Španělsko zůstává jednou z nejoblíbenějších destinací na světě pro nákup rekreačních nemovitostí a investičních nemovitostí. Každý rok tisíce kupujících z Velké Británie, Evropské unie a Spojených států kupují byty, vily a řadové domy po celé Costa del Sol, Costa Blanca, Baleárských ostrovech a dalších oblíbených regionech.

Jedna otázka, kterou nám často pokládají na EasySpanishTax.com, zní:

"Platí občané Velké Británie, EU a USA různé daně při vlastnictví nemovitosti ve Španělsku?"

Jednoduchá odpověď je:

Ano – ale ne vždy tak, jak si většina lidí myslí.

Vaše národnost sama o sobě neurčuje vaše španělské daně. Místo toho Španělsko hlavně zohledňuje vaši daňovou rezidenci, vaši zemi pobytu a zda má Španělsko daňovou smlouvu s touto zemí.

Tento průvodce vysvětluje nejdůležitější rozdíly.

Zlaté pravidlo: Daňová rezidence je důležitější než občanství

Španělský daňový zákon se obecně zakládá na tom, kde jste daňovým rezidentem, nikoli na pase, který vlastníte.

Například:

• Občan Velké Británie, který trvale žije v Německu, může být zdaněn jinak než občan Velké Británie žijící v Londýně.

• Američan žijící ve Francii může mít různé hlášení než Američan žijící v Texasu.

• Dva švédští občané mohou platit různé daně, pokud jeden žije ve Španělsku a druhý žije ve Švédsku.

Pro nerezidentní vlastníky nemovitostí je země, kde jste daňovým rezidentem, často důležitější než vaše národnost.

Daně, které platí každý zahraniční vlastník nemovitosti

Bez ohledu na to, zda jste z Velké Británie, EU nebo USA, mohou se vlastníci nemovitostí ve Španělsku setkat s:

• IBI (ročná městská daň z nemovitosti)

• Daň z příjmu nerezidentů (Modelo 210)

• Daň z kapitálových zisků při prodeji

• Daň z majetku (v některých případech)

• Daň ze solidarity na velmi vysoký světový majetek (kde je to relevantní)

Většina zahraničních vlastníků se hlavně zabývá IBI a Modelo 210.

Občané EU

Občané EU obvykle dostávají nejpříznivější zacházení podle pravidel španělské daně z příjmu nerezidentů (IRNR).

Pokud žijete v jiné zemi EU a vlastníte španělskou nemovitost:

Pokud svůj majetek nepronajímáte

Obvykle podáváte jedno Modelo 210 každý rok na základě pravidel Španělska o domnělém příjmu z pronájmu.

Pokud svůj majetek pronajímáte

Jednou z hlavních výhod je, že občané EU mohou obvykle odečíst kvalifikované výdaje před výpočtem zdanitelného příjmu z pronájmu, jako jsou:

• Poplatky za společenství

• Úroky z hypotečního úvěru (kde je to povoleno)

• Pojištění

• Opravy a údržba

• Poplatky za správu nemovitosti

• Místní daně

• Náklady na energie placené vlastníkem

Příjem je obecně zdaněn sazbou 19% pro kvalifikované občany EU/EEA.

Občané UK po brexitu

Brexit změnil několik důležitých daňových pravidel.

Ačkoli občané UK mohou stále volně vlastnit španělské nemovitosti, UK už není považováno za členský stát EU pro mnoho španělských daňových účelů.

Příjem z pronájmu

Na rozdíl od většiny občanů EU obecně daňoví rezidenti UK nemohou odečíst stejný rozsah výdajů na nemovitosti při výpočtu španělského příjmu z pronájmu nerezidentů.

Namísto toho se zdanění obecně vztahuje na hrubý zdanitelný příjem z pronájmu podle pravidel platných pro nerezidenty mimo EU.

Obecná daňová sazba pro nerezidenty je 24% pro daňové poplatníky mimo kvalifikační skupinu EU/EEA.

Daň z imutovaných příjmů

Pokud je nemovitost používána pouze soukromě a není pronajímána, vlastníci z UK obvykle musí každoročně podávatModelo 210.

Metoda výpočtu je v podstatě stejná jako pro ostatní nerezidenty.

Občané USA

Američtí kupci často předpokládají, že jejich španělské daně fungují jinak kvůli jejich americkému občanství.

Ve skutečnosti je Španělsko obecně zdaní podle stejných pravidel pro nerezidenty, jaká se vztahují na ostatní nerezidenty mimo EU.

Nicméně, občané USA čelí dalším komplikacím:

Obvykle mají daňové závazky jak ve Španělsku, tak ve Spojených státech.

Na rozdíl od většiny zemí USA daní své občany bez ohledu na to, kde žijí.

To znamená, že američtí vlastníci mohou potřebovat:

• Podávat španělská daňová přiznání

• Uvízt určité zahraniční aktiva na IRS

• Prohlásit španělský příjem z pronájmu v USA

• Žádat o zahraniční daňové úlevy, kde je to možné

• Zvážit daňovou smlouvu mezi Španělskem a USA pro snížení dvojího zdanění

Profesionální poradenství je často pro občany USA výhodné, protože interakce mezi oběma daňovými systémy může být složitá.

Daň z kapitálových zisků při prodeji

Když nerezidenti prodávají španělské nemovitosti, Španělsko zdaní kapitálový zisk.

Obecně platí:

• Občané EU

• Občané UK

• Občané USA

všichni podléhají stejným pravidlům španělské daně z kapitálových zisků na španělských nemovitostech.

Hlavní rozdíl obvykle spočívá v tom, jaký bude následně kapitálový zisk zdaněn v zemi daňové rezidence vlastníka.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění často pomáhají zabránit tomu, aby byl stejný zisk daněn dvakrát.

3% zadržení

Jedno pravidlo, které mnoho zahraničních prodávajících překvapuje, je3% zadržení.

Když nerezident prodá španělskou nemovitost:

• Kupující obvykle musí zadržet 3% z kupní ceny.

• Tato částka je placena přímo Španělské daňové agentuře.

• Jedná se o zálohu na konečnou daň z kapitálových zisků prodávajícího.

To platí bez ohledu na to, zda je prodávající z UK, z EU nebo z USA.

Daň z majetku

Daň z majetku ve Španělsku závisí na:

• kde jste daňovým rezidentem,

• kde jsou umístěny vaše aktiva,

• regionálních daňových pravidlech,

• dostupných výjimkách.

Někteří zahraniční vlastníci nikdy neplatí daň z majetku.

Jiní s vysoce hodnotnými španělskými aktivy mohou potřebovat podávat každoroční přiznání.

To závisí na celkové hodnotě jejich zdanitelných aktiv spíše než na jejich národnosti.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění

Španělsko podepsalo daňové smlouvy s:

• Velkou Británií,

• Spojenými státy,

• většinou zemí EU,

• mnoha dalšími zeměmi po celém světě.

Tato opatření mají za cíl zabránit tomu, aby byl příjem zdaněn dvakrát.

Například:

Občan UK, který platí španělskou daň z příjmu z pronájmu, může získat úlevu v UK.

Podobně mohou americkí daňoví poplatníci často používat zahraniční daňové úlevy ke snížení dvojího zdanění, i když americké hlášení zůstává rozsáhlejší než v případě většiny jiných zemí.

Rychlé srovnání

Běžné nedorozumění

"Brexit znamená, že občané UK nemohou kupovat nemovitosti ve Španělsku."

Chybně. Občané UK mohou stále kupovat a vlastnit španělskou nemovitost.

"Občané USA platí vyšší španělské daně."

Ne nutně. Španělsko obecně zdaní americké vlastníky podle stejných pravidel pro nerezidenty jako jiné nerezidenty mimo EU.

"Občané EU nikdy nepodávají Modelo 210."

Nesprávně. Většina nerezidentních vlastníků EU stále musí podávat Modelo 210, pokud vlastní španělskou nemovitost.

"Národnost určuje španělské daně."

Obvykle ne.

Vaše daňová rezidence je obecně mnohem důležitější než váš pas.

Jak může EasySpanishTax.com pomoci

Španělské zdanění nerezidentů se může rychle stát matoucím, zejména pokud vlastníte rekreační nemovitost, pronajímáte svůj majetek nebo plánujete prodat v budoucnu.

Na EasySpanishTax.com pomáháme nerezidentním vlastníkům z Velké Británie, EU, USA a mnoha dalších zemí:

• Připravit a podat Modelo 210

• Vypočítat daň z nemovitosti nerezidenta

• Podávat hlášení o příjmu z pronájmu

• Připravit daňová přiznání z kapitálových zisků po prodeji

• Zůstat v souladu s španělskými daňovými termíny

Náš online proces je navržen tak, aby španělské daně z nemovitosti byly jednoduché, transparentní a bez stresu.

Ať už jste Brit, Němec, Švéd, Francouz, Američan nebo z jiné země, vlastnictví nemovitosti ve Španělsku s sebou nese trvalé daňové závazky.

Největší rozdíly nejsou obvykle založeny na vašem pase, ale na:

• Vaší daňové rezidenci

• Tom, zda je vaše země uvnitř nebo mimo EU/EEA

• Tom, zda pronajímáte svůj majetek

• Tom, zda má Španělsko daňovou smlouvu s vaší domovskou zemí

Pochopení těchto rozdílů včas může pomoci předejít nákladným chybám a zajistit, že budete plně v souladu se španělským daňovým právem.