykle vypočítává pomocí 1,1 % nebo 2 % katastrální hodnoty nemovitosti, v závislosti na platných pravidlech katastrálního ocenění, upravený na příslušný počet dní.

Příklad: Byt pronajatý na 90 dní

Představte si, že vlastníte byt ve Španělsku s katastrální hodnotou 100 000 €.

Pronajímáte ho turistům na 90 dní a v dalších 275 dnech roku 365 je k dispozici pro osobní potřebu.

Pokud je aplikovatelný procentní podíl imputovaného příjmu 1,1 %, výpočet bude:

100 000 € × 1,1 % × 275 ÷ 365 = 828,77 €

Pro daňového rezidenta EU podléhajícího 19% sazbě:

828,77 € × 19 % = 157,47 € na daň z imputovaného příjmu

Toto je oddělené od daně splatné z vašeho skutečného příjmu z pronájmu na dovolenou.

Pokud je aplikovatelný procentní podíl imputovaného příjmu 2 %, výpočet bude jiný.

Pochopení rozdílu mezi pronajatými dny a nepronajatými dny je nezbytné pro správné vyplnění Modelo 210.

Kalkulačka daně Modelo 210

9. Kdy musím podat Modelo 210 za příjem z pronájmu na dovolenou?

Pro běžný příjem z pronájmu získaný od 1. ledna 2024 a dále španělská daňová agentura umožňuje kvalifikovaný příjem z pronájmu shromáždit do roční deklarace Modelo 210.

Pro pozitivní daňová přiznání je obecné podávání období od 1. do 20. ledna následujícího roku.

Například běžný příjem z pronájmu získaný během roku 2026 bude obvykle deklarován mezi 1. a 20. lednem 2027.

Prohlášení o imputovaném příjmu za dny, kdy byla nemovitost nepronajata, má jiný termín, obvykle během kalendářního roku následujícího po příslušném daňovém roce.

Kde má nemovitost více nerezidentních vlastníků, každý vlastník obvykle musí deklarovat svůj příslušný podíl na příjmu z pronájmu a imputovaném příjmu.

Je důležité rozlišovat běžný příjem z pronájmu nemovitosti od ubytovacích činností zahrnujících služby hotelového typu, které mohou mít odlišné daňové zacházení a povinnosti podání.

10. Musím účtovat DPH za pronájmy na dovolenou?

Není to nutně pravda.

Obvyklé pronájmy na dovolenou ve Španělsku jsou obecně osvobozeny od španělské DPH, když vlastník prostě poskytuje ubytování bez dalších služeb typických pro hotelový sektor.

Úklid před příchodem a po odjezdu obvykle sám o sobě nezmění běžný pronájem na službu hotelového typu.

Pokud však poskytujete služby jako pravidelný úklid během pobytu, periodické výměny ložního prádla nebo jiné kvalifikované pohostinské služby, může se daňový režim změnit.

Kdy pronájem zahrnuje služby hotelového typu, může se uplatnit španělská DPH ve výši 10 % spolu s dalšími daňovými povinnostmi.

Obvyklé pronájmy osvobozené od DPH mohou také spadat do oblasti pravidel španělské daně z převodu, v závislosti na okolnostech.

Pokud si nejste jisti, jak by měla být vaše pronájmová činnost klasifikována, vyhledejte radu před zahájením.

11. Musím registrovat své hosty u španělských úřadů?

Operátoři ubytování na dovolenou ve Španělsku podléhají požadavkům na identifikaci a hlášení hostů.

Podle platných předpisů musí poskytovatelé ubytování shromažďovat požadované informace o hostech a komunikovat je prostřednictvím vyhrazeného oficiálního systému.

Mnoho vlastníků používá platformu SES.HOSPEDAJES nebo spolupracuje s profesionálním správcem nemovitostí, který zajišťuje hlášení.

Ujistěte se, že rozumíte svým povinnostem týkajícím se:

• Identifikace hostů.

• Shromažďování a hlášení zákonem požadovaných informací.

• Termíny registrace.

• Bezpečné nakládání s osobními údaji.

• Uchovávání záznamů a ochrana dat.

Tato požadavky platí nezávisle na vašich daňových přiznáních ve Španělsku.

12. Mám spravovat svůj pronájem na dovolenou sám nebo použít pronájmovou agenturu?

Obě možnosti mají své výhody.

Správa nemovitosti sama může snížit náklady, zejména pokud žijete poblíž a máte čas řešit rezervace, úklid, údržbu a komunikaci s hosty.

Pokud však žijete mimo Španělsko, zaměstnání spolehlivé místní správcovské společnosti může celý proces výrazně usnadnit.

Profesionální manažer může pomoci při přihlášení hostů, úklidu, údržbě, pohotovostní podpoře a správě rezervací.

Před podpisem smlouvy se zeptejte, které služby jsou zahrnuty, jaká je vyžadována provize a kdo je právně odpovědný za činnost ubytování.

Pamatujte, že zaměstnání pronájmové agentury automaticky neodstrání vaše osobní daňové povinnosti ve Španělsku.

13. Mohu pronajmout svůj byt a stále ho používat na svou dovolenou?

Rozhodně, pokud je nemovitost legálně povolena pro pronájem na dovolenou a splňujete platná pravidla.

Mnoho mezinárodních vlastníků pronajímá své španělské byty během populárních období dovolených a rezervuje si několik týdnů nebo měsíců pro osobní použití.

Toto uspořádání může pomoci vyrovnat náklady na vlastnictví, zatímco vám umožní si užívat svůj domov ve Španělsku.

Nicméně si pečlivě zaznamenávejte:

• Datum, kdy je byt pronajat.

• Příjem přijatý z každé rezervace.

• Provize z rezervovaných platforem.

• Náklady na úklid a správu.

• Datum, kdy je nemovitost k dispozici pro osobní použití.

Tato záznamy budou cenné při výpočtu vašich ročních daňových povinností ve Španělsku.

14. Běžné chyby, kterým se vyhnout při zahájení pronájmu na dovolenou ve Španělsku

Mnoho zahraničních vlastníků nemovitostí neúmyslně dělá chyby, když začnou pronajímat svou španělskou nemovitost.

Některé z nejčastějších zahrnují:

1. Inzerování bytu před získáním potřebných povolení a registrací.

2. Nepotvrzení omezení uložených komunitou vlastníků.

3. Předpokládání, že Airbnb nebo Booking.com automaticky platí španělskou daň z příjmu za ně.

4. Zapomínání deklarovat příjem z pronájmu prostřednictvím Modelo 210.

5. Nepodávání prohlášení o imputovaném příjmu za období, kdy nemovitost není pronajata.

6. Odpovídání nákladů, které nejsou odečitatelné podle španělských daňových pravidel pro nerezidenty.

7. Zapomínání registrovat hosty u příslušných úřadů.

8. Nepodávání správných záznamů o příjmu z pronájmu a nákladech.

Vyhnutí se těmto chybám může ušetřit čas, peníze a zbytečné komplikace se španělskými úřady.

15. Jak mohu snadno deklarovat svůj příjem z pronájmu na dovolenou ve Španělsku?

Pokud jste nerezidentním vlastníkem nemovitosti, může se zdát složité vyplnit daňová přiznání ve Španělsku, zejména pokud nemluvíte španělsky nebo nejste obeznámeni s online postupy španělské daňové agentury.

Naštěstí existuje jednodušší cesta.

Na EasySpanishTax.com pomáháme nerezidentním vlastníkům nemovitostí připravit a podat jejich daňová přiznání Modelo 210 online.

Ať už pronajímáte svůj byt na několik týdnů každé léto nebo po celý rok, naše služby jsou navrženy tak, aby usnadnily správu vašich daňových povinností ve Španělsku.

Se službami EasySpanishTax.com můžete:

• Připravit své daňové přiznání Modelo 210 online.

• Vypočítat své španělské daně pro nerezidenty.

• Deklarovat příjem z pronájmů na dovolenou.

• Zohlednit způsobilé náklady na pronájem, pokud je to relevantní.

• Připravit své daňové přiznání o imputovaném příjmu pro nerezidenty.

• Vyhnout se zbytečné administrativě a komplikovaným španělským daňovým postupům.

Nemusíte navštěvovat španělskou daňovou kancelář ani se potýkat s neznámými daňovými formuláři.

Máte nemovitost na pronájem na dovolenou ve Španělsku? Ujistěte se, že vaše španělské daně jsou správně vyřízeny.

Navštivte easyspanishtax.com a objevte snadnější způsob, jak připravit a podat svá daňová přiznání pro nerezidenty ve Španělsku.

Často kladené otázky o pronájmech na dovolenou ve Španělsku

Mohu pronajmout svůj byt ve Španělsku, pokud žiji v jiné zemi?

Ano. Nerezidenti obvykle mohou pronajímat nemovitosti ve Španělsku, pokud je nemovitost povolena pro zamýšlenou pronájmovou činnost a dodržují se všechny platné předpisy. Příjem z pronájmu je obvykle zdanitelný ve Španělsku.

Potřebuji turistickou licenci k pronájmu svého bytu na Airbnb?

Pokud se vaše nemovitost používá pro regulované turistické ubytování, obvykle bude vyžadována regionální registrace nebo povolení. Národní registrační číslo je také obvykle potřebné pro kvalifikované krátkodobé pronájmy inzerované prostřednictvím online platforem.

Kolik daně platí nerezidenti z příjmu z pronájmu na dovolenou ve Španělsku?

Standardní sazba je obvykle 19 % pro způsobilé daňové rezidenty EU, norské a islandské a 24 % pro většinu ostatních nerezidentů, včetně daňových rezidentů z UK. Pravidla odpočtu nákladů se liší.

Mohu odečíst provize z Airbnb a Booking.com?

Způsobilí daňoví rezidenti EU, Norský a Islandský obvykle mohou odečíst přímo související a řádně zdokumentované provize při výpočtu zdanitelného příjmu z běžného pronájmu. Ostatní nerezidenti obvykle tyto náklady podle standardních pravidel odečíst nemohou.

Musím deklarovat příjem z pronájmu, pokud pronajmu svůj byt pouze na dva týdny?

Ano. I krátká doba pronájmu může generovat zdanitelný příjem, který musí být ve Španělsku deklarován. Počet pronajatých dní je také relevantní při výpočtu jakékoli daně z imputovaného příjmu za zbytek roku.

Musím také platit daň ve své domovské zemi?

Případně. Vaše země daňového bydliště může vyžadovat, abyste deklarovali celosvětový příjem, včetně příjmu z pronájmu španělské nemovitosti. Platné dohody o zamezení dvojího zdanění nebo domácí pravidla úlevy na dani mohou pomoci předejít dvojímu zdanění.

Mohou můj manžel a já podat jedno Modelo 210 za náš společně vlastněný byt?

Obvykle musí každý nerezidentní vlastník podat své vlastní přiznání za svůj podíl na příjmu. Společné vlastnictví automaticky neumožňuje jedinou kombinovanou deklaraci příjmu z pronájmu Modelo 210.

Co se stane, pokud neprohlásím svůj příjem z pronájmu na dovolenou?

Nepodání daňového přiznání o zdanitelném příjmu z pronájmu může vést k nezaplaceným daňovým hodnocením, úrokům, přirážkám a případně pokutám. Španělské úřady také mohou dostávat informace z pronájmových platforem a dalších hlášení.

Závěrečné myšlenky: Pronájem vašeho španělského bytu může být odměňující s správnou přípravou

Pronájem vašeho bytu ve Španělsku může poskytnout cenný dodatečný příjem a pomoci pokrýt náklady na vlastnictví prázdninového domu.

Úspěšný pronájem na dovolenou však zahrnuje více než jen zveřejnění inzerátu a uvítání vašich prvních hostů.

Porozumění požadavkům na licencování, omezením komunity, pravidlům národní registrace, povinnostem hlášení hostů a španělským daním z nemovitosti je zásadní.

Pro nerezidentní vlastníky je Modelo 210 obzvláště důležitou součástí procesu.

Na EasySpanishTax.com máme za cíl zjednodušit deklarace španělských daní pro nerezidenty, aby byly jednoduché, dostupné a pohodlné, takže se můžete věnovat méně času administrativním záludnostem a více času užívání svého majetku ve Španělsku.

Začněte své daňové přiznání Modelo 210 dnes na EasySpanishTax.com.