Kompletní průvodce pro vlastníky pronajímaných nemovitostí (2026)
Pokud vlastníte pronajímanou nemovitost ve Španělsku, ale žijete v zahraničí, můžete být povinni přiznat své příjmy z pronájmu španělské daňové agentuře (Agencia Tributaria).
Mnoho vlastníků nemovitostí, kteří nežijí trvale ve Španělsku, je překvapeno, když zjistí, že Španělsko vyžaduje přiznání příjmů z pronájmu, i když jsou tyto příjmy již zdaněny v jejich domovské zemi. Naštěstí má Španělsko daňové smlouvy s mnoha zeměmi, aby se vyhnulo dvojímu zdanění.
V tomto průvodci se dozvíte, jak musí nerezidenti přiznávat příjmy z pronájmu ve Španělsku, jak se daň vypočítává, jaké výdaje lze odečíst a jak správně podat Modelo 210.
Pokud hledáte jednodušší řešení, EasySpanishTax.com umožňuje vlastníkům nemovitostí, kteří nežijí trvale ve Španělsku, dokončit své daňová přiznání online a zároveň bezpečně uchovávat všechny dokumenty související s nemovitostí pro následující roky.
Jaká je daň z příjmu z pronájmu pro nerezidenty ve Španělsku?
Když nerezident získává příjem z pronájmu nemovitosti nacházející se ve Španělsku, tento příjem je obvykle předmětem španělské daně z příjmu nerezidentů (IRNR).
Příjem je normálně nutné přiznat pomocí Modelo 210, oficiálního daňového přiznání pro nerezidenty, kteří získávají příjmy ve Španělsku. Španělsko zdaní příjmy z pronájmu, protože tyto příjmy pocházejí z majetku nacházejícího se na španělském území.
To platí pro:
Prázdninové pronájmy
Long-term pronájmy
Sezónní pronájmy
Airbnb a krátkodobé turistické pronájmy
Vily, byty, řadové domy a komerční nemovitosti
Kdo musí přiznat příjmy z pronájmu?
Obvykle musíte podat Modelo 210, pokud:
Nejste daňovým rezidentem Španělska.
Vlastníte nemovitost ve Španělsku.
Obdržíte příjmy z pronájmu od nájemníků.
Nemocnost je pronajata přímo nebo prostřednictvím platforem, jako je Airbnb nebo Booking.com.
I když jsou příjmy z pronájmu převedeny na zahraniční bankovní účet, zůstávají zdanitelné ve Španělsku, protože nemovitost se nachází ve Španělsku.
Jaká daňová sazba se uplatňuje?
Daňová sazba závisí na vaší zemi pobytu.
Rezidenti zemí EU a EHP
Současná daňová sazba je obvykle:
19%
Rezidenti EU a EHP si obvykle mohou odečíst přiměřené výdaje související s pronájmem.
Rezidenti mimo EU a EHP
Standardní daňová sazba je obvykle:
24%
Pravidla pro odpočet se liší a mohou být omezenější v závislosti na platné legislativě a daňových smlouvách.
Jaké výdaje lze odečíst?
Jednou z největších výhod pro rezidenty EU a EHP je možnost odečíst způsobilé výdaje.
Běžné odečitatelné výdaje mohou zahrnovat:
Společenství poplatky
Pojistné na nemovitost
IBI (místní daň z nemovitosti)
Úrok z hypotéky
Poplatky za správu nemovitosti
Náklady na úklid
Údržba a opravy
Náklady na služby placené vlastníkem
Náklady na reklamu
Provize z turistických pronájmů
Výdaje se obvykle musí přímo vztahovat na generování příjmu z pronájmu a být řádně zdokumentovány.
Příklad 1: Pronájem dlouhodobé nemovitosti
Pojďme se podívat na praktický příklad.
Vlastník nemovitosti
John žije ve Švédsku a vlastní byt v Manilva.
Roční příjem z pronájmu
15 000 €
Odečitatelné výdaje
Společenství poplatky: 1 200 €
Pojistné: 300 €
IBI: 500 €
Úrok z hypotéky: 1 000 €
Celkové výdaje:
3 000 €
Zdanitelný zisk
15 000 € − 3 000 € = 12 000 €
Výpočet daně
12 000 € × 19% = 2 280 €
Daňová povinnost
2 280 €
Příklad 2: Prázdninový pronájem
Hrubý příjem z pronájmu
10 000 €
Výdaje
Provize Airbnb: 500 €
Úklid: 800 €
Pojistné: 250 €
Společenství poplatky: 700 €
Celkové výdaje:
2 250 €
Zdanitelný příjem
10 000 € − 2 250 € = 7 750 €
Daňová povinnost
7 750 € × 19% = 1 472,50 €
Daň k úhradě:
1 472,50 €
Musím přiznat období, kdy je nemovitost prázdná?
Ano.
To je jedno z nejvíce neporozuměných španělských daňových pravidel.
Pokud je vaše nemovitost pronajata pouze část roku, Španělsko obvykle vyžaduje:
Přiznání příjmů z pronájmu za pronajatá období.
Přiznání přiměřeného příjmu za období, kdy byla nemovitost prázdná a k dispozici pro vaše osobní použití.
Mnoho vlastníků nemovitostí mylně předpokládá, že podání přiznání k příjmům z pronájmu je dostačující.
Jak často musí být příjmy z pronájmu přiznávány?
Příjmy z pronájmu se obvykle přiznávají prostřednictvím Modelo 210.
Harmonogram podání závisí na typu příjmu a na příslušném období podání stanoveném španělskou daňovou agenturou. Vlastníci nemovitostí by měli vždy ověřit aktuální termíny podání před odesláním.
Chybějící termíny mohou vést k:
Poplatkům
Úrokovým sazbám
Pokutám
Informace potřebné k podání Modelo 210
Před podáním shromážděte následující informace:
Osobní informace
Celé jméno
Číslo NIE
Údaje o pase
Země pobytu
Zahraniční adresa
Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti
Katastrální referenční číslo
Procento vlastnictví
Informace o pronájmu
Pronájemní smlouvy
Příjmy z pronájmu
Faktury za výdaje
Výpisy z provizí platforem
Bankovní záznamy
Udržování těchto dokumentů organizovaných po celý rok může výrazně zjednodušit proces podání.
Časté chyby, které dělají vlastníci nemovitostí, kteří nejsou rezidenti
Nepřiznávání příjmů z Airbnb
Španělské daňové úřady stále více dostávají informace z online pronajímaných platforem.
Nepřiznávání příjmů z pronájmu může mít za následek pokuty.
Zapomínání odečitatelných výdajů
Mnoho vlastníků platí více daně, než je nutné, jednoduše proto, že si nevyžádali způsobilé výdaje.
Používání hrubého příjmu místo čistého příjmu
Rezidenti EU a EHP často vypočítávají daň na základě celkového příjmu z pronájmu, místo aby nejdříve odečetli povolené výdaje.
Zapomínání na prázdná období
Mnoho vlastníků přiznává příjmy z pronájmu, ale zapomíná na přiznání se vztahující k obdobím prázdné nemovitosti.
Missing filing deadlines
Pozdní podání může rychle stát hodně peněz.
Dvojí zdanění: Zaplatím daň dvakrát?
Španělsko má daňové smlouvy s mnoha zeměmi, včetně:
Velká Británie
Švédsko
Norsko
Dánsko
Německo
Francie
Spojené státy
V mnoha případech může být daň zaplacená ve Španělsku započítána proti daním, které jsou splatné ve vaší zemi pobytu, což snižuje nebo eliminuje dvojí zdanění.
Jelikož se pravidla různých smluv liší, je vhodné přezkoumat pravidla platná pro vaši konkrétní zemi.
Jak EasySpanishTax.com usnadňuje daň z příjmů z pronájmu
Podání Modelo 210 ručně může být matoucí, zvláště pro zahraniční vlastníky nemovitostí, kteří nejsou obeznámeni se španělskými daňovými postupy.
Se EasySpanishTax.com můžete:
Dokončit své Modelo 210 online
Uložit informace o své nemovitosti na příští roky
Bezpečně uchovávat listiny, pojistné smlouvy, účtenky IBI, nájemní smlouvy a další dokumenty
Vyhnout se opakovanému zadávání stejných informací každý rok
Zjednodušit proces přiznání
Udržet všechny dokumenty o vaší španělské nemovitosti na jednom místě
Platforma je navržena speciálně pro vlastníky nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, kteří chtějí jednoduchý a cenově dostupný způsob, jak splnit španelské daňové požadavky.
Často kladené otázky
Potřebuji číslo NIE k přiznání příjmu z pronájmu?
Ano. Ve většině případů potřebují nezávislí vlastníci nemovitostí číslo NIE pro podání daňových přiznání ve Španělsku.
Mohou dva vlastníci podat jedno přiznání?
Ne. Každý vlastník obvykle podává přiznání samostatně podle svého procenta vlastnictví.
Musí být příjem z Airbnb přiznán?
Ano. Příjmy získané prostřednictvím Airbnb, Booking.com, Vrbo nebo podobných platforem jsou obvykle zdanitelné ve Španělsku.
Co se stane, pokud nepodám?
Nepodání může vést k pokutám, poplatkům, úrokům a potenciálním problémům při budoucím prodeji nemovitosti.
Závěrečné myšlenky
Přiznání příjmů z pronájmu ve Španělsku jako nerezident je právní povinnost, kterou nelze ignorovat. Naštěstí, jakmile porozumíte pravidlům, proces se mnohem usnadní.
Klíčovým prvkem je udržování přesných záznamů, porozumění tomu, které výdaje lze odečíst, a správné a včasné podání Modelo 210.
Pokud vlastníte pronajímanou nemovitost ve Španělsku a chcete snadnější způsob, jak spravovat své daňové povinnosti, navštivte:
EasySpanishTax.com
Ušetřete čas, snižte stres a udržujte všechny informace o vašem španělském majetku bezpečně uspořádané na jednom místě.